武汉别墅闲置调查

自2006年国家停止别墅用地审批之后，很多别墅盘的广告都出现了这样的用词：“绝版珍藏”、“卖一套少一套”。事实上，武汉别墅市场近年来不断有新盘开盘、老盘加推。在武汉，经过近20年的启蒙、兴起和发展，别墅成为富人“归园田居”的不二之选。断贷、“限二禁三”等一轮轮调控政策下，豪宅购买力丝发未损。

亿房网研究中心提供的数据显示，今年1―9月武汉别墅的成交均价为13239元/平方米，今年第三季度武汉别墅成交面积共3.29万平方米，同比去年增长61.5%。而这成交面积迅猛的增速背后，却是武汉别墅长期不曾改变的大量闲置的事实。

一片片风水宝地缘何沦为空城？一片片空城下是谁在投资？记者以武汉重要别墅聚集地汤逊湖片区的部分别墅项目为样本，寻找武汉别墅“热买冷住”的原因。

别墅里的瓦罐汤

午饭时分，熟食的味道从某栋白色别墅的花园里飘出来，来自湖南的老马开始忙他的小生意了。

大概不到两年前，老马来汉打工，他通过房屋中介以月租金1500元的价格整租了“梅南山居”里这栋面积为190余平方的别墅，除去全家居住和活动的空间，其余的三间均以400元左右的价格转租给了附近武昌理工学院的学生。二房东只是他的副业，每天中午11点左右，老马就会在别墅的花园里支起盆子锅子，经营瓦罐煨汤。到了12点左右，不断会有学生摸样的年轻人来到老马的别墅花园里买煨汤打包带走。老马说，照顾生意的主要就是租住在别墅里的学生，有的学生不在别墅住，也会进小区买了带出去。而对于进进出出的外来人员，保安几乎不加盘问。

“梅南山居”别墅位于武汉主要的中高档别墅聚集地――江夏区汤逊湖畔。开盘时曾以“武汉首个坡地景观别墅”的卖点一时走红。据了解，在汤逊湖片区的别墅中，“梅南山居”属于较有代表性的老牌别墅，其定位在中档。

购买别墅自住的陈姓业主是一家装饰公司的法人。2006年，陈先生通过熟人以均价4000多元的“内部价”购得一套200余平方的独栋别墅。他说：“我家在市内也有房子，但是公司在附近，所以就近买了这里。我不投资，不过我知道这里面大多数都是买来投资的。”说着他用手指了指旁边两栋未经装修的别墅，“反正，住进来这么多年，我就没见过邻居长啥样。”随后记者从售房处了解到，这位陈先生家两侧的两栋别墅早在几年前就已经售出。在梅南山居的业主论坛上，有个业主发言说，物业混乱的管理让她觉得自己买的不是别墅，而租住在此的学生和闲杂人等天天high到深夜一两点的吵闹令人忍无可忍。记者看到，在梅南山居别墅小区内，一些别墅外墙上甚至张贴了“祛斑美白”“家教”“休闲会所”等简陋小广告，不时有附近的小区和街道的居民来到这里的林间散步。

行居易不动产公司的业务经理周军告诉记者，根据他们手头掌握的资料，梅南山居别墅的入住率在40％左右，如果除去租客，只统计原始业主的入住率，大概只有20％。“不光是这里，附近这一带的别墅都是这样的。你去保利、万科看看，都是这样的。”

风光、配套难两全

在一家同城房产网站上，一位“长岛”别墅的业主叫价970万元，出售自己总面积245平的独栋毛坯别墅。记者按照网页上公布的电话跟这位业主取得了联系，操一口外地口音的他说自己是2010年6月份买的长岛别墅，网站的信息早已经过期，房子转手了。记者问他当初买高价别墅是出于何种考虑，他回答说：“也没有想着一定要怎样，当初就是看上环境了。转手主要是因为我自己这边资金的情况。不过，那附近现在很冷清，住进去的话也不现实吧。”

三面环湖的长岛别墅号称目前武汉最高端别墅。2010年开盘时整套的底价便已在650万左右，而朝向、位置方面较有优势的则可达1000万元以上，房屋的建造配套方面极力表达“奢华”，区域内房屋密度极低，林木成茵，鸟雀呼晴，几乎每一套别墅开窗就能看到万顷湖面。推房之初，开发商还专门成立了本地首家“游艇俱乐部”和私人码头。两年过去，湖面上尚未出现游艇往来如织的人气景象，一位保安告诉记者，长岛的入住率“很难说”，他们也不常见到业主。倒是时而会有外面的人进来过一过眼瘾，或者取景拍片。

通过对周边的走访，记者发现，与城区内相对完善和成熟的社区相比，汤逊湖一带别墅片区虽风光怡人，但不够健全的配套设施仍是其软肋。从教育配套来看，周边高校可谓云集，中南分校、华师传媒学院、武汉工程大学等罗列左右，但对于尤其看重家庭教育部分的初级和中级教育阶段，该区域的教育配套则明显缺失，幼教、初高中教育机构和学校设施极少。记者在汤逊湖几个距离较紧凑的别墅圈观察其附近的生活配套，在方圆约1000米的范围内，所看到的较大型购物、休闲场所寥寥无几，形成规模的更是没有一处。而低端的大排档、小卖部、小洗衣店却不稀缺，尤其在高校周围，琳琅满目，显得与别墅业主的配套需求并不相符。周边绝大多数别墅盘包括部分商品房楼盘中，被写进规划作为承诺的配套购物广场和商业街等项目，都普遍存在商家进驻不足的现象，推进缓慢。

在中国指数研究院华中分院提供的市场报告上显示，同样位于汤逊湖畔的“保利十二橡树庄园”别墅在市场占有率、销售面积、套数等多个指标方面连续两年稳居前三，售卖情况跟周边别墅比相对火爆。但记者在保利十二橡树庄园别墅注意到，该区的入住率情况和其他清静的别墅小区基本相似。从外面看去，许多房子没有窗帘，空无一人，显然尚未装修。一位开车带友人前来看房的女业主告诉记者，自己是两年前买的房，一直搁在那里，什么时候周边配套完善了，她什么时候再装修。而她周围的邻居，有的是已装修但不住，有的和她一样，不装也不住。

对于这类现象，亿房网研究中心研究员谢添分析说：“有的别墅过于依赖小区内自身的商业配套，但因为入住率低，所以自身的商业配套无从发展，导致生活不便利。生活不便利又降低了业主的入住意愿，买了不住，如此一来，这种恶性循环就产生了。”但他同时也认为，这不是武汉独有的现象，国内许多别墅都存在这种问题，而对于汤逊湖来说，情况还是相对乐观的，随着光谷的发展和带动以及大型企业的接连入驻，该区规划前景广阔，别墅的生活配套会逐渐跟上。

“疯人卖，疯人买”

“保利・海上五月花”并不是新盘，售楼员称去年已经卖光的180余套别墅日前刚刚交房，而一个多月前新推的20多套别墅，现也只剩下10套左右，每平方均价约在9000到12000之间，面积从170平方到200多个平方不等，有三四个顾客正在售楼员的讲解下查看沙盘。售楼处某销售经理说，五月花的消费群体很难界定，但以35-50岁的私营业主、企业高层及社会新贵居多。“现在业主们大多都在装修。”她告诉记者。但时值下午工作时间，记者随意走动，这个主打英伦小镇风格的小区内宁静空旷，没有听到有装修的动静。

行居易房产经纪公司经理对记者说，对别墅这种特殊商品而言，买而不住很正常。多数来公司咨询别墅的客户都是二套房，他们普遍有一种共识，反正是第二套，与其在市区花同样甚至更大的价钱买人挤人的高密度公寓，不如来这里买个好环境，就算自己不住，也可以用来投资。

有人曾经说过，投资心态，使武汉的别墅一开始就脱离了原始的定义。不同于国外纯粹享受生活型的购买心理，中国的城市，尤其是像武汉这样发展空间巨大、势头迅猛的二线城市，人们对不动产的价值都有着最深入的研究和最敏感的嗅觉，新富阶层会普遍把买别墅当做一种“利在千秋”的投资。而且，虽然政策一再打压，但目前武汉别墅市场呈现出的是“只要有钱，房源管够”的较旺盛的供给态势。

最近，武汉市场上的别墅盘仍有推陈出新，不愿具名的业内人士解释，这些新开发的别墅用地都是开发商在许多年前取得的，“分期开发”，推迟开发，目的就在于囤积居奇，等待市场。“06年国土资源部停止别墅用地的审批之后，手里握有别墅地的开发商，他们的市场很快就到来了。没有纯别墅用地的开发商，也会在政策层面做文章，比如，以普通商品住宅立项，但连带开发一部分别墅，或者大量开发高容积率的联排别墅。可能是很清楚别墅市场上投资是主力，所以许多开发商在设施配套建设方面不如造房子时所花的心思多。”

搜房网研究中心研究员谢添说：“近十年地价持续快速上涨，政府对土地财政的依赖还没有改变，给囤地带来牟取暴利的机会。 2010年前，国家打击囤地的政策不痛不痒，力度不够，开发商只需投入前期购地成本，期间投入少量晒地成本，晒地获利又远高于晒地成本，因此囤地的现象是屡禁不止。2010年以后，多项打击囤地的政策相继出台，惩罚力度较大，违法囤地成本提高，囤地牟暴利恐怕不再那么容易。”

而中国指数研究院华中分院分析师李国政则认为，大量房源陆续入市，会使武汉别墅市场产生供过于求的问题。这对于细分市场、实现别墅的真正内涵也没有积极作用。以今年上半年为例，排名前三位的别墅项目在武汉别墅市场的占有率共达56.8％。别墅市场甚至已经形成了几家独大的局面，马太效应已经出现，“贫富”不均。进入下半年以来，那些保持市场领先地位的开发商也正在用一切手段扩张领土，巩固成果。除了几家“寡头”之外，一些规模比较小的开发商将逐渐失去竞争力，日子不会好过。

“疯人卖，疯人买，还有一群疯人在等待。”有业内人士曾这样形容当下的江城别墅市场。“别墅开发投入成本高，开发风险大。一般还要经历2到3年甚至更长的销售周期，因此对开发商的成本和资金压力不容忽视。此外，开发商还需要面对来自政府的各种金融、住宅调控政策带来的风险。 所以从开发商的角度来说，别墅开发应量力而行。”

不过，显而易见的是，富人的购买热情让大大小小的开发商们不甘停滞造豪宅的步伐。据统计，去年江城各地至少有35个纯别墅和普通商品住宅都推出了别墅新房源。从今年以来的推售情况来看，这种火热仍将持续。

无论盛世兴收藏还是乱世买黄金，中国人几千年来对物质的占有都带着一颗投机心。对于如今刚刚富裕起来的二线城市武汉的新贵们来说，尤其如此。