基于成本优化的房地产项目管理研究

摘要：本文主要采用定性与定量进行结合分析，对房地产项目当中的设计、施工以及竣工验收后的控制工作以及三者之间存在的价值链进行深入的剖析，并以此为基础进行价值链数量模型的建立，为优化三者的成本空间进行量化作用。

关键词：成本优化空间；房地产项目；管理

中图分类号：F87；F272 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）06-0-01

在房地产项目当中，成本管理工作能够将成本、利润等进行协调优化，在保证工程质量的基础上降低成本，提高利润，为房地产企业带来更大的发展空间，具有重要的实际意义[1]。

一、成本优化下的房地产项目价值链分析

在正常的房地产项目当中，主要包括的工作内容有：项目的确立、项目可行性报告的拟定、项目建设选址意见书的敲定、取得建设用地规划许可证、获得项目土地的使用权、做好施工项目前的所有准备、申请并获得建设工程规划许可证、对房地产项目进行施工、对全部工程进行验收、将所有房屋进行销售[1]。在部分房地产项目当中，土地的成本在立项时就已经确定且无法更改，因此成本优化的主要工作内容就是针对在项目建设过程当中的成本进行控制，其中施工图纸的设计即为整个项目成本控制的基础，而施工过程则是整个项目的成本控制重点环节，竣工验收则是成本控制工作是否能够得到成效的收尾环节。这三个阶段的成本控制工作在整个房地产项目当中与事前控制、事中控制以及事后控制进行互相对应[2]。

二、成本控制过程价值链的数量模型

针对我国房地产项目成本控制过程的价值链示意图，通过下列数据矩阵进行表示事前、事中以及事后的成本优化环节：A= [a11 a12 a13]

在上述矩阵当中，a11代表的是设计当中的作业量，a12代表的是施工当中的作业量，a13代表的是竣工后验收时的作业量，三种指标均以小时/平方为计量单位。在这三个活动作业期间，都会消耗一定程度上的资源，因此要结合房地产企业的成本核算工作进行分析后，得出应当将房地产整个项目当中对于价值活动的控制工作成本具体在人工、材料、机械费用上进行定位的结论。因此，可以通过对以下矩阵的建立进行表示：

在上述矩阵当中，R的横排行向量表示i类作业当中对人工、材料、机械费用的消耗数量，而每个竖排列向量表示三种活动作业对某种资源的消耗数量。C矩阵当中所表示的指标为人工、材料、机械费用的实际资源价格。将这些矩阵进行结合分析后，能够得出某个房地产项目的造价在各个活动环节当中消耗成本的总和表示矩阵：

三、实际验证价值链数量模型的效果

以某房地产开发集团其中的工业园项目作为报表数据，将数据代入到项目的价值链矩阵当中，得出：

通过对上述矩阵数据的计算后能够得出：

在Ci的矩阵当中，Cg表示的是每平方土地的设计成本，Cd表示的是每平方土地的施工成本，Ce表示的是每平方土地的竣工成本。

1.设计与施工之间的环节活动关系

在任何一个房地产项目当中，设计都会对施工环节起到明确准备工作的作用，设计工作越准确，施工活动的运作方向就会越明确。对该项目的房地产企业报表当中对于施工成本的数据进行分析后能够得出：Cd= Cg2-111Cg+5050

将这个公式代入到Ci矩阵当中，能够得到下列公式：

Ct= Cg2-110Cg+Ce+5050

对其进行求解偏导能够得出：

如果结果为0时，则表示Cg=55元/平方，Cd=1970元/平方

通过对该数据模型进行计算后能够得出的结果表明，设计活动与施工活动当中存在着显著的优化空间，对两者之间的成本进行优化后，能够使得项目当中的总成本得到74元/平方的降低，成本优化比例为3.4%。

2.施工与竣工之间的活动环节关系

通过对该企业报表数据进行处理后，能够得出：Ce=Cd2-4111Cd+4225128

将Ce代入到Ci中能够得出：Ci=Cd2-4111Cd+Cg+4225128

对该公式进行求解偏导后能够得出：=2Cd-4110

如果=0时，则Cd=2055元/平方，Ce=48元/平方

通过以上公式使得Ce降低至48元/平方，如果Cg能够保持不变，则总成本将会下降至2152元/平方。

四、成本控制与优化的联系

施工环节当中的特性决定其成为了成本控制工作的重点，通过上述的矩阵模型建立进行分析，也能够使得施工过程当中的各个环节间优化空间进行显现。通常情况下，施工的管理成本主要包括了招投标、土建、安装以及公共设施当中，而作业成本处人工、材料以及机械费用以外，还包括了水电费以及其他各种类型的支出。由此可见，对施工过程建立价值链数量模型，对各个环节之间的价值关系进行对照比较后，能够将这五种资源当中所存在的优化空间进行充分利用，进而实现优化的路径与成本控制工作的重点。

采用价值链分析的方法应用在房地产开发项目当中，能够将我国房地产项目现阶段在各个环节当中存在的成本优劣势进行彻底展现，还能够通过多种价值链数量模型的建立，将其中的函数关系进行计算与统计，选取相应的成本抉择，进而达到以最低的成本确保项目的质量，能够获得成本方面的竞争优势，同时还能够获取更高的利润。但是值得注意的是，房地产项目在进行成本控制的同时，对其进行优化的目的是对各个活动环节所要达成的目标进行明确，进而达到最优成本水平。这种水平在实际当中如何达成，还需要对整个项目的成本动因采取相应的细致分析、控制以及改善，才能够达到理想的效果。

结语

对价值链当中的活动环节关系进行深入研究后发现，设计、施工、竣工三者之间都存在着明显的成本优化空间，如果人力、材料、机械均能够充足提供的话，可将设计与施工当中的总成本进行有效控制，如果资源有限，则可以对设计环节进行控制，进而降低总成本，达到整个房地产项目的成本优化目标。

参考文献：

[1]倪特立.中国房地产项目成本管理研究[D].北京交通大学，2012.

[2]叶婷婷.基于价值链成本管理的模型设计[D].辽宁科技大学，2010.