房地产估价方法的比较研究

【摘 要】本文从房地产的基本估价方法入手，分别描述市场比较法、收益法、成本法的适用范围和使用条件，并以此为依据进行比较分析，找出三种估价方法的差异及统一性，从中提取房地产估价方法中存在的难点，有针对性的提出改进措施。

【关键词】房地产估价；估价方法

自改革开放房屋开始作为商品进行市场流通至今，房地产行业以其迅猛的发展形势越来越吸引众多方面的关注，尤其是在我国入世后，房地产的流通已经成为重要的经济产业，因此房地产估价作为房地产流通的重要推手也应有长足的进步和发展。

1 房地产估价概述

1978年“改革开放”政策的全面推行使我国的国有土地使用制度和城镇住房制度有了新的发展方向，房屋被作为一种商品开始在市场流通。房地产估价活动也正是在这样的背景下应运而生，虽然起步较晚，但发展很快，一方面大胆借鉴西方发达国家以及我国台湾、香港地区的估价理论和方法成果，另一方面积极集合国内自身实际情况，发展出一套适合我国国情需要的房地产估价方法。由于受英国估价体系的影响较深，因此我国的估价方法更倾向于经验与理论结合。

房地产估价的概念正式提出于1999年颁布实施的《房地产估价规范》并被广泛沿用至今。该规范指出，房地产估价是专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动体。本文中所提及房地产均为狭义上的房地产概念，即指土地、土地上的建筑物及其不可分离的部分，以及与土地和建筑物有关的权力和利益等。

房地产估价行为一直是以房地产属性为基础、以市场经济为导向，以理论规范为支撑的、不以主观意识为转移的客观活动。然而影响房地产价格的因素复杂多变，估价行为必须依赖于科学的估价理论和方法，但又不能完全拘泥于这些理论和方法，还必须结合估价人员的经验。

2 房地产估价的基本方法

我国房地产估价常用的方法有以下五种：市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、路线价法。其中市场比较法、收益法、成本法是最基本的三种估价方法，其他方法都是他们的派生。现将前三种基本的估价方法进行简要介绍：

2.1 市场比较法

市场比较法是指在求取估价对象房地产的价格时，将估价对象与近期内已经发生交易的类似房地产加以比较对照，从已交易的类似房地产的已知价格，经比较修正而得出估价对象估价时点的房地产价格的估价方法。

经济学中的替代原理表明市场中具有等同的使用价值和效用的商品具有相同价格，是完全的替代关系。同样，这一原理是市场比较法的理论基础，房地产能够根据其典型的物质属性（包含土地、土地上的建筑物及其不可分离的部分）、法律属性（即为房地产的权属）和经济属性（房地产财产内涵）进行同等价值和效益的划分，形成这种替代关系，从而将同类型待估房地产进行一定的因素修正，最终做出价值评估，完成房地产估价。

2.2 收益法

收益法评估房地产商品的价格，就是应用科学的预测方法预测估价对象在未来经济寿命年限内每年能给投资者带来的纯收益，并选择合理的资本化率，将之折现到估价时点，即得估价对象在估价时点的价格。

收益法的估价原理为预期原理，这一原理建立在房地产使用寿命耐久性和经济效用长久性的特点之上，本质为房地产未来所能获得的纯收益与现在的货币价值的等量表达。由于纯收益的获取是一个长期积累的过程，因此我们房地产在整个收益过程中存在一个资本化率，那么房地产本身具有的价格与资本化率的积就是纯收益，同理纯收益与资本化率的比即为房地产价格。

2.3 成本法

成本法也称成本逼近法，它是一种通过求取在估价时点重新建造全新的估价对象所需的各项费用总额减去估价对象的减价修正额来估算估价对象价格的方法。

成本法估价的理论依据是经济学上的生产费用价值论，该理论旨在寻求供需双方的共同利益点，维持供需双方利益的平衡。换言之，如果房地产出售价格超出重置或重造所需全部成本额，就意味着需求方自行建设优于直接购买，那么需求方将放弃购买权；如果房地产出售价格低于重置或重造所需全部成本额，那么供给方将造成亏损，同样不具备成交条件。因此房地产价格下限，即开发成本，才更容易促成房地产交易，是供需双方的共同利益点。

3 房地产估价基本方法的比较分析

3.1 适用范围的比较

市场比较法是参照同类型房地产的交易资料而对待估对象进行估价的方法。市场比较法主要针对交易性较强的房地产，如商品住宅、办公楼、商场、仓储用地、工业厂房等项目，而对于学校、体育场馆、文化展馆等交易性较差的房地产则不适用于本方法。

收益法以房地产预期收益为基础，因此该方法适用于具有收益或者具有潜在收益且这种收益可以被定量表达的房地产项目，如普通商品住宅在出租的的情况下具有收益，在自用的情况下节省了租房成本，为潜在收益，并且这些收益都直接以货币形式表现；而对于机关办公场所、学校、绿化用地、公共设施等房地产估价则大多不适用。

成本法是以建造成本为着眼点的估价方法。每一个房地产都存在建造成本，因此此项方法适用范围最为广泛，尤其是在交易性不强或者无法将收益货币化的房地产项目估价中表现尤为突出，弥补了其他两种方法适用范围的局限性。

3.2 特点分析

在市场比较法中用以参照的同类型房地产交易资料质量将直接影响估价水平，一方面用以参照的交易资料应具备一定的数量，即具有较为成熟的房地产交易市场，确保在相似供需范围内有足够的资料对比参照，保证数据的准确性；另一方面参照资料应具备优质的质量，即保证交易资料数据合法，保证待估对象的可靠性。

收益法主要借鉴和沿用了西方国家的成果，可以说是“起步晚、起点高”，虽然在评估原理、指标体系的建立等方面的认识基本上相同，但在评估实践中对于收益法的应用却存在巨大差异。这是因为收益法在应用中对纯收益的概念缺乏足够的说明，因此，采用该方法估算也应高度重视成交记录的收集和整理工作，以保证纯收益计算的可靠性。

成本法的关键在于对成本的理解，一方面在房地产估价中提出的成本为社会成本，其中不仅包含单纯的人工、材料、管理等显性费用，还包含开发商合理的利润及缴纳税金等隐性成本；另一方面成本为估价时点的重置成本，而非历史建造成本。

3.3 影响因素分析

由于房地产独一无二的特性，使得即使在房地产用途、结构、所处地点、价格类型、交易时间等对比条件均统一的情况下，常常受到交易双方乃至估价人员的主观影响而产生差异。

而收益法做出的评估结果准确与否在很大程度上取决于纯收益和资本化率两个参数的确定。一方面，纯收益的累积是在一种较为平均的状态下进行的，排除了具有特殊经营能力者和缺乏经营能力者产生的特殊的收益；另一方面，在房地产投入使用的若干年中，资本化率不断发生改变。因此影响收益估价法的两个关键因素均较难控制，容易在实际应用中掺杂估价人员主观判断，导致估价结果的偏离。

在成本法中采用的重置成本与建造时的历史成本是截然不同的两个时间段，两者存在着巨大的差异，因此该估价过程中减价修正额的确定是估价合理的关键，其中减价修正额包含折旧、成新率两个影响因素。

3.4 本质的同一性

三种方法无论是在适用范围还是经济学原理，亦或者是在影响因素等方面多存在着很大的差异，但经过总结和分析后发现，他们都是借用不同的方法途径，找出房地产与价值、货币之间的纽带，最终体现出房地产在估价时点的市场价格或价值。

4 房地产估价的改进措施与建议

4.1 规范估价程序

从以上三种估价方法的分析中不难看出，在整个估价过程中依然有相当一部分的主观因素存在，由于房地产是典型的不完全市场，这样的主观因素无法避免，因此就需要通过规范房地产估价程序提高估价过程的可操作性，尽量回避由人为因素引起的不必要估价偏差。

4.2 建立完善的估价市场资料库

由于房地产估价方法的本质最终均表现为房地产向市场价值甚至货币化的转换，在转换过程中牵涉的数据资料就是成就估价准确性的关键因素，因此建立完善的估价市场资料库能够更进一步的帮助估价的可靠性和合法性。

4.3 引入新的计算方法

通过对三种估价方法的分析中得知，三种方法中均存在不同的关键影响因素，而这些影响因素指标在确定方面都存在一定困难，因此适当引入新的计算方法对基础估价算法进行补充，能够在一定程度上挽回计算中的误差情况。

4.4 科学确定估价结果

由于三种基本的估价方法都存在各自的适用范围和使用条件，因此在估价结果上必然存在差异，因此应注重三种方法的综合应用，达到相互验证结果的目的，降低由于交易资料不完善或者关键影响因素取值不明确带来的结果偏差。

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