浅析企业显化土地价值的条件与途径

【前言】浅析企业显化土地价值的条件与途径由文秘帮小编整理而成，但愿对你的学习工作带来帮助。随着现实经济环境的变化，资产要素的格局和形态正在悄然变化。在格局上，有些企业的无形资产已经开始逐步取代有形资产的地位成为企业最重要的财富，资产开始从以前的有形转变为无形，土地资源、人力资源、管理资源、信息资源等正在许多企业的实践中显示其特殊的地位，...

【摘要】土地资源不可能自动地转变为土地资产，为企业带来利润和现金流。本文分析了企业显化土地资产价值的条件，并探讨了显化土地资产价值的途径，为企业盘活土地资产提供了相关参考措施。

【关键词】土地 价值 显化

一、资产与土地资产的相关概念

（一）资产

资产要素是所有会计要素中最重要的。资产是企业可控制的一种资源，没有资产企业就无法实行持续经营，其他要素也不能生产，负债被看成是企业的“负资产”，所有者权益是“净资产”。资产的本质属性应该是指资产具备直接或间接地为企业未来的现金净流入做出贡献的能力。

随着现实经济环境的变化，资产要素的格局和形态正在悄然变化。在格局上，有些企业的无形资产已经开始逐步取代有形资产的地位成为企业最重要的财富，资产开始从以前的有形转变为无形，土地资源、人力资源、管理资源、信息资源等正在许多企业的实践中显示其特殊的地位，由经营的附属变为成功获利的关键。

（二）土地资产

土地资产与土地管理制度是密切相关的。在计划经济时期，土地如同其他生产要素一样，其配置和使用直接通过行政划拨。土地价值也不作评估，更不允许土地以任何形式进行交易。因此，土地仅仅是作为生产经营场所参与生产经营过程。从权利角度，企业对划拨用地只有使用权，无处置权，土地不是企业的法人财产，不直接影响企业的经营活动。土地只是以资源形态存在，长期不能得到应有的利用和重视。

改革开放、市场经济的主导地位的逐步确立，促使土地管理制度发生了很大的改变，建立了土地有偿使用制度和经营性土地招拍挂制度，土地经济属性得到重视。企业可以通过对土地资产的直接经营获得利润和现金净流量，在一些特定的场合土地使用权作已成为 “第一生产力”逐步取代有形资产的地位，成为企业最重要的财富。

二、显化企业土地资产的条件

土地资源不可能自动地转变为土地资产，为企业带来利润和现金流，也不是所有的企业土地资源都可以转变为土地资产，这其中不仅涉及土地管理政策、城市发展规划，而且涉及企业发展战略、经营规划和企业的支付能力。土地从资源到资产的转变是有条件、有代价的。

一般而言，企业显化土地资产的必要条件是：企业具有完整的土地使用权。即土地是企业的法人财产，企业对土地依法享有法人财产的占有、使用、处分和相应的收益权利。对于一般企业，需要将现在无偿、无限期使用以行政划拨方式取得的土地，通过向政府支付土地出让金(地价款)，转变为有偿、有限期使用以出让方式取得的土地。

（一）土地使用权确认的依据

根据《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》：国有企业使用的划拨土地使用权，应当依法逐步实行有偿使用制度。根据企业改革的不同形式和具体情况，可分别采用国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价出资(入股)和保留划拨用地方式予以处置。逐步实行土地的有偿使用制度是土地使用管理制度的方向。在以上若干方式中，从企业法人财产所具备“可控制”的角度考虑，土地取得方式应当是出让方式取得的土地使用权。

根据《土地管理法》的规定，企业取得土地使用权的方式还可以有外购取得及投资者投资取得。

（二）取得土地使用权的途径

1.现状项目补办协议出让手续

指企业使用的现状划拨土地，在满足现状协议出让条件时，通过完善土地产权关系，办理土地协议出让手续，签订《国有建设用地土地使用权出让合同》，向政府支付土地出让金，取得土地有偿使用权。过程中发生的主要费用包括：土地评估费、服务费、协议出让的地价款及交易契税等。

2.通过土地一级市场购买土地使用权

指在土地一级市场通过公开交易、支付土地补偿费、政府土地收益获得土地使用权。发生的费用通常包含：征地费、拆迁补偿费、土地开发费以及发生的利息、利润；政府土地收益、交易契税等。

3.通过二级市场购买土地使用权

指通过房地产买卖、赠与或者其他合法方式取得房屋、土地使用权；为了防止“倒卖”土地，单独的“空地”的土地使用权是不允许交易的。在二级市场上一般转让的是在建工程或现状房地产项目。转让方式发生的费用包括：评估费、购买价款和交易契税等。

4.通过购买股权取得土地使用权

指通过购买企业的股权，成为企业的实际控制者，达到掌握土地使用权的目的。其发生的费用主要是购买股权发生的费用。这其中，原企业土地使用权完善的程度，使用权的类型(划拨、出让)对股权价格影响甚大。

以上四种方式是取得土地使用权最基本的方式。前两种是直接取得，后两种是间接取得。

（三）不同土地使用权取得方式的效益分析

在上述土地使用权取得方式中，不同的取得方式，发生的费用差别很大，为企业带来的效益差距也是巨大的。这种效益差距主要是来源于两个方面，一是利用经济杠杆体现的(以往发生的)沉没成本价值；二是土地自然升值价值。

对于现状划拨土地补办协议出让手续，由于取得土地的征地、拆迁、市政工程如按增长的绝对数额分析，居住用途的土地价值最高，其次按降序排列次序为居住、综合、商业、工业。

由于以现状划拨土地补办协议出让手续，可以同时享有经济杠杆和获取全部土地升增价值的双重优势，可以取得最佳的经济效益，从而得到广泛的重视。通过房地产转让、收购企业，属于间接取得的方式，由于通常取得的费用是公开市场价格，其直接增值的效果很有限。

三、显化企业土地资产价值的途径

企业取得“可控制”的土地使用权，具备了盘活土地、显化土地资产价值的必要条件，但仍需启动充分条件才能使土地资产为企业产生利润和净现金流量。这是由于根据会计的历史成本原则，资产按照其购置时支付的现金或者现金等价物的金额入账，没有特殊原因，一般不得调整入账的原始金额。因此，随着时间的推移，土地的市场价值不断增长，但是其增值部分无法直接在账面上反映出来。

结合现行的会计制度，在不改变土地现状利用条件下，企业盘活土地、显化土地资产价值的途径主要有三种：抵押、转让、作价入股(对外投资)。

（一）房地产抵押

根据城市房地产管理法、担保法的规定，房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押人提供债务履行担保的行为。以出让方式取得的国有土地使用权可以设定抵押权，抵押时应当将该国有土地上的房屋同时抵押。采用土地使用权抵押贷款，不发生转移占有，不变更土地的权属，在账务上也无需对土地使用权作任何处理，只是银行存款和长期借款(假定贷款期限超过一年)同时增加了，资产总额和负债总额同时增加了。

（二）房地产转让

根据城市房地产管理法，房地产转让是指通过房地产买卖、赠与或者其他合法方式取得房地产转移的给他人的行为。房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。随着市场经济的深入，企业通过协议出让方式取得土地使用权后，转让房地产，作为盘活资产、获取现金流的一种重要方式。

（三）房地产作价入股(对外投资)

1.投资者投入的无形资产成本

投资者投入的无形资产的成本，应当按照投资合同或协议约定的价值确定，在投资合同或协议约定价值不公允的情况下，应按无形资产的公允价值入账。

2.以土地使用权对外投资

《企业会计准则讲解(2008)》长期股权投资中明确：企业进行公司制改造，对资产、负债的账面价值按照评估价值调整的，长期股权投资应以评估价值作为改制时的认定成本。

《企业会计准则讲解(2008)》非货币性资产交换准则规定，非货币性资产交换是一种非经常性的特殊交易行为，是交易双方主要以存货、固定资产、无形资产和长期股权投资等非货币性资产进行的交换。非货币性资产交换具有商业实质且公允价值能够可靠计量的，应当以换出资产的公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本。

从以上规定不难看出，无论是企业改制过程中涉及到的土地使用权，还是以土地使用权直接进行投资，土地的市场公允价值都可以得到显现。

综上所述，企业在取得土地使用权后，通过抵押、转让、作价入股的方式，使土地资产的内在价值得以充分显化，可为企业带来利润和现金流量。这其中，抵押方式以不转移资产占有的特性，成为最常见的应用方式；划拨用地通过协议方式出让取得土地使用权的方式，可以同时享有经济杠杆和土地自然升值，特别是享有了土地因政府对基础设施投入、环境改善、区域整体功能提升而产生的全部地价升值这一点，是其他方式不可相比的，其特点应得到充分重视。

作者简介：王小龙（1979-），男，汉族，中国机械工业集团有限公司，研究方向：资本运营与投资管理。