谈城市规划中可持续发展问题

【摘 要】城市规划是以规划方案为手段对城市中的土地利用进行合理控制，为城市的空间布局与空间发展开展合理的组织，创造适宜人们居住的良好城市环境及生产环境，满足社会各方的经济发展需要。房地产开发能够把多种原材料进行组合或再创造，为人们提供能够满足多方面用途的建筑物的活动，是一个将土地开发转变为房屋的过程。

【关键词】城市规划；房地产开发；可持续发展

城市规划是通过多方面的方式方法对城市进行改造，达到实现人们对物质文化生活的更高追求的要求，房地产开发是当前社会开展城市规划的重要手段之一，这是为实现城市规划与城市建设而从事的土地开发活动。下文将对城市规划与房地产之间存在的联系以及二者之间的特点进行分析，让更多的人了解城市规划中的可持续发展问题。

1.城市规划与房地产开发内在联系

城市规划是以规划方案为手段对城市土地进行合理利用与控制，为城市的空间布局与空间发展作出合理组织，创造出一个良好的城市生活与生产环境，满足社会各界对经济发展的需要。而房地产开发恰恰能够把多种原材料进行组合，向人们提供多种用途的建筑物的活动，将土地开发转变为房屋。在一定程度上说，二者处于城市建设的两个阶段，它们共同的目的都是为城市服务并创造出良好的生活与生产环境，满足人们的需要。城市规划作为一个城市的房地产开发的主体地位，指导并制约着城市的房地产开发，城市规划需要依靠房地产开发作为手段来实现绘制出城市发展的蓝图，针对开发过程中不断出现的新情况进行调整与补充，两者是密不可分的关系。

房地产业作为城市中的形态产业，其兴起与发展均与城市地域息息相关。它集中于人群聚集密集的城市地区，伴随工业化与城市代的发展不断进步着，随之形成了独立的产业。房地产业主要在城市形态中体现出了其在社会的经济实践活动中的主要作用。由此可见，房地产业的发展是同城市的发展并行的。但是，目前我国在房地产业的运作中，起步晚、基础差是当前的主要问题，所以与城市的发展具有诸多不协调之处。长期的滞后紧接而来的是短期的过热，虽然现在已经得到调整，但是仍然存在许多不协调的状况。在这之中，城市规划和房地产业不协调性的问题依然是这之中较为突出的方面。只有采取适当的措施，才能将地域性强的房地产业的发展与城市规划的发展进行良好的互动，更好的将房地产业中基础性与先导性的作用发挥得淋漓尽致。本文就该问题具体进行分析，从如下几个方面开展研究。

2.城市规划与房地产开发的特点

政府干预城市规划，由政府部门组织与编制规划方案，方案具有较强的计划性与政策性，并且考虑到城市发展中的长远与整体利益。房地产开发的进行以企业或者个人为主，以获取更大利益为目的，受到市场经济的规律制约。正是这一特点，决定了城市规划及房地产开发的不同。

（1）城市规划的整体最优和房地产开发的个体最优城市规划考虑整个城市甚至更大区域范围内用地的合理组织，以求达到经济效益、社会效益和生态效益的统一，具有全局性的特点。它寻求城市发展的整体最优模式，对某一特定地段，某一特定行业的发展往往不是最优，甚至可能是极为不利。房地产开发是个体经济行为。开发商从自身利益出发，总是选择区位条件最好的地段，采用收益最大的开发方式，要求更高的容积率。如果缺乏规划管理，其开发活动很可能造成交通拥塞、环境污染、缺少公共设施等问题。

（2）城市规划的长远利益和房地产开发的短期行为我国城市总体规划的年限一般为20年，即城市规划最终形式表达为20年以后的城市物质形态，城市长期发展利益为其重要依据。而对城市土地投资者和开发商最为重要的是如何使投入资金在最短时间内获得最大利润，短期行为目标成为衡量项目可行性的重要依据。城市开发建设要协调长远利益与短期利益的关系，使城市规划的宏伟蓝图通过一个又一个的房地产开发的短期活动来实现，过分强调短期效益，则可能加重未来城市的负担和损害城市公众利益。

3.市规划与房地产开发的关系

（1）对于城市建设用地的性质、位置、面积、建设工程的外观、高度、建筑密度、容积率等都必须要接受规划管理。由于房地产开发以追求最大利润为目的，受市场经济规律影响，若没有规划干预容易产生过度开发，随意开发和忽视公众利益等问题，通过规划手段对其进行管制是十分必要的。

（2）城市规划指导和促进房地产开发建立在详细调查和科学论证基础上的城市规划，为开发商提供了大量信息和开发依据，房地产开发的地段选择，开发方案选取，价格评估等都能从城市规划中获得指导。合理的城市规划也能增强投资者的信心，促进房地产开发的发展和形成一批开发“热点”。

（3）城市规划设计也是房地产成片开发的必经阶段和必要手段房地产成片开发必须经过总体的规划设计才能进行工程建设，合理的规划设计能够节省投资、降低成本，在较 高层 次规划许可的范围内，获得数量更多、用途更广的物业，从而使开发者达到最高的经济效益，也有利于多快好省地满足人们生活生产的需要。

4.我国房地产开发与城市规划不协调发展的表现

目前，我国一些城市仍存在着房地产开发背离城市规划的现象。

过度开发在追求收益的经营目标驱动下，往往会造成一些地段内的进度的开发见的是居住片区的开发或改建过程中，开发部门为提高出房率，对住宅间距 一压再压，尽可能增大建筑密度，简单的行列式密集排列，往往导致居住区面貌单调，日照不足，居住环境质量下降等。

对公共开发的冷落公共设施是城市发展的基础和必不可少的前提，为社会的利益服务。但以市政设施、绿化、道路等公用设施为主体的公共开发，由于没有直接的经济效益，因而没有开发部门主动进行投资。

5.城市规划应加强对房地产开发的管理

必须增强规划的超前意识。城市规超前不仅能使房地产开发部门有一定的时间和思想、物质准备按照规划进行开发建设，而且能影响房地产开发的投资方向、策略，促进房地产业健康发展。还要增强全民法制意识。各城市应根据各地的实际情况，以市场经济为前提，以《城市规划法》为依据，制定《城市规划法》实施细则、城市规划管理技术规范等地方法规，使城市规划的法律效力对房地产开发的全过程起到重要的宏观制约作用。

6.结语

城市规划不仅要充分考虑到开发者的利益，还要不断增强规划的弹性与应变能力，使其在市场经济中发挥作用。城市发展过程中城市规划不具有开发决定权，因此要不断研究房地产经济，充分将城市规划的“龙头”作用体现出来，不断带动房地产的开发与城市建设发展进程，将规划设想实际应用在建设之中。此外，我国当前的城市规划体制依然不完善，难以解决现实中的冲突。所以在今后的发展建设中，需要增强城市规划中的弹性及应变能力，以解决城市建设与房地产开发中不断出现的新情况，对规划作出充分调整与补充，实现共同发展。

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