CBD项目投资风险预警的研究

摘要：文章分析了CBD项目投资的风险因素，根据CBD项目投资的特点以及所面临的风险，构建了CBD项目投资风险预警指标体系，并将网络分析法和模糊综合评判法相结合，运用模糊网络分析建立了CBD项目投资风险预警模型，根据该模型计算出的结果可以实现对CBD项目投资风险进行预警。

关键词：CBD项目；模糊网络分析；风险预警

CBD（中央商务区）是城市发展过程中的必然产物。随着城市现代化的发展，越来越多的国家和地区在筹建CBD项目，在我国CBD项目投资近年来呈现出如火如荼的状态。但是不是每一个CBD的建成都带来了经济社会效益，有些CBD项目的投资甚至为城市的发展带来重创，不仅没有带来效益而且带来了很大的社会问题，比如CBD项目周边交通拥堵、城市CBD的功能淡化等问题。因此有必要对CBD项目投资是否存在风险进行研究并对风险进行预警。

一、CBD项目投资的风险因素

CBD项目建设作为一次性的投资活动，具有明显的起点和终点，其建设过程一般分为三个阶段：项目投资的前期阶段、项目的建设实施阶段、项目的运营阶段。本文将从项目建设的各个阶段探讨其可能存在的投资风险。

1.CBD项目投资前期阶段存在的风险。由于早期决策直接影响项目的后续阶段和项目目标的顺利实现，故决策阶段是进行项目风险控制的重要阶段。项目决策阶段就是进行项目的可行性研究，从项目的机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究到最终的投资决策，大量的不确定性蕴含着众多的风险。在进行CBD项目投资决策前，必须权衡风险和收益，量力而行，谨慎决策，要做好项目可行性研究。项目可行性研究是项目投资前期的最重要内容，其主要工作是对项目进行可行性研究和筹措资金，它是后两个时期的前提和基础。项目可行性研究是指在项目决策时，通过对项目有关的工程、技术、经济等各方面条件和情况进行调查、研究、分析，对各种可能的建设方案和技术方案进行比较论证，并对项目建成后的经济效益进行预测和评价，由此，考察项目技术上的先进性和适用性，经济上的盈利性和合理性，建设的可能性和可行性。目前有些CBD项目存在投资之前，并没有经过科学的可行性论证的现象，投资带有较大的盲目性，结果就是投资方案实施后，不仅没有创造经济社会效益反而带来负面影响。

2.项目建设实施阶段存在的风险。项目的建设实施阶段是达成项目目标的至关重要的阶段，同时也是实施项目风险控制的关键时期。在合同谈判签约、工程设计、施工及安装、试运行以及工程竣工验收等各个阶段和环节，项目都将面临着经济、技术等诸多风险和问题。如项目具体的施工图纸还没有完全设计好，为了加快建设进度而仓促上马；项目建设在没签订施工合同的情况下就开始施工等等。这样就会在施工过程中出现责任不清、相互推诿等问题，影响了项目的及时结算，拖延了建设项目工期，增加了投资成本，带来不同程度的风险。在投资项目的实施阶段会出现拖延工期的现象，有的甚至比计划工期延后两三年，此种现象会使资金被项目建设占用时间过长，可能会导致CBD项目投资方资金短缺、负担过重。有些CBD投资项目为了赶进度，在资金尚未完全到位或严重不足的情况下盲目开工，导致在购买原材料、设备时资金困难，施工进度严重受到影响。

3.项目运营阶段的风险。建设项目终结后进入了营运期，意味着影响项目的不确定性因素投资项目完工交付使用后，已经大为减少，投资风险在逐渐减弱。但并不是说这一时期项目的风险没有了，如果投资项目完工交付使用后，运营不利，则无法达到预期的经济社会效益，CBD项目投资不算成功。“筑巢引凤”是国内CBD开发的初衷，“筑巢”只是CBD项目开发的第一步，“筑巢”不一定能“引凤”是一个很现实的问题。只有这两步工作都做好了才能说这个 CBD 项目开发成功，如果只是“筑巢”成功，而不能成功“引凤”，那么这个项目就彻底失败了。

CBD项目投资过程中一旦发生风险，常常会造成难以挽回的损失。因此建立CBD项目投资风险预警系统，预先估计、警报和控制风险，是降低运作风险的关键所在。构建CBD项目投资风险预警系统，使预警系统通过对相关信息采集，分析可能导致投资项目出现风险的根源性因素，运用定性与定量的方法发现项目投资活动中的潜在风险，并发出警告，实现对CBD项目投资活动的风险预控，使风险降低到可控范围，减轻损失程度。

二、CBD项目投资风险预警指标体系的构建

本文从CBD项目投资的三个阶段来构建风险预警指标体系，包括：CBD项目前期投资决策阶段指标、CBD项目中期建设实施阶段指标、CBD项目后期运营阶段指标。在对CBD项目投资风险进行预警时，首先需确立评价指标体系，然后采用适当的方法构建风险预警模型。建立指标体系应当遵循如下原则：科学性原则、系统性原则、目的性原则、有效性原则、适用性原则。根据上述原则，建立CBD项目投资风险预警指标体系如表1：

三、基于模糊网络分析法建立CBD项目投资风险预警模型

模糊网络分析法（F-ANP，the Fuzzy Analytic Network Process）是网络分析法在不确定性和含糊性问题中的延伸，是一种能处理不确定性和含糊性复杂问题的定量化方法。CBD项目投资风险预警是一个十分复杂的系统问题，对一个复杂对象的评价能否准确，不但受所选的专家群以及被评价对象特征的指标体系的影响，还受所选择评价方法的影响，对同一组对象使用不同方法进行评价其结论可能存在较大差异，所以，基于上述原因，论文尝试提出模糊网络分析法的概念，利用三角模糊数的理论，将网络分析法应用到模糊综合评判中，对具有依赖反馈的复杂的结构问题进行赋权评价，将模糊综合评判和网络分析法有机地结合起来。

1.构建风险预警因素集

总目标因素集

子目标因素集

2.确定内控评价评语集

评价集是对各层次评价指标的一种语言描述，它是评审人对各评价指标所给出的评语集合。本文将风险预警级别分为四个等级。具体的评价集确定为

3.确定模糊判断矩阵

由对风险预警比较熟悉的专家、CBD项目经理以及相关人员组成的评审团，对子目标因素进行单因素评价，建立模糊关系矩阵，也就是建立模糊关系，即对单因素进行评价，构造模糊评判矩阵R。

4.F-ANP确定权重

按照Saaty给出的1-9标度集定义来对各因素进行间接优势度比较，构建模糊超矩阵，在超矩阵的计算中，本文用三角数模糊来整合专家意见，所以构造的超矩阵就是一个用三角模糊数来表示的模糊超矩阵，具体计算步骤如下：

（1）对子目标因素集之间相互的影响大小进行间接优势度比较，计算出权重向量；

（2）求出模糊超矩阵；

（3）根据模糊超矩阵构造一级指标成分模糊权重矩阵；

（4）构造模糊加权超矩阵，计算模糊加权超矩阵的极限排序就可以得到权重向量；

5.确定风险预警级别

选择合适的算子（见表2），评语集与权重向量相乘，得到隶属度最大的评语就是该CBD项目的风险预警级别。

结论

在当今的城市化进程中越来越多的城市投入CBD建设的热潮中，出现了严重的跟风问题，文章针对国内CBD建设的风险展开论述，目的为城市的CBD建设提供可靠的风险预警模型，为类似项目开发提供参考。

参考文献：

[1]Saaty T L.Decision Making with Dependence and Feedback[M]，Pittsburgh，PA：RWS Publication，1996

[2]Hartman G W. The Central Business District a Study in Urban Geography [J].Economic Geography，1950，26（4）：237-244

作者简介：

周瑜（1981- ），女，汉族，江苏连云港人，江苏金海投资有限公司；

刘燕飞（1981- ），男，汉族，江苏南京人，连云港市建筑设计院。