我和青岛房地产的30年情缘

时光荏苒，不知不觉已经在青岛城市建设和住宅建设领域的不同岗位上工作了30余年。这30年，是改革开放的各项成果，通过城市形象日新月异变化的案中表现过程。能够在这样一个时期，在城市建设和住宅建设领域献计献策，直接参与并为之奋斗，是我职业生涯的写照，也是我一生的荣幸。这30年，是我见证并参与了青岛市城市发展过程，见证了我国建筑业和住宅产业的气势恢宏的30年。能够在青岛经历、从事和见证这个变革年代的发展历程，很自豪!

在纪念小平同志讲话30周年之际，回顾青岛市改革开放30年的辉煌和自己的工作历程，颇有感触……

改革开放三十年青岛人民住房的巨变

1978年，青岛市辖区244.4平方公里，城市建成区仅66平方公里，也就是老人们口中的“小青岛”，市区人口110万，城市人均居住面积3.88平方米，年住宅投资仅3200万元。

1980年，在人口增至120万的情况下，人均居住面积增至5.25平方米，年度住宅投资猛增3倍达到了9335万元，由此可见改革开放之后政府改变人民生活条件带来的变化。

1990年，因经济发展的需要进行了城市区划调整(1988年实施)，青岛市辖区扩大为1102.6平方公里，城市建成区达到了94.3平方公里，人口达到了203.63万，是改革开放以来人口增幅最高的10年，人均居住面积达到了6.7平方米，年度住宅投资达到了38898万元，相当于1980年的4倍多。

1995年，改革开放进入了快速发展阶段，社会各项事业发展迅速，国家也加快了取消福利分房、实施房改的步伐。住房投资出现了政府、企业、社会三驾马车齐驱的局面，青岛市全年住宅建设投资达到了390206万元，相当于1990年的10倍，创下了改革开放以来的最高增幅，人均住房居住面积达到8.1平方米，建筑面积17.12平方米。

1998年，房改的推乎亍和落实，政府、企业停止了福利分房性质的住宅投资，带来投资总量的减少，人均住房面积的增幅也有所回落。

2000年，在经历了房改之后，住房投资基本转向了社会化，人们开始进发改善住房的强烈愿望，住房建设投资也进入了平稳较快的发展时期，人均居住面积达到了10平方米，建筑面积达到了20.76平方米，较1980年翻了一番，而投资相当于1980年的50倍。在建设标准、质量提高、供地方式转变的同时，也看出建筑成本、投资成本的提高。

2009年，青岛市的城市建成区迅速扩大至272.87平方公里，市区人口增长至275.48万。与此同时，城市住宅投资相当于1980年的355倍。人民的住房条件也发生了巨大变化，青岛市市区人均住房建筑面积已达到26.83平方米。

改革开放的30年，住宅建设投资一直是我国固定资产投资的主要方面。上述数字变化的背后，我们的住房条件发生了由量变到质变的巨大变化。

但在住宅水平已极大提高和发展的今天，我们的住房问题仍然是一个影响人们生活、经济发展乃至社会稳定的重要问题。青岛市每年都将住宅建设摆在政府年度大事的首位。我作为一个城市建设的管理者和政府住宅建设的实践者，这些阶段和过程都历历在目，也有许多个人的总结和感想。

青岛市在1980年至2010年的30年时间里，人民住房情况发生了巨大变化，福利分房的前15年基本是政府和企业包揽，后15年基本是靠个人购房、政策调节。从解决无房问题开始的“住得下”阶段，到解决住房方便问题的”分得开”阶段，又到居住环境和服务的“住得好”阶段，前后经历了三个过程。总理在两会报告中提到的“创造有尊严的生活”，也是我们送些年努力的目标。

从解决“住得下”谈起

建筑业和住宅产业的发展必须建立在一定的经济基础之上，在邓小平同志《谈话》10年之后的1990年，我国的经济建设有了长足发展，各地经济实力也有了相当的积累，人们在衣食无忧的情况下，居住的矛盾开始突显。

青岛市政府适时提出7要让人民“住得下”的”解困工程”，成立了“青岛市解困工程建设指挥部”，并任命当时在市建委工作的我担任了常务副指挥，全面负责工程的组织建设工作。青岛市解困工程是政府为解决“住房特别困难户”的住房问题而提出的。在“谁困谁解”的原则下，政策让利，与企业共担投资，使10523户“特困户”几乎100％得到了解决。为此我们成立了专项工作机构，对解困对象从户口变迁过程到工作单位情况都查遍了，做到底子清楚、界定准确，汇总材料足能拉～卡车，整个工作过程公开、透明。当时虽然还没有提出“以人为本”的口号，但行为还是人本主义的，得到了社会的广泛好评和响应。

从1990年市政府决定启动，到1993年圆满完成解困任务，可谓时间紧迫，工程建设质量就成了主要问题。解困工程以“错埠岭”居住区建设为主，外加几个区片。1992年是集中建设的一年，总建筑规模近25万平方米。引用当时青岛市一位分管建设的老市长的话说，“这样的建设规模我没见过，也没听说过”。可见在当时的经济条件下，这一工程的规模之大、难度之高，也足见党和政府改善人民居住环境的决心和力度。

作为组织政府工程，不仅要完成人民群众的居住难题，还要高瞻远瞩，引领和带动行业的发展。作为“解困工程”代表作的错埠岭解困小区，已成为当时青岛市配套最齐全的住宅区，除传统配套项目外，将管道燃气、集中供热、电话线和有线电视全部八户，在青岛市率先将9条管线统一设计，统一管理，统一施工铺设，不仅打破管线施工“各自为政”的格局，而且节省了投资和时间，提高了工程质量，也使青岛市在城市小区配套建设方面走在了全国的前列。

针对当时许多小区“一年新，二年旧，三年破日不像样”的状况，我们在没有政策支撑的条件下建管结合，率先提出小区物业管理理念并付诸实施，使错埠岭小区成为了国家首批物业管理优秀示范小区。这一成果促成了全国第一次物业管理工作会议的在青召开，也为1994年建设部下发《城市新建住宅小区管理办法》在新建小区推行物业管理制度提供了～个参考，为青岛市后续的小区管理开了好头。

善城市环境迫在眉睫

青岛市“解困”工程的建设使城市居民的住房有了很大改善，但棚户区和危旧房区仍大量存在，居住其中的“不便户”成为了社会的主要问题。为解决这一难题，青岛市于1993年《关于加强市内五区棚户区(片)改造工作的决定》，决定利用7年的时间分两期全部完成青岛市区的棚户区(片)改造任务。据当时统计，当时青岛市区需改造棚户区(片)有35处，旧房面积约88万平方米，涉及居民3.5万余户、11万余人。

1994年至1997年的棚改一期工程，基 本完成了居住条件恶劣、防灾能力差和影响城市形象的棚户区改造，安置居民两万余户。

同时，青岛市结台实际情况，决定以提高整体住宅水平和建筑质量为主要目标，实施建设部大力推动的“安居工程”和“试点小区”建设，启动了以福州路小区等试点小区建设为先导的安居工程建设，又派我担任了安居工程指挥部常务副总指挥。

在严格科学的管理下，福州路小区荣获了“国家试点小区金牌奖”、　“鲁班奖”、“全国安居工程优秀小区奖”，我个人也获得了全国优秀小区管理个人一等奖、建设部劳动模范等称号和奖项。自此，青岛市的住宅小区建设走在了全国前列，得到了建设部高度评价和充分肯定。“安居工程”的实施过程中适逢棚户区改造二期工程即剩余棚户区改造工程的启动，我又被赋予新的工作，担任青岛市棚户区改造开发建设指挥部的总指挥，负责剩余棚户区改造安置工程的建设工作，为实现青岛市的“世纪之诺”――“绝不把棚户区带人二十一世纪”尽绵薄之力。

剩余棚户区改造工程自1997年启动，因对21世纪“元年”认识的不统一，将原定2000年完成的任务提前了一年，本应三年的任务变成了两年。虽然时间紧、任务重，我们在工程开始之际就提出不仅要保质保量地完成建设任务，而且要从高起点、高标准着手，要做到安置小区落成之日即是一个全新小区的开始之时。因此，我很明确地定下了建设目标――整个项目一定要在规划、建设、配套、创新等多方面创造全国的一流。

在工程设计方面，我们率先提出并实现了从地形测绘资料到设计全过程进行数字化处理，提高了工作效率和工程精准性，使青岛市勘察、设计单位的计算机应用和设计管理上了新水平；在工程建设中，全面推广应用新技术、新材料，成为当时全国新技术、新材料应用的示范区。1997年率先组织了对新区100余万平方米住宅节能建筑设计和实施。智能化技术的探索与应用也走在国内前列，实现了“水表、电表、煤气表”三表户外传感计量，并建立了自动报警救助和电视监控系统；在投资管理方面，我们在结算管理中提出统一管理、统一结算，使建设成本严格控制在计划之内：在质量管理方面，对工程建设采用全面的、覆盖性监理，使这一工程成为青岛市有史以来建设质量最高的工程。

棚户区改造工程另一个突出的贡献就是在完成110万平方米安置用房建设的同时，完成了20余万平方米配套公建的建设，包括中小学、幼儿园、医院、老年公寓、大型文化广场、山水公园，并率先在青岛市大型社区建设配套中建设了集商业、文化、办公、街政管理、休闲、娱乐、服务等于一体、面积达3.6万平方米的大型居住区中心，为打造“成熟社区”和未来周边发展创造了条件。这些配套公建在当时的规划设计中已属超标准配置，但事隔十年的今日，已是超负荷运行。对此，我只有感叹，我国经济快速发展的步伐和城市化进程不是我们可以预知的，遥想当年再看今日，真是沧海桑田，变化之大不敢想象。

为大众创造“适居”条件是我们的责任

棚户区改造的成果不仅安置了大量居民，而且形成了一个大规模城市住区的雏形，青岛市委市政府审时度势，于2000年《关于加快浮山新区统一开发建设的决定》，决定将浮山新区由原来的3.2平方公里扩大至13.8平方公里，实施统一规划、统一开发，并成立浮山新区开发指挥部，负责新区的开发建设，我又被任命为总指挥。浮山新区的整体开发建设可谓青岛市城市建设的一个里程碑，是青岛市城市建设理念和居住文化理念的一次升华，标志着青岛市城市开发建设由被动的解困、改造转为主动的规划、营造。

浮山新区的开发建设采取了统一规划、配套先行的办法，通过《浮山新区控制性详细规划》的编制，确保了浮山新区整体发展的框架，使市政、公用、文化、教育、商业服务及社政、治安管理、养老托幼等配套工程能高标准配置。至2006年，新区的主要路网建设已基本完成，新区规划1200万平方米建筑总量已完成近70％，一个崭新的城市新区已基本形成。

浮山新区的统一开发建设经验以及建成区的良好形象，在社会上引起强烈反响。宋平、吴官正、姜春云等中央、省(部)级领导多次到新区视察；国内外100多个单位5000多人次到新区参观、学习，中央电视台等30多家新闻媒体150多次对新区及个人进行了报道：青岛市创建园林城市、精神文明城市、全国人居环境奖，均把浮山新区作为城市建设和居住水平的示范区进行展示。以今日人们对居住环境和居住品质日益苛求的标准，浮山新区10多年前的规划和建设仍不落后。

回顾工作过程，那些无房户搬进新居的笑脸、棚户区几代人走出陋居的欣慰以及各种因新居而幸福欢欣的场景历历在目，更加激励我热爱住宅建设工作。她是幸福的载体，同时是推动社会发展的巨大动力。

2006年，随着浮山新区开发建设任务接近尾声，我国房地产市场也如火如荼日趋完善，青岛市政府又一次关注浮山新区开发指挥部这一为青岛市城市建设立下汗马功劳的战斗团队的未来发展。“要让这个团队多年从事城市建设和管理的宝贵经验更大、更长远地发挥其作用，要让这个队伍继续为青岛市的城市建设和经济发展再立新功。”

2006年，市政府决定将浮山新区开发指挥部整建制划转青啤集团，组建全新的青岛啤酒地产控股有限公司，我被任命为青岛啤酒集团董事、副总裁、青岛啤酒地产控股有限公司总经理，根据市政府的精神，将青啤地产全面推向市场，在继续为城市建设奋斗的同时，为“青岛啤酒”这一百年民族品牌做出新的贡献。