浅谈房地产项目现场管理

摘要：房地产开发项目是个系统的复杂工程，只有将各环节与整体的项目开发结合起来，实行项目管理，才能更好地实现各环节相互配合，紧密联系，协调发展，才能实现房地产业经济、社会、生态效益的统一，促进房地产业健康持续的发展。本文探讨了房地产开发项目管理措施。

关键词：房地产；开发；项目管理；措施

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

在社会主义市场经济的大背景下，作为房地产开发商来说，为实现经济收益的最大化，就应该通过建立和实施质量管理体制，来加强开发房地产项目现场管理，以保证工程的顺利运行，使得每一个运作过程都及时并且高效，以此来减少返工的成本及索赔的成本，从而提高工作的质量，降低那些不可预计的风险。

一、房地产开发项目管理的重要性

对于房地产开发公司而言，首先它的起步应该先针对某个项目，在国家有意向出让某地块用于房地产开发后，这地块的开发形成了这个项目，让有意向的组织者组建项目筹委会，这组织者可以是个人、企业或者是多个法人，项目筹委会可以是组织者或者组织者和他们所聘请的管理人，筹委会委员必须有实力派人物或者专家参与。有了项目筹委会，也就有了开发项目的可能，在国家有意出让的项目上，通过项目筹委会分析、讨论、计算、参与投标获得项目的开发权后，一个有目标、有任务和管理者的房地产开发活动并随即产生。与此同时，对于开发的新项目，项目管理随之产生。

对于个人或者组织者切勿盲目搞开发，对于房地产开发项目，它是一个投资大、风险大、回报相对丰厚的管理活动，他的成败很大程度上直接就决定着一个企业的进步或倒闭。组织者无视开发项目的成本或自身实力及外部影响因素，很容易造成组织者的迅速倒闭、损失。在某地区有一个政府组建的房地产公司，它自己开发了三期工程后决定将剩下的一半地块以拍卖的形式转让于他人开发，被一个刚起步的组织者拍走，该组织者在得手后到处筹集资金，而限约时间到后，该组织者仍未能筹集到一半的成交款，结果因为成交款无法筹集，导致土地收回并没收押金。该组织者不但损失了押金，还损失了大量的筹集款利息，他的失败主要是没有筹建项目筹委会、没有可行性分析、没有认识到自身的实力、也没有对该项目进行有效的调查研究。

二、房地产项目现场管理措施

1、工程投资成本控制和合同管理

工程部应清楚地知道要想大幅度节约工程成本不仅要加强对设计技术文件的管理，而且要加强对工程施工合同的管理，建设工程投资成本控制通常分几个大阶段，一是政府立项批准以前的前期可行性研究阶段，二是工程设计阶段（包括方案设计，初步设计和施工图设计阶段），三是工程施工阶段，四是竣工验收和保修阶段，而工程投资控制的最有效阶段是施工以前的设计阶段和可行性研究阶段，因为工程设计阶段直接决定工程投资成本的多少，即设计结构方案和设计选材与造型是否合理，将直接影响工程投资的高低，但施工阶段是工程投资最大的阶段，同时也是控制工程成本的关键阶段。特别是在施工阶段，工程部对工程成本控制应分事先控制、事中控制（过程控制）和事后控制几个不同的管理阶段，各个阶段分别有各自不同的管理侧重点。

（1）事先控制主要表现在以下方面：在开工前首先进行设计人员交底和图纸会审，对设计中不合理的地方在施工前加以修改控制，尽可能减小在施工中出现因设计变更造成返工签证的几率，其次我们要做的第一件事就在对工程施工合同内容全面分析的基础上，通过召开合同交底会，对合同主要条款的含义以及在招投标过程中双方作出的承诺补充协议进行合同交底分析，以便工程部人员加深对合同内容的全面理解。

（2）事中控制主要表现在：严格审查和控制现场签证，技术核定单及设计变更，凡是不符合合同规定的设计图纸、规范要求的内容，不合理的索赔要求，工程部都应一律给予驳回，并且及时给施工单位说明不给予支持的合理理由，越是反驳的及时，施工方越不会对工程部产生误会。对此，施工方不仅能够理解，同时也树立了工程部的威望，并可赢得施工方的尊重和信任。

（3）事后控制主要表现在：在施工过程中某些工序因设计缺陷或公司领导对设计图纸要求修改已出现变更，并且施工方已提出索赔要求的，工程部对此已进行严格审查把关。根据工程部人员的职责分工，对每个成员在成本节约方面的业绩，按照公司的规章制度进行评价和考核，对于提出合理化建议降低成本效果较大的人员给予相应的奖励，对于因工作疏忽造成工程成本浪费的直接人员给予一定的经济处罚，做到奖惩分明，这样可大大调动工程部管理人员工作的积极性、主动性和创造性，尽可能大的节约工程投资成本。__

2、房地产项目施工质量管理

房地产项目施工期间的技术质量管理工作，是提升房地产项目质量的重点和中心环节，包含直接施工和辅助施工两个层面。直接施工的技术质量管理是保证提升房地产项目质量的重点，直接施工管理过程中，要注意以下几个方面：首先要加强施工队伍的质量意识。采取思想教育，实现从企业领导到所有员工，都树立起百年大计、质量第一的理念，形成人人讲质量，人人为质量的质量氛围。其次要加强施工队伍的技术培训。强化施工队伍的技术培训，方法形式很多，可以采取送出去或请进来的形式学习先进经验和先进技术，还可以到施工现场进行基本知识普及，技能提高训练。最后是加强施工现场的技术质量管理。在施工阶段要严格把好如下几关：首先是抽验关。现场工程技术人员要认真检查施工单位按规定制作砂浆试块及混凝土，按期进行试压，做好试压报告记录，并采取随时抽检制度；其次是施工关。现场质量监督员和工程技术人员，要现场督查施工人员是否严格按照施工方案施工、设计图纸，不得有任何情况的含糊。对施工单位使用的装饰材料、建筑材料、预制品、半成品及其他一切构件，要严格检验把关，不合格的坚决不使用；最后是记录关。现场质量管理员及施工管理人员，每天都要认真负责填好施工日记，保证施工质量的各个环节都达到设计要求，切实保证房产质量的提升。施工完成以后，要组织好房地产项目竣工验收，组织专家按照国家《建筑安装工程质量检验评定标准》严格进行验收，对不合格的房地产项目，坚决不交付使用。辅助施工的技术质量管理，主要包含对施工队伍的选取，施工配件、材料和设备的购置，后勤服务及动力供应等方面，直接影响到房地产项目的施工质量。为了提高房地产项目质量，一定要择优选择技术质量管理好、技术素质高、资质等级高、现场管理好的建筑企业进行开发施工。对建筑材料及各种构件的规格、性能、色泽、品种等，必须完全满足设计要求，完全达到有关标准、规范的要求，同时必须要有出厂合格证。在进入工地之前，要进行严格检验。

3、房地产项目管理中的进度控制

房地产开发项目涉及进度控制的活动有：投资机会选择与策划、可行性研究、前期工作( 包括土地开发、项目融资、规划设计、招投标、合同的签署等等) 、建设阶段、租售阶段( 还可能包括物业管理阶段) 。做好房地产项目的进度管理，就应在这些环节上做好时间上的安排。应对参与各方进行范围管理,某一参与方何时介入、何时退出及其责任范围；研究项目各个工作的相关程度，有的是互不影响的并行工作，有的是完全相关的，有的是不完全相关的; 针对项目的情况，制定出房地产开发项目各个工作的先后次序及预计持续时间，并对项目的进展情况及时监控；建筑工程的进度控制是在房地产项目施工工期要求的前提下进行的，它服务于整个房地产开发流程的进度控制。

综上所述，开发项目管理是一个永无止境的课题, 随着科学工作者技术的不断进步, 还会涌现出许多新的管理理念与方法。只有不断学习、善于学习, 才能跟上时展的要求。

参考文献：

[1] 王辉,陈晖. 房地产开发工程项目管理研究[J]. 住宅产业. 2010(08)

[2] 葛中权. 项目管理在房地产开发中的应用[J]. 科技风. 2010(08)

[3] 彭泽华,李志军. 关于房地产开发项目管理的思考[J]. 中国高新技术企业. 2008(23)