城市房地产经济管理

编者按：本论文主要从中小城市房地产；城市房地产经济周期；如何理解中小城市的房地产经济周期等进行讲述，包括了房地产公司到中小城市发展的原因、中小城市发展房地产的问题、加快经济和政治体制改革，促进良性发展、掌握规模、找准定位发展，促进良性发展、建立完善的房地产市场体系，促进良性发展等，具体资料请见：

摘要：城市化的进程加快了中小城市房地产的发展，大的房地产公司向中小城市发展对地方经济起到了促进作用。但与其他产业经济不同的是，房地产周期波动现象受着一定的外部宏观政策和内部行业经济的影响，如何理解中小城市的房地产经济周期是值得广大房地产商、群众、政府等思考的问题。

关键词：中小城市；房地产；经济周期；分析

中国社科院的2006年《城市竞争力蓝皮书》指出：房地产是城市经济的重要组成部分，是城市重要的产业，是城市最基本的生活条件环境，也是城市发展的基本载体条件和重要投资环境。可见房地产业与城市竞争力关系的密切性，分析房地产业与城市竞争力之间的关系也是当下的一个热点和焦点话题。

一、中小城市房地产

从1978年到2003年，中国城市数量增长了4.1倍，城市面积扩展了4倍。中国城市数量近700座，城市化率达到了36.9%。城市的扩张直接受益者就是房地产行业，中小城市房地产落后局面，蕴藏着难以预知的商机和利润。

（一）房地产公司到中小城市发展的原因

大的房地产公司在大城市寻找新开发区域很难，国家对土地政策的调整，使得大城市的土地变成了稀缺产品；中小城市确实需要一些大城市的开发公司给他们带去新的住宅理念和小区物业管理的模式，大的房地产公司在中小城市具有不可竞争的优势；大的房地产公司为了更好的开疆拓地，有意识的将品牌向全国性拓展。

城市化的进程加快了中小城市房地产的发展，由于大城市房地产发展的空间越来越窄，房地产界将目光开始向不发达、可开发潜力大的中小城市转移。中小城市多样性、复杂性大，发展规划难度大，想要到中小城市发展的房地产商要充分考虑异地发展的困难和风险。

（二）中小城市发展房地产的问题

大房地产商在中小城市进行一些新设计的项目投资，为中小城市的房地产起到示范作用，这是一个方向。不仅对地方经济起到了促进作用，而且能帮助中小城市走出落后的局面，改变中小城市民众的居住环境。但是，目前中国的中小城市房地产发展基本不理想，住宅小区的规模都很小，合理规划和正规物业管理的小区概念没有形成。中小城市目前房地产的滞后导致了城市无特色和极大的资源浪费。中小城市不仅需要好的房产项目来支撑城市形象，改变居住环境，最关键的就是政府的合理规划。

二、城市房地产经济周期

在经济发展过程中，不同时段经济总量的增长率有时快有时慢，有时高有时低，这样经济总量在时间序列上总会呈现波浪式上升或下降的波动现象。这种具有不同表现特征的经济波动便会构成所谓的经济周期。这种呈周期性的经济波动现象会直接影响到各种产业经济的发展，会使其出现同样的周期性波动现象。房地产业在实际经济运行中就存在着较为明显的周期波动现象。但与其他产业经济不同的是，房地产周期波动现象受着一定的外部宏观政策和内部行业经济的影响，给其波动赋予了一定历史意义和经济意义。

城市房地产规模与城市竞争力的各个表现指标都存在一定的正相关性，房地产业规模大的城市，其竞争力也较强，房地产市场发展速度与城市竞争力的相关性是不确定的。房地产业的高速增长会导致城市经济较快地增长。但是，若房地产业发展速度过快，超过了有效需求，就会降低经济运行效率，而城市经济的低效率，也会影响房地产业的发展速度。从房地产周期的成因看，我国两次房地产周期波动均有国家重大经济政策或房地产制度改革背景，因此，我国的房地产周期其实是典型的“政策性周期”，它与成熟的市场经济国家的房地产周期具有显著差异。

我国房地产业既处于产业恢复期，又处于宏观经济高速成长期。在多数时段，波动并不是因为供求关系变化形成，而是由于在需求拉动之下，房地产市场不稳定，引起宏观经济失调，政府采取宏观调控措施的结果。

三、如何理解中小城市的房地产经济周期

我国重点城市房地产市场基本实现市场化，但离完全市场化还有很大差距。东南沿海城市房地产市场化程度相对较高，中西部市场化程度相对较弱。东部沿海地区，特别是江浙、广东等地区的城市的房地产业市场化水平在国内处于领先地位。

（一）加快经济和政治体制改革，促进良性发展

2006年《城市竞争力蓝皮书》的具体衡量指标中，政府分配、黑市活动、垄断程度等指标表现相对较好。从各指标纵向来看，11项指数得分中，政府分配、黑市活动、垄断程度这几个指标我国35个大中城市的得分较高，也就是70%的市场化程度以上。在公有制经济、市场健全度、诉讼保障方面，35个大中城市整体表现中规中矩，大多数城市得分达到了6分，基本上达到了市场化的要求；在市场秩序、政府服务、价格管制、审批管制整体表现相对较差。指数显示虽然体现出一定的进步，但与国际上的先进城市相比仍然较为落后，这意味着这几个方面将是我国经济体制改革和政治体制改革的重要内容。

（二）掌握规模、找准定位发展，促进良性发展

投资中小城市房地产无论是对地方经济和民众的居住理念都有好处，但是不建议大规模的建设。单位分房、私建房占据了中小城市居民住房市场的主流，另一方面房地产公司的进入中小城市多为异地投资。异地投资的风险大，但是利润的诱惑吸引着房地产商们蜂拥而至。

入驻中小城市一定要找准定位，房地产公司要有三只眼睛，一只眼睛盯着管理，一只眼睛盯着市场，一只眼睛盯着政策的变化，特别是中国的土地政策。我国目前土地政策已经落入了计划经济时代的恶性循环。宏观调控的三个不准——2004年12月份前不准批地、不准立新项目等等，都是违背市场经济原则的。眼下我国的土地政策急需改革，要从税制上、机制上解决土地管理问题，特别是大的房地产商到异地投资，常常受土地政策的影响。

（三）抑制炒房和空置现象，促进良性发展

大规模开发的背后，中小城市出现炒房和空置两种现象。现在的炒资已经对中小城市渗透过深。炒房和空置率的出现，其结果必然会是炒房的血本无归，空置的继续空置，最终贱卖。虽然在有规模的一二线城市里面，投资房屋其实是不错的一种赢利模式，且回报丰厚而稳固，但是在小城市尤其是经济极不发达的小城市里面就恰恰相反。中国的经济欠发达中小城市，眼下几乎全部依靠内需来拉动消费增长和经济发展，没有非常大的外资流动和吸纳能力。

从欠发达中小城市的房地产开发规模、空置率和房价涨幅情况来看，持续近两年的房地产调控在这些城市里显然没有起到任何效应，绝大多数城市依然我行我素。宏观调控政策对此无济于事，无法进行行之有效的约束，这个后果将会是灾难性的。

随着我国税制的改革，一些房地产商压在手里的空房实施缴税制度。这样可能会抑制房屋空置不受限制、无偿空置等的现象。

（四）建立完善的房地产市场体系，促进良性发展

这里所说的房地产市场，不仅仅指新建住房的交易市场，而是指住房消费的三级市场。包括一级市场（也叫增量房市场，即新建住房的交易市场），二级市场（也叫存量房市场，即可上市合法交易的二手房市场），三级市场（即住房租赁市场）。房地产一、二、三级市场，是互相联系、互相制约的。一级市场的房价是二级市场房价的参考及制定标准，二级市场房屋的供应量将直接影响到一级市场的供求关系，三级市场的繁荣也将影响一、二级市场的供求关系。

总之，在中小城市发展房地产，有很多的经济问题需要解决和落实，科学定位、规划、投资的建设发展思路，是打破房地产市场任何不正常经济周期的关键。还要注意的是，房地产市场要与努力增加居民收入相结合，房地产市场要与发展外向型经济、扩大招商引资规模相结合，房地产市场要与市场需求相结合。这样才能促进中小城市的经济全面发展，促进我国城市化进程。