浅谈我国房地产信托业发展现状及运作模式

[摘要] 房地产信托的发展不仅有利于缓解房地产企业过于依赖银行的困境，化解金融风险，促进金融创新，而且能为投资人增加稳定的投资收益来源,完善和增加资本市场的投资品种，促进我国房地产企业经营管理机制的转变和房地产市场的稳步健康发展。

[关键词] 房地产 信托 融资

一、我国房地产信托的发展现状

房地产信托发展可以分成两个阶段，第一阶段：外部的有利条件和信托业的自身发展需要促成了房地产信托在短短1年的时间内，取得了迅猛的发展。这个阶段的房地产信托资金更多地体现为“过桥贷款”的性质，并没有受到房地产开发商的重视。

第二阶段：央行121号文件的出台，使许多房地产企业面临资金链断裂的困境，不得不寻求信托资金的支持。短短几个月，房地产信托产品如雨后春笋。

然而，近年来由于房价上涨过快，中央各部委加大了对房地产信托融资的监管力度。

二、我国房地产信托的主要运作模式

1.房地产股权投资信托。该类信托是指信托投资公司通过将信托资金以股权投资的方式加以运用，成为房地产企业股东或房地产项目所有者，直接经营房地产企业或房地产项目，并根据在房地产企业中所占的股权比例或房地产项目的所有权情况，获得经营所得，作为信托投资收益的来源。这种融资方式比较接近于国际上流行的REITs (房地产投资信托基金)。北京国际信托投资公司(以下简称北京国投)发行的“法国欧尚信托”，是较为典型的案例。它被认为是中国大陆第一个真正意义上的REITs。

2.股权证券化信托。信托投资公司在成为房地产企业股东或房地产项目所有者后，并不直接经营房地产企业或房地产项目，而是与相关当事人签订协议，约定在一定时间后，相关当事人按约定价格(溢价部分为信托投资收益)回购信托投资公司的股权或所有权。在这种模式下，房地产企业除了实现融资目的外，还能够提高企业的信用等级。典型案例如中诚信托推出的“秀水街广场大厦信托”。

3.财产信托模式。财产信托与上述几种资金信托不同，房地产类财产信托设立的前提，是委托人必须提供业已存在并具有较强变现能力的房地产类信托财产,将之委托给信托投资公司,设立财产信托,委托人取得信托受益权;然后委托人再将信托受益权转让给投资者并取得相应资金，实现融资,或者将受益权抵押进行债务融资。“荣丰2008项目财产信托”就是一个比较成功的案例。

4.组合运用模式。2008年6月16日，北京国投发行了“财富5号集合资金信托计划”，这款产品的信托资金主要运用于北京等重点城市市场前景良好、变现能力较强的优质住宅或商业地产项目，运用方式为股权投资、资产收购、买后返售、股东借款、信托贷款等。

三、信托融资对房地产业的影响

1.促进政府房地产调控政策的落实，减小房地产市场对银行的过度依赖。我国房地产市场中80%左右的土地购置和房地产开发资金,是直接或者间接地来自银行贷款。二是体现在房屋销售方面。通过按揭贷款买房的个人,在全部购房总数中所占比例高达90%。最为保守的估计,目前银行资金至少占房地产公司资产总额的70%。房地产贷款已占商业银行新增贷款余额的20%左右。在不少地方,银行的信贷资金有60%甚至更多的比例流向了房地产行业。

实际上，当房地产除了居住功能外，同时具备了投资保值和增值的功能时，一个健康的房地产市场，就不再仅仅是一个商品市场，而是已经成为一个与金融市场和证券市场高度融合、互为表里、相互促进和制衡的市场。同时，它也与养老、社保等社会公共福利制度密切相关，共同形成了全民利益共享的机制。

2.疏导房地产市场投资性需求。房地产信托可以为公众提供房地产市场投资工具，有效引导民间投资资金，减少住宅假性需求。由于民间投资渠道的缺乏，大量资金为分享房地产市场增长的利润，只能投资于住宅，即“炒房”。炒房者不是为了自身居住，而是为了将来高价变现谋利，这种投机性的“假性需求”造成房子的供给不足，社会需求大增，进一步刺激了房价提升。REITs将为公众提供一个合适的房地产市场投资工具，可以有效引导炒房资金用于工业、商业以及基础设施的建设。从而从整体上平衡房地产市场供需。

3.缓解外资直接进入我国房地产市场的压力。就国际市场来分析，国际投资基金进入中国市场由来已久。随着国内调控政策相继出台，大批资金开始走“曲线”――从简单的直接购买楼盘炒作，改为投资房地产企业，通过扶持开发商推高房价来实现炒高中国楼市的愿望。

国家统计局公布的数据显示，单个境外企业对国内房地产的投资力度正在加大。2006年外资投资国内房地产总额剧增51.9%,而合同项目绝对数量只增长13.1%。这一趋势在2007年变得更为明显。国内具有良好投资价值的商业地产正加速向海外市场流失。趋势如果继续下去，将有大量优质地产资产流失海外，国内证券市场将失去又一批具有高投资价值的优质资产资源，这对于迅速做大做强国内资本市场是非常不利的。

因此，为了避免在不久的将来国内大量优质商用地产资产流失海外，我们的当务之急就是尽快研究和我国房地产投资信托市场有关问题。

4.成为券商和信托公司业务创新的新渠道。开发REITs市场是我国信托公司、证券公司拓宽核心业务、提高综合竞争力的重要机遇。 REITs使得房地产投资市场更多地由信托等专业投资机构参与，将引导市场的投资理念更加成熟，投资方式更加趋于理性。REITs将使得市场逐步由个人直接购买房产变为间接投资于REITs单位，通过这些专业的金融机构以及专业的房地产资产投资和管理者的参与，市场的资金和价格将变得更加稳定，减少房地产市场的大起大落。

参考文献:

[1]王淑敏、陆世敏:《金融信托与租赁》,北京,中国金融出版社,2006年2月

[2]寇慧丽:《房地产金融 》,北京,人民交通出版社,2007年1月