物流地产交易活跃 初露端倪

国际房地产顾问机构仲量联行的研究报告显示,物流地产受益经济好转呈现明显的复苏迹象,持续增长的国内消费将支持仓库尤其是普通仓库需求的增长。未来12个月内,广州预计将出现至少21万平方米的新供应量,对物业租金的上涨有一定限制;上海物流地产发展商将加速项目的建设速度和新项目的拓展。

对于很多企业而言,2010年不仅是2009年的结束,也是经济危机这场噩梦的结束。众多业内人士预测,2010年或将是物流业走向复苏的一年。确实,中国在应对这场经济危机上的表现振奋人心,中国物流业在2010年走向复苏完全是有可能的。

物流地产作为物流业的重要组成部分,从2009年至今也走出了一条不一样的发展轨迹。正如仲量联行全球总裁兼首席执行官戴柯凌所言,评估任何市场的基本面都离不开供求状况的分析,物流地产市场复苏与否,同样需要对供求关系的分析。

需求初露端倪

“根据目前国内物流业的结构特点,对外进出口贸易数据是判断物流业是否复苏的重要依据之一。”仲量联行工业部经理严其发先生认为,“这是因为中国作为世界工厂,大部分的物流活动都会与进出口业务有直接或间接相关。”海关的统计数据显示,2010年1月中国对外贸易进出口总值为2047.82亿元,同比增长44.4%,为自1993年至今这17年来的最高增速。在大陆的主要外贸省份中,2010年第一个月进出口额最高的是广东,达到488.6亿美元,江苏、上海、浙江紧随其后。“最近的经济数据反应了明显的、积极的信号。”

“对物流地产而言,物流业是影响其发展的首要因素。随着物流业的复苏,以第三方物流、国际采购商/贸易商(如红酒等)、大型零售商等客户的仓库扩展需求愈发明显。其中,一些交通通达性高、硬件优质、配套成熟的高端仓储设施受到更多客户的关注。”严其发分析道,“如广州开发区、机场物流园,深圳的盐田港、前海湾等等一些高端仓储设施的集聚区域,都是客户选址的热点。”

值得注意的是,这其中不乏一些大型跨国机构。宝洁宣布在广州开发区开展6万平方米BTS设施的计划;普洛斯云埔物流园三期则继续吸引了第三方物流公司的关注,康新物流、中外运、德邦物流、宝供物流、好又多超市均在2009年4季度内确立了租约。

上海方面,非保税仓的市场需求表现突出,Yamato-Bus物流公司租赁了上海AMB九亭物流中心7427平方米的仓库,DB Schenker 和ABB两家公司全揽了Vailog嘉定配送中心第一期,另外,DB Schenker同时提前明确了对该园区第二期6000平方米的需求。在这些强劲需求的推动下,非保税仓市场的空置率降到了3.8%。

“除了进出口业务的回升,为规避国际市场的不确定性,近两年越来越多的国内制造商关注内需市场,这也对物流业产生了微妙的影响。”严其发表示,“对物流地产而言,直接的影响就是客户对普通仓库的需求会表现积极。”在这场影响深远的经济危机中,中国的对外出口贸易经济大受打击,不少外贸型企业转向了内贸经营,扩大了内贸占企业的业务份量。在内、外两方面市场的回暖中,物流业及物流地产希望能迎来更好的明天。

另一方面,根据仲量联行为客户的选址经验,同样也体现了需求的复苏。严其发表示:“相比2008年至2009年上半年的平静,除了新增项目稀少外,一些进展中的项目也曾一度搁置或推迟,但到了2009年开始又重新正常运作;从2009年第二、三季度开始我们就能感受到这种趋势的变化。根据目前我们正在处理的仓储选址需求,近期一些大型的物流公司的新选址需求明显增多,其中不少是扩仓行为,并且以大型物流企业居多。”

供应商犹抱琵琶半遮面

仲量联行《全球市场观察》分析中,部分经济指标好转将有望带动全球商业房地产市场的恢复,这些指标包括:2009年第三季度,全球主要经济体的GDP增长好转,这种发展势头一直持续至第四季度;2010年初全球制造业已经企稳,制造业采购经理指数PMI达到了近几年的最高点;零售额继续适度增长;就业率下跌势头明显减缓等。

在当前经济环境下,市场需求疲软的状况正逐步得到恢复,但尽管需求有所上升,广州地区2009年第4季度的仓库租金仍轻微下降。这在一定程度是由于2008年的经济危机,使得仓库空置率一度高企,2009年第4季度末的空置率约为15%,仓库租金环比下降了1%,在2009年第4季度末均价停留在25元/平方米/月。上海地区的情况相对较好,保税仓和非保税仓在2009年第4季度的租金表现很稳定,保税仓平均租金只降了1.1%,达到0.92元/平方米/年。而非保税仓经过几个季度的稳定,租金开始显示增长的信号,均价上升了0.4%,达到0.98元/平方米/天。

随着复苏的呼声越来越高,各大物流地产商早已展开了布局。普洛斯位于广州保税区的物流园第二期(6万平方米)将在2010年第3季度面市;另一全球物流基础设施开发巨头AMB的安博广州开发区配送中心(10万平方米)也将在2010年4月正式推出市场,目前已基本完工。

上海方面,已落成的非保税仓有Vailog嘉定配送中心和CceanBlue临港物流中心第三期。Vailog嘉定配送中心面积1.7472万平方米,第二期1.7686万平方米定于2010年初完工。而CceanBlue临港物流中心第三期是由马士基集团开发为己用的,其中大概20%的空间将用于出租。这种开发自用的企业还包括中储、中铁、中外运等,他们主要为自用,但超出自用部分的需求,业内人士分析他们以后会转做租赁,是仓储市场供给的一大渠道。

谁主沉浮

根据仲量联行分析,2010年初全球经济复苏仍存在着包括银行利率提高、银行破产、阿联酋和希腊等高杠杆率国家的违约风险加大、政府监管力度的不确定性以及潜在的资产价值泡沫破灭等在内的风险。目前,很多有关经济增长和利率的预测对新兴市场的预测值都大大高于对发达经济体的预测值。新兴市场国家大部分正步入V形复苏的轨道,全球交易市场的地区市场份额将明显转向亚太市场。仲量联行认为,全球房地产市场此次的复苏很有可能是历史上第一次由新兴国家带领的。

目前,中国在世界舞台所发挥的作用正在不断增强,其稳定的经济增长和改善中的全国进出口市场是物流地产发展的基础。同时,增长迅速的国内消费也将支持仓库尤其是普通仓库需求的增长。但是,由供应增加导致的竞争预料也将非常激烈。在未来12月内,广州估计将出现至少21万平方米的新增供应,预计这对租金上涨会有一定的限制。

上海方面,仲量联行预料为了面对将到季节的压抑性需求,未来一年发展商将加速项目的建筑速度和重新开始新的发展项目,但是国际发展商可能将不会在市场中扮演进取性的角色,并会和本土开发商合作以降低风险。更多的本土发展商将进入工业地产市场,其中在国内工业地产市场有经验或有政府背景的发展商将受到国际发展商的青睐。同时,已经确定的迪斯尼乐园项目使更多土地成为主题公园的项目发展用地,可能限制了浦东物流设施未来的土地供应。在上海的许多地方,更高的潜在地价将令邻近省市的卫星城得到更多机会。

当前,物流地产在中国迅速成长,普洛斯、AMB等巨头早已开始抢摊中国市场。国家把物流业列为十大振兴产业之一后,处于调控重压之下的房地产开发商也开始转战物流地产,国内地产巨头合生创展、恒大、美林基业、珠江投资、富力等纷纷在各地上演“圈地”运动。国家发改委综合运输研究所“十一五”物流规划将在区域布局上建设华北等九大区域物流系统、上海等25个物流一级节点城市以及苏州等41个二级节点城市,政府调控下的这些利好消息无疑也将催生更多对物流地产服务的需求。据预测,2010年中国物流行业产值将达12000亿元,而物流行业的扩张必然要求物流地产等配套设施同步向前。