电信渠道店面选址技巧

【摘 要】作为个体商成为中国电信的渠道，除了中国电信给予一定补贴及政策支持外，本身店面的选址也尤为重要，占有好的地理位置则较容易获利并成功。本文就对电信渠道店面选址方面的一些技巧做以分析和说明，以此抛砖引玉，以对个体商选址有所参考。

【关键词】店面；选址；技巧

0.引言

开店是为了建立高效、强大的销售系统，更进一步的接触用户，抢占更大的市场份额和争取更多的利润。如何才能更多的接触用户，选一个好的地理位置则有更多的用户光临和惠顾，在以顾客为中心的营销战略中，更多的接触点无疑是市场制胜之关键，所以开店最重要的问题便是位置！

1.门店选址的重要性

门店选址的决策过程比较复杂，其成本投入较高，一旦选定则不易变动，位置特点对其发展的整体战略影响较大。各种成功的经验模式可以复制，但地理位置却难以复制！商店位置选的好，即使产品的销售战略组合一般，也容易获得成功，而商店位置选不好，用户不愿意去光顾，经营者再有能力也往往难以弥补这一缺陷！

2.选择店面位置需要考虑的主要因素

2.1基本要求

一是店门口有大树、电杆、变压器，则有问题，这些对店面的整体形象有着较大的负面影响，不利于店面整体形象的树立和突出。

二是店门口如有高台阶，台阶应尽量少于3个，在大商场开店要先一层内的或二至五层，租金比例10：6：4：3：2依次递减；店门口要有象麦当劳或肯德基店的亚克力门头。

2.2业态结构

选择商店位置需要考虑的五方面基本因素：

一是门店旁边或正对面是医院或政府单位的，不适宜开通讯零售店。

二是门店是否位于商业街？附近是否具有影响力的超市？停车问题等。

三是门店的左右两边和对面经营的是否中高端快速消费品。

四是该路段的同行情况如何。

五是人流的走向和消费习惯等。

2.3经营预测

选择商店位置需要考虑的五方面基本因素：

一是消费力的预测。

二是盈利力的预测。

三是未来发展的预测。

四是铺面的价格。

五是营销模式的定位。

这几项要有相关领导及营销人员共同现场考评确认。

3.找店注意事项

首先要关注城市整体发展方向；其次是确定目标；再次是了解目标区域的实际情况：

踩点：A、以新楼盘为主；B、注意业态结构分析；C、注意控制成本；D、注意同行动态；F、铺面需要长期的跟踪。

开店在讲求稳的情况下也要讲求快、狠、准（对于繁华地段的商铺）！

4.店面合同内容基本要求

（1）铺面租赁时间要求，一是3－10年，尽量5年以上；二是年递增租金幅度尽量控制：小店要控制在15%以下；中大店要控制在10%以下为宜。

（2）装修方面，则要根据装修队进度及开业时间而定。

（3）房屋租赁税：要求房东交纳，若需要我方交纳的话，一定要求房东协商并帮忙办理到最低水平，以降低成本和减少麻烦！

签约要求：原则上应该与业主或物业签定合同；若与二手房东或房东指定代办人签定合同的话，必须要见到原房东签署的同意转让意见书，原则上要求原房东本人亲自到场签署。

5.新店报备审批表

乐观预测销售分析表：每天每个时段人流量，预计销售数量及利润表统计。

保守预测销售分析表：每天每个时段人流量，预计销售数量及利润表统计。

平和预测销售分析表：每天每个时段人流量，预计销售数量及利润表统计。

上表要点：

5.1利润预算原则

开店利润最低要求；详表；毛利与房租金比例关系表。

5.2计算过路行人

N人*6*10小计：N指路过店门口的行人，每十分钟数人，每天按10小时计算，最好在上午11－11：30和下午3－3：30之间数人，6指每10分钟数一次人，1小时有6个10分钟。例：你在上表的三个时间段里经过目标铺面的有效消费人数（16－65岁），平均为100人/10分钟，则当天预估人流100*6*10＝6000人/天。

5.3成交率

（1）小店：路过人约1万人/天（注：平均售价1500元/台）

1）路过人成交率0.2%左右（各地区不同应修改比率），当月该店销量约1万人*0.2%*30天＝600台

600台*1500元/台＝90万*（10－12）%毛利率＝9万至10.8万毛利

2）按0.1%成交率：

300台*1500元/台＝45万*（10－12）%毛利率＝4.5万至5.4万毛利

（2）中店：400600平米，若平均按500平米计算

500平*100元租金/平米.月＝5万

500平*60元租金/平米.月＝3万

若0.2%的成交率，1.2至1.5万人/天*30天*0.2%＝720至900台

720至900*1500元/台＝108至135万*12%＝12.96至16.2万（毛利润）

（3）大店：1000平米

1000平*100元租金/平米.月＝10－15万

1000平*60元租金/平米.月＝6万

在地市城市按0.2%的成交率算，2万人/天*30天*0.2%＝1200台

1200台*1500元/台＝180万*12%＝21.6万（毛利润）

这样的利润可考虑6万元每月的房租。

5.4测算的要点

（1）测算时间：分别上午11点、下午3－4点、6－7点测

（2）地点：（房租比例）1层：2层：3层：4层＝10元：6元：4元：3元

成交率也需按照不同的楼层进行折算，以1层的成交率为0.2%为例，其它楼层应进行如下的折算：1层：2层：3层：4层＝0.2%：0.12%：0.08%：0.06%叵步行街的成交率正常核算范围：0.05%0.1%。

6.对商店区位和店址的评价涉及的方面

客流：行人的数量，行人的类型。

停车设施：停车场的数量与质量，停车场到商店的距离。

交通条件：大规模公交系统的可获性靠近主要的交通路。

商店构成：a、商店数目和规模 b、商店之间的互补 c、零售的均衡配置。

具体店址：a、易见性（金角、银边、草肚皮）b、区域内的布局 c营业场地规模和形状 d场地和建筑的状况和使用年限。

占用条件：a自有或租用条件b营运和维护费用c税金：租金交易税由房东支付d区域规划的限制e自愿遵守的规则。找店的位置：金角、银边、草肚皮（中间位置）不值钱。

集客能力强的商家（如：麦当劳、肯德基等）

找店的租金比：角：边上：中间＝2：1：0.4

综上所述，新店拓展总结涉及以下十五个步骤：

（1）了解当地人口状况及分布。

（2）了解当地人均收入和消费水平。

（3）实际考察了解商圈和消费习惯。

（4）确定并锁定铺面位置。

（5）洽谈店面价位及租赁条件。

（6）核算成本并预算利润。

（7）（若合同签订下来后）则需要确定开业时间，设计部门出设计图纸（平面图、施工图）的确定（8）施工队伍进场装修。

（9）财务部门办证和开店资金的准备工作。

（10）行政部门的固定资产采购。

（11）人事部门的人员安排准备。

（12）采购部对货物的准备。

（13）ERP部门系统的安装调试。

（14）安全部门的监督。

（15）的前期策划炒作和人员培训。

若以上步骤都基本完成的情况下，该店基本就可以开业了。