走出供地困局

“恰是土地供给减少在推动地价、房价。土地供应减少无人负责，却让市场承担房价过高的罪名？”华远地产董事长任志强近期在微博上再次对土地供应计划开炮。

地价一直被认为是房价高涨的罪魁祸首之一，近年来我国房地产市场存在土地供应量远落后于房屋销售量的现象，北京、上海、深圳尤为明显。“年度供地计划完不成”，“上半年冷下半年热”，几乎成了近年重点城市土地出让的普遍现象。供应量不足和供应节奏不合理等多重因素，导致了多重问题的滋生。

供地计划再度落空

近年一线城市土地供应完成情况均较差，根据中国指数研究院一项关于土地市场横向的监测数据显示，2008年至2011年，广州和深圳已连续四年没有完成土地供应计划；上海有三年未完成土地供应计划。

北京供地计划完成情况更是不理想。根据北京市土地整理储备中心数据统计，2012年，北京商品住宅用地供应计划850公顷，而同年出让的住宅用地全部出让面积合计436.3公顷，完成率只有51%，商办用地完成率则更低。

在这一情况下，北京市2012年土地出让金也比去年大幅下降。记者根据北京市土地整理储备中心数据整理发现，2009年到2012年4年的土地出让金分别为928.1亿元，1641.1亿元，1055.1亿元，647.9亿元，2012年是近4年北京市土地出让金收入最低的一年。

进入2012年下半年来，北京加速推出多宗优质地块，资金充裕的房企补地意愿明显，争夺之下诸多地块楼面价纷纷走高。据21世纪不动产统计的数据，北京2012年成交了31宗住宅地块，楼面平均价格达6854元/平米，比2011年的4869元/平米涨了近41%。

基于地价对房价的传导效应，使得人们把房价高涨的矛头指向地价。在中国房地产数据研究院执行院长陈晟看来，北京房价近期之所以出现上涨，与土地供应不足有关，供地不足使得商品房供求关系失衡。

华远地产董事长任志强此前表示2013年3月房价会大幅上涨，后在接受记者采访时改口称“现在不说暴涨了，但一定会稳中有升”，他表示：“升多少就不知道了，也许一个劲地就升下去。”

他给出的判断依据主要是2012年土地供应和开工量呈现负增长，而库存消化速度增快。而北京等城市自去年年底开始加大土地供应的力度，今年开年继续大量推地，但这些土地形成楼盘供应最早也要到明年。

土地痼疾难解

不少业内人士提起供地计划，都显得无可奈何。因为近几年北京乃至全国多个城市土地供应计划完不成，已经是多年的老问题了。回顾2012年初，国土资源部公布的全国房地产用地计划为17.26万公顷，相比去年计划供应的21.8万公顷减少21%；受调控影响，去年中，17 .26万公顷调整为15.93万公顷，其中住宅用地由12.24万公顷调整为11.17万公顷，但调整目标后依然未完成计划。

“计划往往赶不上变化。”北京一名国有房企负责人表示，每年的供地计划都很难完成，很少有省市能全部完成，有时完不成计划可能是计划本身制定的不合理。在其看来，由于落实计划过程中存在很多变数，土地供应多不能只以年初确定的目标或者调整后的目标为标准，而应该以市场实际需求为标准。

供应量不足被公认为导致地价和房价上涨的因素。中国房地产研究会副会长顾云昌看来，一线城市本来地已经很少了，比如北京城市格局基本形成，五环内可开发地块很少，推地少一部分是客观因素。

此外，不合理的推地节奏也饱受诟病。上述国企负责人表示，地方政府在推地时，会根据市场和自身财政情况去把握节奏。“土地出让市场化的一个特点就是，在市场差的时候国土部门没动力推地，市场好转就多推地，一定程度上造成了地块的集中出现，抬高了地价。”

综观2012年京城土地市场情况正是如此。全年37宗住宅用地，上半年成交的只有6宗，且多数为底价成交。而进入下半年后，包括通州、大兴、昌平等多个热点地块均现开发商的激烈竞争，区域楼面价有所上涨。尤其是如东城区香河园地块、海淀万柳地块等配套较为完善且稀缺的城区地块，受到热捧。

优化供地机制

中房协副会长朱中一认为，土地供应计划完不成及土地价格持续走高的深层原因，在于地方政府依赖多年“土地财政”，因此必须进一步完善土地招拍挂制度。朱中一表示，对普通商品房用地，一般应在基准地价基础上做适当浮动，眼下地方政府对土地交易底价的定价应该适当调低。

顾云昌则认为，要走出地价涨助推房价上涨的循环问题，首先要加大土地供应量。除新增土地供应量外，还可以通过激活存量土地的方法。

2012年12月19日，在“2012年房地产用地管理调控的情况新闻会”上，国土资源部土地利用管理司司长廖永林强调，加大土地供应力度，有助于提升住宅用地供应计划的完成率，有助于后期房地产市场的稳定。此外，目前国土资源部已经开始部署对供地率较低的省份和城市进行专项督办。

“各地地方政府需要完善现有的土地供应制度，应该按照当地的市场容量、市场潜力等，科学制定供地计划。在此基础上，要及时公布规划信息、土地供应计划及供应信息。”朱中一进一步表示。

业内人士认为，在土地供应节奏上应保持平稳，避免出现空窗期，对土地市场供求关系起到优化作用。从历年的土地供应节奏看，一般从二季度开始土地供应逐渐放量，三、四季度达到土地供应的高峰。如果能在时间节点上做好平衡，甚至能提高土地使用权交易信息的更加公开透明，均能减弱争抢的激烈程度。