浅谈房地产项目隐名参建合作开发管理

摘要：随着国家对房地产调控力度的持续加大，银行银根收紧，以及国家对土地市场的清理规范，开发商从一级市场获得土地难度加大，而原本有地的开发商开发风险加大，为降低开发风险，增加融资渠道，加快开发进度，市场上便产生了合作开发房地产项目的模式。本文就合作开发模式中的隐名参建合作开发的管理进行了探讨，结合自身工作经历就管理中的问题提出了预防措施。

关键词：房地产合作开发隐名参建管理

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

所谓隐名参建是指以提供土地一方名义进行开发（要求具有相应的开发资质），另一方（或几方）、隐名、参与投资经营的合作开发模式，在招投标、报建、施工、竣工验收以及申报房地产项目的权力人都以土地提供者办理，参与投资人无论从政府部门或是对外签订工程承包合同、销售合同等的第三方角度都隐藏在土地提供人身后。本文探讨的是房地产公司仅提供土地，私人提供开发建设的其他一切资金、劳务、技术的隐名参建模式，即以房地产公司名义进行开发，实际经营者是私人的这种合作开发模式。

房地产公司为了监管合作对象私人合理合法的把项目建设完成，为了能规避有关风险并取得合作开发项目的成功。笔者认为，作为房地产公司的管理人员要切实掌控以下几个方面的工作：

一、合作开发协议的签订要合法、严密

这种合作模式的开发建设中，唯一能对私人隐名合作者进行约束的就是双方签订的合作开发协议。因为，在以后的开发建设过程中，来自政府职能部门、民众、社会的监督都是针对房地产公司的，所以，合作开发协议务必要达到以下目的：

一、合作开发协议必须在法律上是有效的。如果双方签订的是无效的开发协议，那么对私人隐名投资者是没有约束力的，在出现问题的时候就无法根据合作开发协议要求他承担相关责任。

二、合作开发协议必须确保房地产公司可以对其进行必要的监督管理。不能以口头约定代替协议条款，尤其是在房地产公司与私人隐名投资者平时交情很好的情况下也不能忽略这点。

二、合作双方必须共同掌控财务费用

合作开发本身就是双方共担风险、共享利润的一种市场行为，整个项目的财务状况如何仅由实际经营者的个人隐名投资人掌控，是件非常危险的事情，他会在财务作帐上会想方设法做成无利润甚至亏损以达到其利润最大化。通常的做法是建立双控账户，双方都留印鉴在银行支付卡上，只有双方都同意了银行才能进行账户资金操作。

三、切实搞好项目监督管理

上述一、二条是合作开发的前提条件，但做好了上面两条，还无法保证合作开发项目的成功，要切实搞好项目的监督管理，确保项目的开发合法、有序才能取得项目的成功。工程项目管理这个命题很大，很多文献著作都有论述，但作为本次探讨的这种合作开发模式，又有其独特性。其有别于其他项目管理的特点在于：项目开发的实际经营者是隐名的私人，通常其目的是追求利益的最大化，而且其开发不具有连续性，不承担社会影响，不承担项目开发完毕后的遗留问题、隐形问题的处理。那么，作为房地产公司该如何进行项目的监督管理呢？

1、项目管理的组织机构

一般情况下，为尽快形成统一的项目规划、执行方案和决策，作为实际经营者的私人不希望合作的房地产公司人员参与项目管理，这样会影响其决策的效率和过程。但在组成项目部管理人员中，财务部、工程部必须有房地产公司的监管人员。财务部的监管人员以确保财务数据的合法性、真实性，确保资金真正用到项目开发中去，而不被挪用或用于其他目的。工程部的监督人员以确保在工程施工中的安全、质量、进度符合有关要求，以避免项目开发完毕后麻烦不断。其管理职能分工宜采用发达国家的管理职能分工表，以使管理职能的分工更清晰、更严禁，而不宜用岗位责任描述书来进行管理。

2、成本控制

作为房地产公司监管人员进行成本控制的第一要务是防止私人经营者虚高开发成本，防止项目账面假低利润、无利润甚至亏损。在一些合作开发协议中签订房地产公司取得固定收益、私人经营者承担开发盈亏风险的合作开发项目中，也应防止开发成本虚高。有的人认为，反正我房地产公司取得固定收益，项目盈利还是亏损与我无关，其实不然。按照最高人民法院年月日公布的《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》来界定，这种协议是无效的合作开发协议。当然，在实际利润大于协议中双方确定的房地产取得固定收益并实际最终顺利完成了项目开发时，法律上一般还是予以支持的。所以，房地产公司有必要确保项目取得预期的收益。

3、进度、质量、安全控制

很多人认为，进度控制是施工队的事，对开发商影响有限，尤其是合作开发不掌握实际经营权的房地产公司影响更少。其实不然，因为，开发的房产必须销售，销售合同一般都注明了交付时间。如果实际开发进度缓慢，超过了合同约定的交付时间，购房户势必要进行维权，维权的诉讼单位就是房地产公司，这将影响公司的社会形象。搞好进度控制首先要做好进度计划的编制，确定关键时间节点和关键线路、关键工作。其次要随时跟进实际施工进度，与编制的进度计划对比，分析查找影响进度的原因，及时调整进度计划，合理安排人力物力财力。

在合作开发的双方中，房地产公司承担着终身的工程质量责任，质量的好坏关系房地产公司的经济利益和社会影响。房地产公司要督促监理、施工方搞好事前、事中、事后质量控制，监督关键工序、关键部位、隐蔽工程的施工，实施质量通病防治措施。使工程质量达到国家有关法律法规、设计和合同的要求。要杜绝片面追求利润最大化采用偷工减料、以次充好的做法，确保工程质量的安全性、耐久性，以保障合作协议失效后不产生质量事故给房地产公司带来麻烦。

4、合同管理与信息管理

传统的合同管理和信息管理方法均适用于这个合作模式，但要严格控制以下几个方面：

①为了节约成本，该招标的未进行招标，引进无资质无营业执照的队伍进行施工、提供三无设施设备、利用淘汰产品和明令禁止使用的材料。

②数据造假，手续不全。个人经营者为规避行政收费，加快开发进度，节约成本。对建筑面积、容积率、绿地率等建筑指标造假，不办和延迟办理相关手续，不缴纳或延缓缴纳行政事业收费。通过个人关系规避或延缓政府职能部门正常检查。等合作协议失效后政府部门再来核查时发现于事实不符将给房地产公司带来很大麻烦。

③合同签订不严谨，存在很多明显漏洞和争议的地方。致使合同效力长期存在给公司带来损失。或者合同中加入了项目后期才能确定的内容。比如说合同写了本着互惠互利的原则，本合同结束后我公司另一项目可优先考虑该施工单位（该设备），或者本电梯的后续保养确定由***单位实施，费用另行协商等等。

④不允许合作开发结束还存在以本项目的进行担保或质押的协议、文件等。

⑤其他产生风险的情形。

要控制以上等情形的发生，最关键的一点就是要把好盖章这一关，以房地产公司名义进行开发，其公章必须由房地产公司掌控，而不能由个人经营者掌控，在盖章前要仔细审核有关条款，确认符合相关法律法规且不会给后期带来影响时才给予盖章，并做好备案工作。

结束语

综上所述，隐名参建合作开发房地产模式虽然具有灵活、迅速地特点，但也给管理工作带来了新的挑战，尤其是公司与私人合作而且私人为实际经营者这种情况，所面临的风险更加巨大。在房地产市场调控力度加大，风险加大的环境下，要谨慎选择合作开发模式，多多思考来自各方面的风险，及早采取防范措施。

【参考资料】

1、全国一级建造师执业资格考试用书编写委员会：建设工程项目管理 中国建筑工业出版社 2012