投资商铺不要被误导

投资商业地产要理性，切不可看了开发商描绘的美好蓝图，就头脑发热，必须要理性地思考，以免受到误导。如果您有投资商铺的打算，应该避开如下几个误区。

顶级商业能否实现

许多商铺都推出所谓“顶级品牌”、“韩流时尚”等吸引人的概念，问题是这些概念由谁来实现？要知道，开发商把一个个商铺卖给和您一样的投资者。产权归您了，您当然是觉得什么赚钱就经营什么，谁出的租金高就租给谁，其他人也一样。所以，商铺卖完了，“顶级品牌”、“韩流时尚”等概念能否实现与开发商也没了利益关系，结果如何可想而知。

有的项目承诺统一回租、统一招商、统一管理。但实践证明这很难实施，不可能所有商铺的业主都心思一致，一旦有特立独行的，必然导致多米诺骨牌效应，所谓的“统一”，瞬间瓦解。

“商业中心区”还是“社区内商业”

开发商往往告诉我们，该项目体量多么庞大，周围人口多么密集，似乎一个未来的商业中心区将诞生在这里，事实果真如此吗？

我们首先应当搞清楚，这一项目是城市规划的商业项目，还是住宅项目的商业配套。虽然许多开发商把住宅配套商业规模加大，但只要是建在居住区内，其功能必然只能是为社区服务，不会成为有辐射功能的商业中心。

要知道，每一个住宅项目，按照国家规定，都必须配套足够规模的社区商业。由于对商业地产销售前景的看好，绝大多数项目都会按上限设计商铺，甚至会超标准规划。因此，当开发商告诉你，该项目周边有多少住宅项目，有多少居住人口的时候，不要以为这些人都会到您的店中来购物，因为，他们所住的小区里也会有规模不小的商铺。

商家入住的商铺是否一定好

与家乐福、华堂、国美等著名商家为邻的前景非常诱人：这些店家选址严谨，选择的地段一定不错，而且他们的入住必然带来旺盛的人气。

但必须知道的是，开发商提供给这些著名商家条件的入住和给您的商铺是截然不同的。著名商家所支付的租金水平一般不会超过每平方米每天2元，最低的甚至只有几毛钱。租给家乐福，开发商赚不到钱，却可以借此把周边商铺的价格炒高。如果商铺购买价格过高，即便沾了家乐福人气的光，也不见得赚钱。

还需注意的是，大商家往往要求独立门户，与其他商铺相对分离，“一步差三市”，如果开发商推荐给您的商铺与家乐福分属两个楼，人气差得可不会是一星半点儿。

“N年返租”是否降低风险

商铺的正常投资回报期应当在8～12年之间，开发商承诺3～5年的返租对降低初期风险有一定好处，但这样的承诺很可能导致价格的上涨。如果返租项目的售价高于周边项目的话，开发商返还给您的租金可能仅仅能弥补您多付出的房价。

商铺价格是住宅价格的几倍

许多开发商在宣传一种观点：在香港，商铺价格超过同地段住宅价格的10倍，而北京商铺价格仅是住宅的1～3倍，上升空间巨大。

但事实是，商铺价格与住宅价格没有任何关联性，影响平均商铺价格的主要因素是市场商铺供应总量。香港人口密度极高，而可供应的商铺用地有限，导致商铺价格极高。而北京，近年商铺的供应量增长远远高于住宅供应量的增长，商铺总体向过剩发展，我们可以看看以下数字：

在“十五”期间，北京商业营业用房年均增速达到33.2%，而同期房地产竣工年均增速12.3%，GDP年均增速13.5%，社会消费品零售总额年均增速9.7%。2003年，全市房地产竣工面积增速仅为3.2%，而商业物业竣工面积的增速却10倍于这一比率，达到31.7%。因此，北京商铺价格是住宅的1～3倍也不足为奇。

(作者单位 北京财贸干部管理学院)