房产测绘几个问题之我见

近年来，随着我国法律的健全和购房人法律意识的增强，商品房投诉案件与日俱增，尤其反映在房屋建筑面积及其公摊面积的测量等问题上，成为诸多房地产司法诉讼中的焦点。房地产的测绘结果作为房屋建筑面积的合法依据记载于房屋登记簿，也是房地产权证书的缮证依据。由此可见，房地产测绘在房屋登记管理工作中处于相当重要的地位，关系到房地产开发商与业主的切身利益。那么，测绘人员应如何对房屋进行科学合法的测绘？房屋登记机关又如何进行缮证，颁给权属人一个正确反映房屋内容的房地产权证书？本文结合实际工作中出现的一些问题，对房屋面积的测量和共有建筑面积的分摊计算进行探讨。

一、楼梯的计算和分摊

住宅楼的楼梯间一般根据各套房屋的套内建筑面积进行分摊。若一层房屋有跃层现象，即一套房屋包括了由室内楼梯相连的一层和二层两部分，该套房屋一般都在一层设有门洞，而楼梯间里则没有门洞， 那么该套房屋就不应该参加楼梯间的分摊。若有门洞与楼梯间相通，则必须参加楼梯间及其他相关共用建筑面积的分摊。

商住楼住宅部分的楼梯间，如果没有明显产权协议规定的，通过商业楼的楼梯建筑面积列为商业楼和住宅共有建筑面积，由商业楼和住宅共同分摊；通过住宅楼的楼梯面积列为住宅楼部分的共有建筑面积，由住宅楼分摊。

室外楼梯可以上层为下层的顶盖而计算全面积，无顶盖的计算一半面积。

穿越闷顶层的楼梯，位于闷顶层的楼梯不计面积。

二、住宅共有建筑面积的分摊方法

国标《房产测量规范》中规定，住宅楼以幢为单元，按各套房屋的套内建筑面积比例分摊共有建筑面积。其实际操作中，一般情况，住宅楼采用按整栋分摊。在整栋分摊中整栋的共有面积视为整栋中各户共同共有，全栋对共有面积分摊为一个系数。

特别情况，如一幢住宅楼里有的单元没有电梯，有的只有楼梯，该种情况下应将有电梯的各单元合并成一个功能区，分别进行共有建筑面积分摊计算。

对于确认为一栋且由裙楼相连的不同塔楼，应分别划分为不同功能区；塔楼内有多个独立楼梯或电梯的，还应按楼梯或电梯细分功能区分别计算。

近年来，随着高层住宅的增多和人民消防意识的加强，房屋的建筑功能、造型乃至设计理念都发生了很大变化，如在高层建筑一定层次以上设置消防连廊将同一幢两个不同单元的房屋连接起来，完善其消防功能。对该消防连廊面积的计算和归属问题，存在歧义。有人认为该部位只对相连的两户有用，应由两户分摊；有人认为应作为整栋的共有建筑面积，由整栋业主分摊。笔者认为，小高层或高层住宅楼中在某一层设置的消防连廊须作为相连通各住宅单元功能区分摊，而不能作为层共有建筑面积，更不能仅由相连的两户分摊；仅连通个别权属单元的消防阳台（通道）亦应作为整栋的共有建筑面积，由整栋业主分摊；平时可做套内使用的消防通道（如阳台），应纳入套内面积。

三、阳台面积的计算

下阳台与上阳台相隔一个以上层数时不计面积；上下层阳台水平投影线不完全重叠时，取重叠部分面积的一半为下阳台面积，当重叠部分长度小于0.6米时，视为露台，不计面积；顶层阳台的盖板宽度小于0.6米时，视为露台，不计面积；住宅建筑中属于一户专有的类似阳台的空中花园、入户花园等均视为阳台；阳台为局部封闭，开敞宽度小于其宽度的1/3时，应认定为封闭阳台。

四、变更测绘的处理方法

变更测绘（含分割测绘）依据房屋现状、经规划部门审核的设计变更图进行。

对不涉及公共面积的变更测绘，如一户分割为两户，两户合并为一户，产权人应在完成施工后提出申请，测绘人员现场实测并分户计算。

当房屋经规划部门核准为虚拟分割或各分户未实地砌筑分隔墙时，产权人按经核准的施工图，在实地设立永久性产权界址点标识，测绘人员按标识测量。

早期建设的住宅楼，设计图纸上为未封闭阳台，实测时发现业主已改为封闭阳台，应按未封闭阳台计算面积。

房产测绘涉及千家万户，是一项技术性和政策性都很强的工作。在房产面积测算工作中，共有建筑面积分摊计算是比较复杂、难度较大的一项工作，每户分摊的面积消费者很难计算出来，这就要求房产测绘从业人员必须具备高度的责任心和娴熟的业务技能，实际工作中一定要公平、公正、透明、公开、严谨、细心。