销售增速加快,房价走势继续保持回落

政策回顾

国务院：确保任务落实，确保建设质量，确保分配公平，实现今年保障房建设目标

6月11日至16日，中共中央政治局常委、国务院副总理接连考察山西、河北和北京等省市的保障房建设情况，他强调，各地要认真贯彻落实党中央、国务院的决策部署，注重创新机制，确保任务落实，确保建设质量，确保分配公平，三方面齐头推进，实现今年保障房建设目标，兑现对人民群众的郑重承诺。

财政部、住房和城乡建设部、国家发改委：加强保障房建设资金支持力度

6月1日，财政部、住房和城乡建设部联合《关于切实落实保障性安居工程资金加快预算执行进度的通知》，要求各地应当按照当年实际缴入国库的招标、拍卖、挂牌和协议出让国有土地使用权取得的土地出让收入，扣除相关规定项目后，按照不低于10%的比例安排资金，统筹用于保障性安居工程建设。

6月9日，国家发改委《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》。《通知》指出各地经规范后继续保留的投融资平台公司可以申请发行企业债券，募集资金应优先用于各地保障性住房建设。

中国人民银行：年内第6次上调存款准备金率

6月20日，中国人民银行年内第6次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。本次上调后，存款准备金率将达到21.5%，再度创下历史新高。

市场运行分析

开发投资增幅略有回落： 6月份，全国房地产开发投资继续保持增长，增幅略有回落。当月，全国完成房地产开发投资7513亿元，同比增长28.9%，增幅较上月下降7.5个百分点；其中，商品住宅新增投资5351亿元，同比增长32.2%，增幅较上月回落3.8个百分点。（见表1）

从房地产开发投资的增速走势来看，6月份房地产开发增幅有所回落。与2010年各月增幅的平均值相比回落5.6个百分点，但整体仍保持较快增长。

个人按揭贷款继续保持负增长，利用外资增长较快： 6月份，房地产开发资金来源新增8651亿元，同比增长34.5%，增速与上月相比加快11.8个百分点。

从房地产开发资金来源的不同渠道来看，个人按揭贷款继续保持负增长，国内贷款增长缓慢，利用外资增长较快。具体来看，6月份当月个人住房按揭贷款增长738亿元，同比下降7.1%；国内贷款新增1220亿元，增长19.2%；利用外资172亿元，增长112.9%。（见表2）

新开工面积保持平稳增长：6月份，商品房新开工面积新增23325万平方米，同比增长22.8%，增幅与上年同月相比回落幅度较大，但从近几个月的整体走势来看，增幅保持平稳增长。其中，商品住宅新开工面积新增18187万平方米，同比增长21.2%，增幅与6月相比加快2.3个百分点。

销售面积继续保持增长：6月份当月，商品房实现销售面积11487万平方米，同比增长25.4%，增幅较5月加快6.9个百分点；其中，商品住宅销售面积实现10263万平方米，同比增长24.0%。这是继5月份当月房屋销售面积由负转正后继续保持正增长，且增幅加快。分析其原因，主要是受2010年国务院“4.17”政策的影响，2010年5月-8月各月房屋销售面积回落较多，上年同期基数较低，导致今年5-8月房屋销售面积会出现较快的增长幅度，但从当前的形势来看，这种增长并不能代表着当前房地产市场销售出现回暖，预计下半年房屋销售市场仍代保持低位运行的态势。（见表3）

房价走势继续保持回落：随着各地限购措施的实施，住宅价格上涨过快的势头初步得到遏制，但当前房价进一步下降的动力不足，房价进入僵持期。从全国70个大中城市住宅销售价格上看，1月份新建住宅价格同比涨幅在10%以上的城市有10个，2月份有7个，3月份有6个，4月份有1个，5、6月份均为0个，呈逐月减少的趋势。从环比价格上看，1月份，新建住宅价格环比出现上涨的城市个数有60个，2月份减为66个，3月份为49个，4月份又反弹至66个，5月份又回落至60个，6月份又回落至43个，上涨城市的个数整体呈减少态势，价格走势进入僵持期。

与5月相比，6月份新建商品住宅价格环比下跌的有12个城市，其中烟台、南京、天津、南宁等城市跌幅居前；价格上涨的有44个城市，且涨幅均低于0.5%，其中涨幅居前的有：沈阳、长沙、银川、乌鲁木齐。

与2010年6月相比，新建商品住宅出现下跌的有3个城市，分别是杭州、三亚和南充，与上月相同。价格上涨的有67个城市，其中涨幅超过6%的有19个城市，涨幅居前的是：乌鲁木齐、秦皇岛、南昌、兰州、长沙。（见表4）

月度点评

6月份，保障性住房建设的资金问题受到各方的关注，财政部、国家发改委、住房和城乡建设部分别发文对创新和扩展保障性住房建设资金渠道加以引导。国务院两次派对保障性安居工程的建设情况进行考察调研，这些表明了中央高层已经注意到了资金因素的制约对保障性安居工程的影响，并开始通过各种政策来拓宽保障房资金来源渠道，以确保完成全年开工1000万套的目标。

随着房地产有关政策的明晰化，市场预期重新变得理性，房屋销售市场出现企稳回升的态势，但规模仍然保持在较低水平，房地产开发企业的资金压力有所缓解，但未来市场销售形势出现较快增长的可能性仍然非常小，未来房企的奖金压力仍然较大，房地产企业仍然需要将资金链安全放在管理的重要地位，以应对销售形势保持低位运行下的资金特点。

对于未来的房屋价格走势，我们认为，在限购的大背景下，房屋销售年内难以出现真正意义上的回暖，整体市场销售规模将保持低位增长，部分地区和城市甚至会出现负增长，在这种情况下，未来短期内房价将依然处于僵持和小幅下行状态，整体上会出现下跌。

总之，预计未来几个月，房地产调控政策将继续维持当前的状态，房屋销售市场将延续低位增长的发展态势，房价将在供求双方的博弈中逐步下降，房价涨幅仍有进一步回落的空间。