房地产项目开发工程造价全程控制与管理

【摘 要】工程造价的控制是一个动态的过程,它贯穿于工程建设的各个阶段,与工程建设全过程中的每个环节紧密相连着。这就需要建设单位对工程造价的控制贯穿于项目决策、设计、招投标、施工到竣工决算的全过程,控制既要全面又要有侧重点,所以当前控制的重点应放在项目决策阶段和项目设计阶段。建设单位还应培养一支既懂技术、又懂管理的造价管理队伍,为工程项目决策、实施提供科学的依据,提高企业竞争能力,为企业的长远发展奠定基础。

【关键词】房地产；项目开发；全程造价；控制；管理

工程造价的控制与管理,就是在项目决策阶段、设计阶段、招投标阶段,施工实施阶段、竣工验收阶段,对工程造价进行研究比较,把建设项目的造价有效控制在科学合理的范围之内。

一、项目决策阶段

投资决策是产生工程造价的源头,对建设项目进行合理的选择是对经济资源进行优化配置的最直接、最重要的手段。决策阶段各项技术经济方案,对该项目的工程造价有很大影响,特别是建设标准水平的确定、建设地点的选择、工艺的评选、设备选用等,直接关系到工程造价的高低。据有关资料统计,在项目建设各大阶段中,投资决策阶段影响工程造价的程度最高,即达到80%～90%。

1.充分做好市场调查研究,全面采集有关数据和市场信息

市场研究是指对拟建项目所提供的产品或服务的市场占有可能性分析。要充分做好市场调查研究,掌握确切的数据和市场信息,进行数据综合分析和处理,对市场目前和未来期限内状况分析、预测,论证项目建设的必要性、可行性,并作出相对准确的工程造价并进行控制。

2.财务评价,为项目提供合理的经济分析预测

评价人员要在国家现行财税制度的价格体系下,分析计算项目的赢利能力和清偿能力、静态和动态投资回收期,考察项目在财务上的可行性。结合市场分析、竞争力分析、不确定性分析等因素选取多种价格方案并加以分析,使投资者对项目未来的效益有充分的了解,以减少项目投资风险。

二、设计阶段

取得土地后, 设计阶段是房地产项目造价管理的关键与重点。此阶段首先应公开招标设计单位, 眼光放开一点, 不要仅局限于本地设计圈子。选择设计技术力量优秀的设计单位和确定经验丰富、综合技能全面的设计项目负责人。采用建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法, 尽量将工程主体及配套的附属、景观绿化等放在一起进行招标, 让多家竞投, 从中选择最优的设计方案, 或将各方案的可取之处重新组合, 提出最佳方案。

接下来造价管理人员和设计人员一道采用限额设计方法, 把技术和经济有机结合起来, 依据开发经验和同类建筑工程的技术经济指标进行科学分析、比较, 优化设计, 降低工程造价。最后精心完成施工图设计预算的编制与审核工作。限额设计是设计阶段重要的一道把关, 其编好后由各个相关单位、部门进行综合会审、优选, 反复调整后最终定稿, 其中包括专业间的融合度审核、各种设备和材料的品牌及价格、拟专业分包项目的预算与审核等。它是以后各阶段造价控制的依据。

三、招标投标阶段

1.项目招标过程中的成本控制

工程招标投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面, 通过招投标开发商可以择优选择施工单位或材料供应商, 其对项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。笔者认为, 在招标过程中, 业主方应注意从以下几方面进行成本控制:

（1）招标前应严格审查施工单位资质,必要时进行实地考察, 避免“特级企业投标, 一级企业转包,二级企业进场”等不正常现象, 选择好一个有实力和诚信的施工企业不仅工程质量和进度有所保证,而且项目成本控制风险相对降低。

（2）做好招标文件的编制工作。业主造价人员应注意收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料, 对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价,然后编制招标文件。对招标文件中涉及费用的条款应反复推敲, 要做到了如指掌, 以便日后的造价控制。

（3）推行合理低价者中标。作为业主方应杜绝一味寻求绝对低价中标, 以避免投标单位以低于成本价进行恶意竞争,防止其在取得项目后进行层层发包和转包或以各种理由不断进行变更。这样做的目的既保证了施工企业的正当利益, 也有利于业主方在日后的施工管理和成本管理。

2.认真做好合同的签订工作

应按合同内容明确协议条款, 对合同中涉及费用的如工期、价款的结算方式、违约争议处理等, 以及招标文件和设计中不明确、不具体的内容, 通过谈判, 争取得到有利于合理低价的合同条款。正确预测在施工过程中可能引起索赔的因素, 对索赔要有前瞻性、有效避免过多索赔事件的发生。工程担保和工程保险, 是减少工程风险损失和赔偿纠纷的有效措施。应主动争取工程保险、工程担保等风险控制措施, 使风险得到适当转移、有效分散和合理规避, 从而提高工程造价的控制效果。

四、项目施工阶段

项目施工阶段的造价控制是属于过程中的控制。这一阶段造价的变更主要有以下原因:施工方案的变化、设计变更、现场情况的变化等。具体从以下几方面来分析。

1.施工方案的变化

对施工单位所上报的施工方案是否违反投标时施工方案设计的原则，施工方法与国家强制实行的标准或规范是否有矛盾或冲突，是否符合合同的技术要求,在施工各阶段中投入的人员和机械是不是与施工组织设计中预期的一致，如果不同, 应要求施工单位进行澄清，避免为以后的结算留下漏洞。

2.设计变更

设计变更分为三种：第一种是设计院为完善设计而提出的变更，对于这类变更,应要求设计院考虑经济合理性，在其他标准不变的情况下，节约成本。第二种是建设单位为提高项目的售价、口碑、社会效益等潜在指标而提出的变更，这类变更会带来造价的增加，但同样也会带来高的收益。第三种是施工单位在图纸交底时提出的变更。图纸交底是在项目开工前，由监理方主持，建设方、施工方、设计方一起坐下来，对图纸上一些疏漏错误矛盾笔误等进行核对并出正式文件，作为设计变更的一部分直接进行结算。图纸交底与审图不同，审图是由专家进行的，而图纸交底是由具体实施人员进行的，所以更具有实际意义。通过图纸交底,一是可以修正审图时未发现的错误，对预算的正确性有很大帮助；二是图纸上存在的问题和要进行的修改都是由施工方提出的，也可以借此看出施工方的技术水平如何。但是,要慎重看待施工方提出的设计变更建议，因为在图纸交底时施工方会提出一些对其施工有利的建议和变更，作为造价人员必须会同相关的技术人员判定施工方要求的变更是否是必需要更改的。

3.现场情况的变化

因施工中现场情况的变化而增加造价部分的管理,主要包括对工程变更、现场签证、施工索赔、技术联系单、验收资料等的管理。对这部分的控制，造价人员应从核对现场资料的准确性及合理性入手。现场签字的人员对合同中单价的组成并不一定清楚，有可能签出的变更内容虽然在工程量中没有记录，但实际已经包含在单价中，这种情况尤其要特别注意，控制不好的话，会出现重复计算的情况，在后期的结算中也较难发现。

五、竣工验收阶段

竣工验收阶段造价管理的重点是编制竣工决算。竣工决算是房地产开发项目经济效益的全面反映, 它包括建设项目从筹建开始到竣工交付使用为止的全部建设费用, 是项目法人核定各类新增资产价值、办理其交付使用的依据, 是竣工验收报告的重要组成部分。通过竣工决算, 一方面能够正确反映建设项目的实际造价和投资结果, 另一方面可以通过竣工决算与概算、预算的对比分析, 考核投资控制的工作成效, 总结经验教训, 积累技术经济方面的基础资料, 提高未来新项目的投资效益。

六、小结

总之，造价管理是一个“系统工程”，如何控制工程造价是业主管理工程的重要工作。只有掌握建设工程的运行程序和规律，才能使用合适的管理方法进行管理，从而使工程的造价得到有效的控制，达到工程实施的预期目标。