关于商品住宅工程的分户验收验收与发展趋势

摘要：商品住宅工程的质量关系到人们财产安全和社会的健康发展，住宅工程的验收作为其质量控制的一个重要措施意义重大。随着居民居住条件逐步改善，对人们对商品房所涉及得相关知识将越来越专业，对房屋的质量要求也越来越高。即使质量较好的住宅楼也往往不能满足住户对住宅质量的各类要求。近几年来．全国各大城市纷纷出台住宅工程质量分户验收制度，有效缓解了住宅工程质量与住户的质量要求这一矛盾。

关键词：商品住宅；分户验收；措施；发展趋势

Abstract: the quality of the commodity house project related to people property security and social health development, housing project acceptance as its quality control is an important measure of great significance. With residents living conditions gradually improve, the people involved to commodity house related knowledge will more and more professional, to the quality requirements of the house more and more is also high. Even if the quality is good also often can't meet the residents of residential building on residential quality of all kinds of requirements. In recent years. The country's major cities on residential project in individual quality acceptance system, effectively relieve the residential engineering quality and quality requirements of the household this one contradiction.

Keywords: commodity residential; Acceptance of the individual; The measure; Development trend

中图分类号：K826.16文献标识码：A 文章编号：

住宅工程的验收工作作为对商品住宅工程检验的一个重要环节，其作用显而易见，意义重大。随着住房制度改革的不断深入，对房屋的质量要求也越来越高。城镇商品房质量问题日益成为消费者投诉的热点之一，由此引起的商品房质量纠纷也呈不断上升趋势。商品房的质量投诉还是主要集中在渗水、墙体开裂，粉刷空鼓，几何尺寸误差大等方面。如何通过验收工作给人们呈现一个质量可靠的住宅工程，不仅关系到人们的居住健康，也关系到经济的发展。本文就商品住宅工程的分户验收及其发展的趋势做简单的探讨。

一、分户验收的概念和基本内容

所谓分户验收，是指在工程的施工的过程中以及施工单位在提交了竣工验收单之后，按照相关设计文件以及国家等工程质量的验收规范条款和标准，对于住宅工程的每一户和单位工程的公共部分进行专项验收，并且在验收合格之后能够出具验收合格的相关验收记录。从该定义可以看出，对于验收的时间和验收所需要依据的标准都做了明确的规定，并且对验收部位也进行了说明。根据相关规定，验房的主要内容包括一下几点：对于建筑物结构外观以及尺寸等的验收，重点检查有没有出现建筑偏差、室内空间是否按照设计严格满足；门窗制作的质量如何，安装是否达标，所使用的油漆有没有存在不合格的问题；建筑物防水功能是否达标；地面和顶棚以及墙面的质量，有没有起皮现象；建筑物给排水工程是否科学合理；室内电气工程和燃气工程质量达标与否。

住宅分户验收需要符合一下规定：首先要检查项目应该符合实施细则的规定；其次是每套住宅的每个检查项目的合格率必须要保证在80%以上，不能存在有对使用功能构成影响的缺陷；最后是只有当所有住宅内部的检查项目都达标之后才可断定该住宅为达标合格住宅。对于验收的内容，需要完成一下几个表格资料的填写：第一是需要认真填写《住宅工程套内质量验收记录表》；第二要填写《住宅工程质量分户验收汇总表》；最后则是填写《住宅工程质量验收合格证》。完成验房步骤之后，所有的资料要由建设单位、、监理单位物业单位以及施工单位进行归档专项保管并上报到档案馆，一般保管期限不应该少于5年。

二、商品住宅验收的作用以及现状

商品住宅采用分户验收的措施，作用明显：

1、有效保障住宅质量、降低质量投诉案件。之所以采用分户验收，其直接的原因可以理解为是针对目前我国日益增长的商品房的质量的投诉问题，由于分户验收涉及到主要验收项目也多数来源于质量投诉的案件。在房屋交付使用之前，商品房各个建设方通过对每一个商品住宅进行分户验收，有针对性的控制住宅质量，从而能够及时有效得对住宅存在的问题做到早发现、早解决，从而有效降低房屋交付之后由于质量而引发的不必要的纠纷和矛盾。尽管对于交付之后的住宅进行必要的后续维修保障作为一种不可避免的措施，但是通过分户验收可以尽可能的减少日后的维修数量。从一些统计数据来看，实施分户验收措施之后，商品住宅的总体投诉比例明显降低，这说明该措施是有效的。

2、提上商品住宅的交付质量。由于采用分户验收措施，使得住宅的质量问题得到有效的控制，出现问题能够及时的发现、及早的解决，这对于整个工程的质量起到了很好的积极作用。通过分户验收，使得商品住宅在观感质量这一方面相比之前有了很明显的提升，以往常见的比如墙面空鼓、开裂以及外墙、屋面渗漏等问题得到有效的抑制。分户验收同时成了治理住宅工程常见通病的一个有利措施，优良工程的通过率较之前有一定的提高。

分户验收效果明显，作用突出，但是在实际的执行过程中仍然存在着一定的问题：

1、执行不够规范。目前来讲，一部分工程没有严格的执行分户验收的程序，通常在验收过程中没有按照规定划分验收小组，仍然执行的是分级报验制度，这中间会导致问题的出现；还有分户验收的资料签字不规范，往往存在验收人不签字、非验收人员代签字的问题；也存在工程没有竣工就先对部分进行验收等此类不规范的操作，这样不规范的操作往往导致分户验收检查的内容不能很好的落实从而造成责任不明等一系列的问题；

2、设计存在问题、整改不易。通常，一个住宅的关于质量的投诉是涉及到诸多方面的，比如材料，还有设计方面，当出现了该类问题之后总会导致群体性的投诉，带来很恶劣的社会影响。分户验收对此类内容进行了针对性的限定并且以条文的形式呈现，但是日常工作中仍然出现了在设计参数等方面出现的问题，而达不到客户的要求，并且整改的难度很大。

3、验收结果执行不力，维修服务意识较差。在受理的投诉中分析可知，关于质量的投诉涉及分户验收的工程均为一般性的质量问题，处理的难度并不是都是很大。但是个别开发商在交房过程中没有做到维修到位这一点，从而使得问题激化，主要表现为参与交房的多是非专业的人员，不能给住户提供满意的解答；房屋的交付有点集中，使得开发商维修不到位。

三、做好住宅分户验收的措施及其发展趋势

1、提高认识。分户验收的目标是为了加强工程质量方面的管理，提高住宅的质量水平，这是构建和谐社会的一个重要措施，也是符合科学的发展观，满足人们的基本利益的需求。所以各个部门需要统一思想、提高认识，从提高住宅质量水平开始，确实的把为人们办实事、办好事抓起、抓好，为群众风险质量可靠的住宅工程。

2、落实责任。责任是有效的约束管理措施，要切实的落实好谁主管谁负责、谁验收谁负责、谁签字谁负责的原则，并且要结合分配制度，做好效益考核，实施惩罚制度，确保责任到位，不仅仅是一句空话一个虚假的行为，切实的提高商品住宅的验收工作，确保工程质量。

3、细化工作。对于建设单位进行的验收工作需要细化，同时还要明确组织验收的质量责任。分户验收应该是开发商向住户提供住宅时保证质量的必要手段，如果因为开发商没有很好的执行分户验收而导致的质量问题，需要负全责。所以分户验收必须要考虑到细化工作从而能保证验收工作的有效性。

商品住宅的分户验收经过发展，已经基本成熟，随着社会的进步和科学的进步，分户验收势必向着以下方向发展：首先是工程质量管理的工作会纳入法制化的轨道上来，通过法律的约束作用更好的实现验收目标；其次，质量意识会更加的深入人心，这就要求工程的质量水平不断提高，验收工作也更加严格；第三通过分户验收，确实提高了房屋的建设水平，解决了部分质量通病，减少了业主矛盾；最后是房屋的质量的竣工方面验收要求的程度会更加的严格，人们不仅需要美丽的建筑更需要的安全的建筑，住宅验收工作也将迎来新的挑战和机遇。

参考文献：

[1] 梅守安. 做好商品住宅分户验收工作的探讨[J]. 山西建筑, 2009, 35.

[2] 颜军, 郭云昭. 浅谈住宅工程质量分户验收[J]. 林业科技情报, 2011, 43.

[3] 江苏省质量通病控制标准。

[4] 南京市分户验收管理办法。