国内外房产税税收体制对比分析

[提要] 鉴于我国目前处于房产税征收的试验阶段，通过对美国、日本、英国、香港等发达国家和地区房产税税收体制情况的分析，提出适合我国国情并值得借鉴的国际经验。

关键词：房产税；征税对象；计税依据

中图分类号：F81 文献标识码：A

收录日期：2014年10月17日

一、房产税征税对象对比分析

从征税对象上看，美国将土地和土地上的所有建筑物都纳为征税对象，对居民个人的房产和土地均征税，并且将农村的土地和房屋也都列入房产税的范畴。土地和房屋都是纳税人的私有财产，房产税的纳税义务人为土地和房产的所有人，为防止逃税现象的发生，有的州则推出使用人有连带纳税义务。

对于房产税，日本的征收范围非常广泛，包括固定资产税和都市规划税。其中，固定资产税以城乡各地的纳税义务人所拥有的住房、店铺、工厂、仓库以及其他建筑物为征税对象。除了政府规定的予以免征房产税的机构外，都是规划税以个人和法人在事务所和营业所从事的经营性活动以及营业所新增建的房屋为征税对象。广泛的征税对象使地方政府的财政收入大量增加，同时增强了居民的纳税意识。并且针对具有不同性质的房屋予以减免房产税。

日本征收的房产税，具有公益性质。地方征收的房产税，将其中的固定资产部分，用于地方基础设施建设，教育和卫生服务方面。充分体现了：“取之于民，用之于民”的税收理念。

英国对房产税的征收分为住房财产税和营业房屋税，对保有环节征收。住房财产税规定：凡是年满18岁的住房者或是承租者，都是住房财产税的纳税义务人，如果该住房由多个人共同享有或共同居住，那么他们全都是纳税义务人。居住旅馆或住房兼起居室的人以及居住在雇主家做家庭服务的人，为非纳税义务人。并且住房财产税的征税对象包括可以居住的船只。由英国政府税收局所属的房屋评价机构对房产的价值进行周期性的评估，在一个周期内，如果房产不发生扩建或部分拆除等重大变化，不进行重新评估。将应税房屋价值按不动地区，划分为A-H8个级次。同一地区内，房屋的价值相同，住房财产税相同，如房屋价值不同，则按D级税率的一定比率征收住房财政税。住房财产税之所以每年都会变化，是因为将下一年度应征收的住房财产税根据地方政府开支情况和除住房房产税外可获得收入的差额决定。对于营业房屋税的规定是针对非住宅的，具有经营性质的房产的产权所有人所征收的税，包括：厂房、商店等，因此也被称为非家庭财产税。营业房屋税不同于住房财产税，它由地方负责征收后，统一上缴中央，中央将这笔款项作为转移性资金，以一定的比例按照各地区的人口基数进行分配。计税依据是房产在估价日当天的市场租金，并且全国统一实行比税率。税率由英国的收入署的设立的估价部门每五年对应税房屋的租金进行估价。

二、房产税计税依据对比分析

从计税依据上看，美国采用从价计征，以市场的评估价值作为房产税的计税依据，并且在各州都设置房产的评估办公室，每年对当地的房产价值进行评估，为同区域内的房产设立一个评估基准，以此为参考评估当期市场的房产价值。为保障公正合理，评估办公室会提前通知纳税人应缴纳的税额，如果纳税人认为合理，可以按的缴税单交税，如果认为不合理，可以提供相关证明要求重新评估。如果纳税人提出的证明合理，则按照纳税人意见征税。如果纳税人的意见没有被采纳，纳税人有权向仲裁委员会申请仲裁，之后也可以向负责税务的联邦税务法院提讼。这样的程序保障了税收的公平性，同时维护纳税人的权利。

日本将房产税作为地方性资产保有税，由地方政府负责征收。地方政府对中央制定的税率，有自主调整的权利。由于在房产的保有环节征收房产税，因而属于资产税的范畴，可以有效地抑制房地产市场的投机行为。按照房产所处的地域和房屋价值征收房产税，为简化税收手续同时保证税负具有稳定性，将房屋市值每三年评估一次，在第二年或第三年，如果房产没有改建或损坏等，不会重新评估。三年评估一次，有利于按照房屋的实际价值征税，有利于促进税收的公平和简化。

三、房产税税收优惠对比分析

从税收优惠政策方面看，在美国，享受税收豁免权的房产包括：政府的、非营利组织的、教育组织的以及宗教组织等。并且为了兼顾社会公平，对居民个人这方也制定出相应的税收减免政策，对于低收入群体，予以扣除房产税。

英国对于房产税的优惠政策体现在，住房财产税还规定了三种税收减免政策，分别是：折扣、伤残减免和优惠。如果住房中只有一位成年人的，将给予税收折扣，纳税人只有一套住房，将给予住房价值的四分之一折扣；两套以上的给予二分之一的折扣。免除住房财产税的人有：学生、医士、学徒、受培训的年轻人和社区税的豁免者。另外，成年人和医士居住的人，也可以免除四分之一的税收；第二种：伤残减免是对伤残人士的住房价值所属的档次进行下调，使其享受一定税收优惠；第三种：是对相对低收入人群或无收入人群所设置的优惠。根据纳税人其实际的收入情况和存款情况，给予一定得优惠，最高可达百分之百的优惠。

营业房屋税的免税情况有：空置的工业房屋和运输业房屋、宗教和农业用房和为残疾人所提供的用房。空置超过一定时间的住房，慈善机构的住房和租金小于一定限额的住房都实行减免营业房屋税。地方政府有权对减免的范围扩大，但由地方政府承担四分之一的减免税额。

英国房产税按价值对住宅细分为多个级次，按等级对房屋征收房产税，房屋价值高的，等级也高，房产税就高；房屋价值低的，等级低，房产税就低。对存量房征税，有利于避免房产市场的投机行为。有利于促进社会公平，缩小贫富差距。同时为地方政府增加大量财政资金，更好地为地方居民提供社会福利。

四、对比分析国内外房产税税制

对比国内外房产税税收政策和实行情况得出，国外的房产税政策，相比我国比较成熟，国外土地私有化，而我国的土地属于国家和集体所有，我国房产税的法律关系相对复杂。国内外的房产税的体系设置，房产价值评估和纳税人权利保护方面均有所不同。

美国、英国、日本的地方立法机构享有独立的立法权，地方可以根据实际情况，征收房产税，灵活制定税率和优惠政策，成为增加财政收入的重要途径。而我国的上海和重庆税收立法权属于中央，地方无权自由决定税收法律。

国外大多以市场的评估价值作为房产税的计税依据，尤其美国重视纳税人的意见，给予纳税人充分的权利保障税收公平。而我国以法律政策为主，并且税收具有强制性。美国制定房产税的减免政策规定，低收入群体的房产税可以予以扣除，但我国所实施的房产税的减免政策覆盖范围和细节需要改进得更加具体化。

美国、日本、英国都设立专门的税收评估机构，培养了一批人员，专门对财产价值进行评估，采取定期对房产评估的政策，为同区域内的房产设立一个评估基准，以此为参考评估当期市场的房产价值。而我国上海和重庆并没有明确的房产评估机构，评估机制的不健全，不利于地方进行税收监管，很容易造成国家税收流失。

日本对房产税的征收范围特别广泛，大量增加了地方财政收入，并且将税收用于公共服务建设，充分体现了税收“取之于民，用之于民”。而我国上海只对存量房征收房产税，并设立了每人60m2的减免额度，重庆只对存量房中的高档住房征税，体现出中国的房产税具有：“重流轻存”的特点。

英国是建立社会福利最早的国家，在房产税的设置方面，规定细致而具体，对保有环节的税制设置方面有自身独特之处，对房产类型划分清晰，差别税制设置合理，针对不同公民，给予各种与之适应的减免税政策，房产的价值评估细致准确。而我国上海、重庆的房产类型和用途的划分不够清晰，如何界定投资性住房、投机性住房与满足居民基本需要住房的制度需要进一步完善。

主要参考文献：

[1]王浪花.中美房产税制的比较借鉴探讨[J].北方经济，2011.14.

[2]何苗.美国房产税对地方税收收入影响的实证分析[J].黑龙江对外经贸，2011.8.

[3]张永学.韩国税收负担研究[D].吉林大学，2011.4.