浅谈地铁经济

摘要: 由于社会的高速发展，城市的轨道交通建设日益获得大家的关注。随着地铁建设的开展地铁经济逐渐吸引了大众的注意。地铁由于快速、运量多、低碳环保的优势已是很多城市发展的核心。下面对地铁经济的概念、特点以及香港地铁及其经营模式的借鉴和地铁经济对城市经济的影响进行一一阐述。

关键词：地铁经济 经济效益 资源利用

中图分类号： U231文献标识码： A

一、地铁经济的概念

地铁经济是围绕地铁规划、投资、建设、运营、管理和维护所形成的市场，是依托地铁发展经济，使其产生更大的经济效益和社会效益。

在地铁经济中，地铁建设是基础，运营是目的，附属资源开发为地铁附加收益，三者互相促进，互为补充，构成地铁经济的完整体系。其中，地铁附属资源建立在地铁运营基础上的，包括自然资源和人力资源，是一种可以持续给当前及未来社会带来财富的经济资源。地铁附属资源依据地铁资源的形态可以分为可心资源和衍生资源。核心资源主要包括：地铁商铺资源、地铁广告资源、地铁通讯资源、地铁视讯系统资源、地铁房地产资源等。衍生资源主要包括：工程咨询、技术咨询、工程监理和设计；物业管理；地铁绿化与苗圃；旅游、宾馆、餐饮；停车场服务；设备储运、租赁；参与施工管理；建材、建筑装饰；文化等。

二、地铁经济的特点

地铁是规模经济，由上百个专业，几百个工种岗位、上百亿的拱顶资产和上千上万人组成的规模企业；由成网络、多线接驳、各种交通工具接驳，形成天上、地上、地下，告诉、中速、低俗，城内、城外、城际，火车、汽车这样一个全方位、全过程的规模规划；在建设过程中涉及到政府规划、建设、计划、交通、社会上的供电、供水、煤气以及拆迁、征地、交通疏散过程中的方方面面，涉及到多条战线、多个部门和系统，是一个规模建设的过程；综合开发利用的地铁资源，形成一业为主、多种经营的局面。实现房地产业、广告业、通信业、物业供应业、服务业、商贸业等多元经营。实现房地产、广告业、通信业、物资供应业、商贸业等多元经营，规模经营。

地铁是科技经济，地铁的发展覆盖了规划、设计、建设、运营、设备、车辆、材料等各个方面，例如，隧道施工过去是采用矿山法，人挖、初支、二衬分步进行，现在也是采用盾构法，机挖、衬砌同步完成；车辆材料过去是不锈钢、现在是铝合金；控制信号过去是“红灯记”的手持红灯，现在可以无人驾驶（ATP），两者比较具有质的区别；此外，车内功能、性能都在不断改进、完善。地铁属于高科技产业、高科技产品，涉及几百个专业、几百种设备、几百个工种，采用最先进的施工工艺、最先进的通信信号、最先进的运行车辆和最先进的机电设备，体现了当前世界最先进的科学技术和最高水平的科技产品。

三、香港地铁

香港地铁之所以成为全世界唯一盈利的地铁公司，关键在于其开发经营模式，是一种以地铁为核心，沿线开发地产和物业及地下商业，这样相互配合，形成一种良性循环。地铁建设方便了出行，缩短了通勤时间，创造了大量客流，由此蕴藏的巨大商机对房地产开发形成吸引。同时，开发后的房地产又能积聚更多的客流。随着地面交通拥挤度的提高，越来越多的人选择地铁作为交通工具。为了充分利用地铁带来的大客流量，香港地铁致力于开发地铁沿线写字楼、商场、住宅等物业发展项目，物业带动人流，人流带动物业，市场的聚集效应吸引市区内外大量的乘客需求量。

香港地铁上盖物业项目的开发模式可以概括如下：

参与区域开发规划，获取物业发展权

香港地铁公司具有很强的规划能力，承担了站点周边大片土地的区域或规划及项目规划的职能，通过区域开发规划，更好地实现政府战略，承担部分城市运营商的角色，以此获得政府的支持，香港政府则授予地铁公司物业发展权。香港地铁的成功与香港地铁建设和尝试规划的紧密联系是直接相关的。

与地产商共同开发，共享利润

香港地铁公司在取得车站上层空间发展权后，寻求合作伙伴，利用发展商的资金，交付土地费用，建造大型住宅、写字楼和商场。在与地产商的合同中，地铁公司掌控了整个开发价值链上增值较大的拿地、规划设计、经营管理等环节，而将成本较高、风险较大的施工建设环节主要交给开发商操作。

地铁物业通常为车站上盖

香港地铁公司选取的地皮、通常为车站上盖。其做法是将地铁车站大厅与上层物业同时发展，在每个车站出口建了很多建筑，成为一个综合建筑体。通过对站点及周边试行地上、地下空间“高强度、高密度”开发，可以节约用地，实现土地资源价值的最大化。

上盖商业“只租不售”

香港地铁上盖商业无一例外采取相同的做法，就是“只租不售”，以固定租金或营业额百分比提成方式收租。这样做主要目的是拥有绝对话事权，更有利于商场经营。因为地铁上盖商业拥有区位优势、交通便利，又有地铁大量客流作为保障，商业价值非常高。

5、商业业务

香港地铁沿线主要的商业业务包括海报广告及电子媒体、电讯服务和车站商铺租赁。发展这些业务，主要是要利用地铁的市场优势，为乘客提供额外服务。地铁沿线和机场铁路沿线除采用海报广告板外，香港地铁还推出了一系列新颖的广告媒体，包括列车车身广告、月台和车厢电视广告、车站主体和墙身广告、车厢和车站电子广告板等。地铁流动通信服务进一步扩大，为进出地铁及地铁全线乘客提供更流畅及全面覆盖。乘客除可以使用流动电话，更可以上网或使用其他数据服务。

四、香港地铁开发经营模式的借鉴

香港地铁公司“地铁+物业综合发展经营”模式成功的核心是获取围绕地铁沿线的土地开发权。因此，一个城市要成功借鉴香港地铁的经验，就必须解决好地铁沿线的土地开发权问题。一要转变对地铁功能定位的认识，充分发挥地铁“交通疏散”和“交通引导发展（TOD）两大功能。对于旧区是“线跟人走”，主要满足人们交通出行的需要；对于新区则应是“人跟线走”，通过轨道交通TOD功能的发挥，优化和扩大城市发展的空间结果，优化人口和产业布局，同时也为“地铁+物业”的综合开发建设模式奠定资源和市场基础。二要及早做好地铁发展规划和站点周边土地入市桀纣的科学预控。例如，对于深圳，在土地“招拍挂”之前，应科学规划站点周边土地，获得土地增值收益，减少政府对地铁建设的直接投入。否则沿线土地大多被开发或圈定后，地铁开通后上盖物业的升值实际上是间接造成了政府大量土地价值的浪费和流失。

五、地铁经济对城市经济的影响

地铁经济的发展使商业资源向地铁枢纽站聚集，促进了商圈的形成。商圈的形成为商品的交换提供了集中、便利的场所，大大促进了商品的流通，推动了经济的增长。商圈对区域经济的拉动作用，主要表现在由集聚而产生的规模经济。

地铁经济的发展使商业资源由单中心向多中心的趋势发展。地铁建造前的零售商业布局以单中心集聚为主。改革开放以后，零售业逐步放开自主经营，零售商业得到发展。商业网点由计划时期星罗棋布散网点变为综合性的大商场。地铁建造后的零售商业布局呈现多中心分散的发展趋势。从国际大城市发展趋势看，城市商业未来发展所面临的第一个挑战就是城市中心商业区的商业容纳能力。如果一个城市只有一个核心商业中心，那么这个核心商业中心肯定会不堪重负。地铁的建设，促使交通枢纽站台增多，地铁线路长度增长，这就是商业资源开始向多中心的方向发展。

地铁经济的发展使零售商业布局由地面转为地下。国外城市建设的经验表明，利用建设地铁同时进行地下空间的综合规划、设计和开发利用是人类社会发展到一定阶段的必然趋势，也是城市政治、经济和社会发展的客观要求。

伴随着地铁建设的热潮，零售商业开始想地铁站台周边的地下空间发展。地铁站的地下商业可以按其区位分为三大类，一类是站厅商铺，一类是通道商铺，一类是与站口直接相连的地下商业街。地铁站厅商铺以能最大限度为市民提供优质便利服务为原则。地铁站厅商铺空间资源有限，以连锁经营形式为主。已推出的连锁商铺行业有银行、冲印、药店、书报刊、自动售货机、便利店、西饼等项目及精品、服装等零散商铺。通道商铺是指位于站口与地面之间的通道的商铺，这种商铺主要布局在人流特别多的站口出口通道上。地下商业街是指几个商业空间在地铁站地下层连通发展而成的大型地下商业设施。