跳单问题与租金结构

摘要：有效率的租金结构可以完善合约，减少交易各方的交易成本。现有的研究表明，不考虑经营风险时，固定租约（固定租金结构）较有效率；而考虑经营风险时，分成租约（分成租金结构）较有效率。我们研究发现，分成租约容易引发跳单问题，这对被跳单方是一种跳单风险，因而需要改进现有的经济学结论，才能更好地解释现实，并为交易各方建立更合理的租金结构。本文以“租少售多”跳单问题为例，研究跳单行为与租金结构之间的相互作用关系，以期能够丰富F有的合约理论。笔者认为，本文的研究思路和结论也适用于研究经营风险和跳单风险并存的雇佣薪酬、土地租赁和中介合约等涉及委托一关系的其他合约问题。

关键词：跳单问题；租金结构；“租少售多”：跳单风险

中图分类号：F062.5 文献标识码：A 文章编号：1000-176X（2017）01-0003-07

一、租金理论与跳单问题

租金理论是合约理论的重要组成部分。由于信息不对称，在签约和履约过程中往往会出现逆向选择和道德风险问题，从而降低合约效率。其中，合理完备的租金结构设计是保证合约效率的前提。在一般的租约合同中，租金结构通常是指固定租金和分成租金的构成和分成率的高低，其各种变形或组合可称为广义的租金结构。从租金原理上看，单一固定租金不过是分成率为0；而单一分成租金则是固定租金为0；两部分均不为0的便是混合租金结构。从产权角度看，租赁合约与雇佣合约等涉及委托一关系的合约在本质上是相同的，都是在所有权不变的情况下出让经营权或使用权，最终也都是产权所有者获得租金或薪酬。重要的是，根据不同条件而选择不同的租金结构，即租约条款的不同设计对签约双方的行为将产生不同的影响，并决定合约的效率。这个原则对微观个体和社会总体都是适用的。与法学研究合约所不同的是，法学研究偏重公平，经济学研究注重效率，二者的交叉学科法律经济学不仅研究微观效率，更关注社会效率，强调以有效率的方式实现公平。

现有的合约理论和广泛实践已经证明，在不考虑经营风险的情况下，一般固定租约有效率。此时的固定租约简便易行，承租人积极性高，履约的监督成本低。中国改革开放初期普遍实行的土地承包责任制，便极有说服力。在优先考虑经营风险的情况下，如果出租者和承租者都不愿独自承担经营风险。那么分成租约会更有效率，关键只在于选择合适的分成率。当然，现实中常见的情况多是混合租约。双方约定一定的基础租金，再根据经营结果（如产量、产值、销售额或利润额）实行绩效分成。典型的如上市公司高管人员的年薪制。上述三种情况经过Coase、Cheung、Stiglits、Williamson、Hart和Moore等的研究，理论体系已经比较完备。但是，以上的租金结构理论都没有涉及跳单问题。现在的问题是，当不仅存在经营风险，而且也存在跳单风险时，租金结构会出现怎样的应对或调整？本文基于对“租少售多”跳单问题的研究，试图回答这个新的租金理论问题。

跳单现象（Jump-Dealing）或“试衣间”现象（showrooming或Window Shopping）广泛存在，但最近才引起经济学者的关注。跳单一般是指在至少涉及三方主体的交易过程中，其中两方在利用第三方提供的相关信息或服务后，却合谋跳过第三方完成交易的现象。第三方为另外两方的交易提供了方便，有付出却无收益，另外两方无偿地搭第三方的便车。跳单现象本质上具有搭便车和促进竞争的二重性，不能简单否定。比如，跳单与广义的纵向限制或维持转售价格（RPM，即ResalePrice Maintenance）还具有互克作用（Offsetting），反垄断执法机构必须慎重考虑这种互克作用，才能科学执法。

租赁合约中的“租少售多”就是一种典型的跳单现象，在租赁式商场的平台型商业模式（包括大型购物中心、百货商场和家居商场等具体商业模式）比较常见。具体而言，在租赁式商场中，商场提供店面和结算系统，租赁给经销商品的租户（包括直销厂商、经销商和商）；租户通过经销商品营利，同时按租赁合约付给商场租金。在分成租金制下，租户有时会与顾客合谋，绕开商场的结算系统，私下以较低价格达成更多交易。由于减少了租金支出，虽然价格较低，租户和顾客也都有利可图。简言之，通过跳单，租户就可以以较少的租金（租用较小的店面）完成较大或较多的交易，即所谓“租少售多”跳单。据笔者调查，在一些商场中，即使商场采取了相应的监督措施（明查暗访必然伴随着可观的监督成本），租户通过跳单向商场隐瞒的销售额占总销售额的比重（跳单率）仍达到20%-40%，这对任何商场都是头疼之事。

商场作为被跳单者，独自面临着因跳单问题带来的跳单风险。商场无法收取足额租金，租金收益被体外循环并耗散。商场为完成交易除提供场地外，还有如店面装潢、人员配备和物业管理等服务并为此付出成本，租户和顾客在利用这些服务时并未给予商场应有的足额成本补偿。同时，面对跳单问题和租金损失，商场的对策性反应往往是想方设法加强监督，再采取严厉的管理和惩罚措施，但这无疑会提高商场的监督管理成本。更为严重的是，商场在难以分辨租户“跳”或“不跳”的情况下，可能会普遍地提高租金。这样一来，本有跳单举动的租户可能会变本加厉，本无跳单举动的租户也可能因此好人学坏。这种恶性循环的后果是，租户与商场之间基于跳单而展开的对策博弈，会进一步增加交易成本而降低租约效率。

本文主要目的是通过讨论新发现的“租少售多”跳单现象，探究引入跳单因素后原有的租金理论需要做哪些改进，才能适应新的情况。期望本文的研究思路和结论也可扩展应用于研究经营风险和跳单风险并存的雇佣薪酬、土地租赁和中介合约等其他合约问题。

二、跳单对租金结构的影响――以购物中心为例

考虑到跳单风险，如何在权衡经营风险与跳单风险的基础上，选择和调整租金结构就成为合约双方的共同关注点。为便于分析跳单与租金结构的相互影响，需要对租金结构的基本要素（或变量）及其要素组合形式进行设定。为此，设：总租金为R，固定租金为R1，分成租金为R2，则有：

R：R1+R2 （1）

单位固定租金价格为P，店面面积为S，则有：

R1=P×S （2）

租户经营销售额为Q，商场租金分成率为r（租户从经营销售额中扣除分成租金后获得的剩余收益率则为1-r），则有：

R2=r×Q （3）

基于上文分析，固定租约下，租户定期向商场缴{固定租金，合约双方便相安无事；而在分成租约中，商场需要知晓租户的销售额信息，并以此作为分成租金的计提基础。此时，如果租户通过与顾客私自交易，隐瞒或分散销售额，则会降低租金成本，从而使商场面临被跳单的风险。可见，跳单风险来自于分成租约而非固定租约。

根据现有的租金理论，在不考虑经营风险时，固定租约有效率；在考虑经营风险时，分成租约体现出优越性。这些结论在不存在跳单问题时是成立的。然而，考虑到跳单因素情况下，租金结构理论必须进行相应改进。根据我们对大型连锁购物中心的租金结构调查，商场为经销交易双方（即租户和顾客）提供交易场地，从中收取租金，并通过租赁合约予以确定。大型购物中心通常有三种租金结构模式并存，即固定租金结构（固定租约）、分成租金结构（分成租约）和混合租金结构（混合租约），且在同一商场中三种租约模式占比大体如下：70%左右的租户与商场签订固定租约：20%左右的租户为混合租约；10%左右的租户是分成租约。这三类租户分别与经销规模对应，一般分为大租户（业内称“主力租户”）、中租户（业内称“次主力租户”）和小租户（业内称“非主力租户”）。简单归纳如表1所示。

通过分析具体租约形式和租户主体特征，可以发现其中的一些规律：

第一，对小租户多采用固定租金结构（R=R1）。商场获得的租金总额就是定期向租户收取的固定租金，即R=R1=P×S。单位固定租金价格P会根据租户的租赁位置（楼层、区域）和资质状况等不同情况而有所差异。

现实中，适用固定租金结构的租户主体多是小租户。道理很简单，一方面，这些小租户一般经营规模小、品牌声誉差、销售实力弱，对商场租金成本的承受能力差，若使用分成租金结构，则极易发生跳单行为，为商场带来跳单风险，还会提高监督成本；另一方面，它们在面对市场的诸多不确定性时，易于调整经营策略，即使是退出，给合约双方造成的损失较小，因此，并无通过分成租金进行经营风险分担的必要。而且，小租户销售体量小，即使采用分成租金，于商场而言分成收益无足轻重。

总之，小租户的经营风险小，但给商场带来的跳单风险大，从而交易成本高。因此，谈判能力强的商场自然会优先选择不会为商场带来跳单问题的固定租金结构。而以“多、散、小”为特征的小租户谈判能力弱。多数情况也只好被动接受固定租金结构。这也符合一定条件下，固定租约有效率的租金理论。

第二，对大租户多采用分成租金结构（R=R2）。采用单一分成租金结构时，租金总额为按期基于租户销售额计提的分成租金，即R=E2=r×Q。分成率r会根据不同租户主体特征而有所差异。

适用分成租金结构的租户主体一般为大租户。大租户具有经营规模大、品牌声誉好、销售实力强、带动效应明显等特征。但与小租户相比，当受到外部不确定性因素影响时，大租户经营收入的波动大，并对商场租金收入产生较大影响（也更有可能为商场带来可观的收益），因此，双方都倾向于通过分成租金的方式分担经营风险。大租户的租金成本在各项成本支出中占比较低，对租金成本承受能力强，加之声誉考虑，相比小租户一般较少以跳单方式逃避租金支出，因而跳单风险小。出于大租户经营风险大而跳单风险小的综合权衡，分成租金结构通常对双方都是较合适的合约形式。这也符合当经营风险较大时，交易双方多愿采用共担风险的分成租金结构。加之考虑到大租户跳单风险小的因素，更容易达成分成租金结构的合约。商场在与大租户达成分成租约的另一个考虑是，大租户所拥有的谈判实力可以牵制和吸引名牌商家（形成范围经济和集聚经济），甚至商场会给予大租户较低分成率的优惠，在特殊时期（如商场开业期）还可能有短期的倒贴。这样，可能会使中小租户尤其是小租户处于不利地位，因为商场会将为吸引大租户而损失的租金部分地转移给小租户。但关键是，由于采取的是固定租金结构，商场并不担心小租户通过跳单逃避相对较高的租金负担。当然，从《中华人民共和国反垄断法》的角度看，商场也可能会有滥用市场支配地位的嫌疑。

第三，对中租户多采用混合租金结构（R=R1+R2）。它是固定租金结构和分成租金结构二者的结合，即R=R1+R2。介于小租户和大租户之间的中租户，是这种租金结构的适用主体。显而易见，中租户的经营规模等各方面特征介于小租户和大租户之间，因此，它所面临的经营风险和给商场带来的跳单风险也介于小租户和大租户之间。如果没有租金结构的限制，小租户经营风险小而跳单风险大。大租户经营风险大而跳单风险小，中租户则同时具有一定程度的经营风险和跳单风险。这样，为了同时权衡两种风险，租金结构的选择就必须十分慎重，混合租金结构理所当然成为首选。

在混合租金结构情况下，为了有效地分担经营风险，同时尽量减小跳单风险，商场与租户在优化租金结构时的主要途径是合理确定两个比率：一是固定租金与分成租金的比率，即a=R1/R2；二是分成租金部分中，商场与租户的收益比率，即b=r/（1-r）。据调查，在购物中心中，这两个比率一般取值是：a多为5：5或6：4，b则在0.01-0.1之间。一般来说，a值越大，越有利于防止跳单问题的发生；b值越大，租户跳单动力越强。根据式（2）和式（3），a值主要取决于单位固定租金价格P和分成率r，b值直接取决于分成率r。因此，混合租金结构下，优化租金结构最终主要取决于P和r。其他条件既定时，提高P有利于减少跳单风险，但不利于分担经营风险，反之则相反：提高r不利于减少跳单风险，且经营风险会从租户向商场转移。当然，跳单与P和r的关系具体如何，还有待于更深入的实证研究。

三、分成租金结构下的跳单问题――以百货商场为例

上文已经说明，在大、中、小租户共存的购物中心中，通常三种租金结构并存。固定租金结构下不存在跳单问题；分成租金结构下，租户出于逃避租金的目的会给商场带来跳单风险。因此，考虑跳单风险及其程度，双方需要重新商定选择固定租金结构、分成租金结构或混合租金结构。但在调查中发现，相当多的百货商场却似乎不符合上述规律。百货商场不同于经销商品品种相对集中的专业商场（如后文讨论的家居商场，租金结构多为固定租金模式），也不同于大型购物中心。调查发现，无论是独立的百货商场，还是购物中心中的百货分区，通常不分租户大小，一律采取分成租金结构（业内称“联营扣点”），只是会根据租户情况调整具体分成率的高低，这又如何解释？

近年来，明显出现了百货商场（实体店）大批萎缩或关闭或转型的现象。研究者或业内人士多将这种现象简单归结为网商的冲击。其实，我们提出并加以研究的跳单理论，可以对此给予更有说服力的解释。简单地说，实体商场受到的冲击至少可有三种：一是“网选网购”的冲击。越来越多的顾客在购买日常商品时，直接通过网商选择、购买，享受不含店面成本的低价。这种冲击是互联网经济使然，属大势所趋。二是“店选网购”的冲击。对于某些需要试穿、试用或体验的商品，部分顾客先到商场体验、选择，再从网上低价购买，进行“一次跳单”，商场充当了“试衣间”，却无法补偿店面费用。对于这种冲击，商场不能只是抱怨，更可行的策略是充分发挥其实体店面的消费氛围等方面的竞争优势。三是“租少售多”的冲击。商场不仅难以完全补偿店面成本，还有面临“二次跳单”造成的租金损失。对于这种跳单，在加强监督防范的同时，商场主要应该从改进租金结构角度进行应对。这也符合现实情况，部分百货商场被迫退出经营或适当选择网上网下一体化经营策略，另一部分百货商场则由分成租金结构转向固定租金或混合租金结构。

在表2中，“网选网购”和“店选店购”的购买模式不涉及跳单问题。“店选网购”和“租少售多”模式则属于跳单问题。其中，“店选网购”跳单问题必然会使商场难以补偿店面成本（包括商品介绍和功能展示等成本），对租户也有不利影响，此种跳单情况下，商场和租户都成了“试衣间”。我们对此曾经结合图书行业（特别是图书商场）的跳单问题进行了专题研究，发现一些经济规律。与租金结构直接相关的只有“租少售多”这种跳单行为。显然，在其他条件不变的情况下，这种跳单是由分成租金引发，也只能主要通过调整租金结构来解决。

在现有的租金理论中，加入跳单因素后，租金结构就发生了改变，这一结论，可以更加充分地对百货商场的萎缩和出路给出清楚的解释和建议。

当初，百货商场普遍选择分成租金结构，可能有如下主要原因：一是互联网经济不明显，对百货商场（实体店）冲击较小。二是认为租户一般分布集中、店面开放、商品单值低，商场易于对跳单行为进行监督，租户跳单难度较大，甚至得不偿失。或者对商场而言，相对于“网选网购”和“店选网购”的冲击，偶尔的“租少售多”跳单行为可以不必重视。三是本应对租户根据经营规模大小、品牌信誉优良等分类商定租金结构，却简单粗化地普遍采取分成租金结构，没有与时俱进。综上，在能够比较有效地防止跳单行为的发生，并且网络冲击不够大的情况下，分成租金结构得以实行。但伴随着市场环境的变化，尤其是网络购物的兴起，百货商场中的相当大部分顾客转移到网商。这时，对于标准化程度较高或者中低档商品，顾客会直接通过网商购买，这种“网选网购”给百货商场带来最直接的冲击。对于需要试用、体验的商品，部分顾客会先在百货商场选择，再到网商购买，这种“店选网购”为百货商场带来间接冲击。

尽管在双重冲击下，商场和租户都是“受害者”，二者利益本应保持一致联合对外。但是，租户的经营收益因双重冲击而无法得到保障，即使被商场发现跳单的可能性较大，它也会想方设法地通过“租少售多”跳单降低租金成本，保有利润。或者说，有时就算因跳单被商场惩罚，也抵不过因跳单节约租金成本所带来的诱惑。这时的跳单多发生在商品单值较高、购买频次较少的中、高档商品中，因为顾客通过网商渠道购买存在一定风险。随着网络购物的进一步发展，百货商场内部的“租少售多”跳单问题将会日益严重。对相当多的百货商场而言，“租少售多”跳单不一定是致命冲击，却可能是“最后一棵稻草”。

大致说来，较多百货商场的分成租金结构基本走到了尽头。“租少售多”跳单从无到有，从少到多，甚至屡禁不止，促成了百货商场自2010年开始纷纷向购物中心的商业模式转型，伴随的则是分成租金结构退位，固定租金结构和混合租金结构回升。如今这种趋势更加明@。另外，依据笔者的推论和判断，受跳单问题的影响，未来不仅有越来越多的百货商场向购物中心商业模式转型（采用多样化的租金结构），购物中心内部的百货分区也会不断细化完善租金结构，而不是采取单一的分成租金结构。

这里需要密切关注的一点是，与分成租金伴随的跳单问题虽然不是中国经济环境所特有，但我们的情况一般比发达市场经济体更为严重，这与整个社会的诚信程度有关。总体来看，我们所处的现有商业环境造成的交易成本过高，效率偏低。另外，有些情况下的跳单虽有搭便车的弊端，但同时也有打破垄断、促进竞争的二重性。但据我们观察，在租赁领域，“租少售多”跳单的积极作用比较有限，而负作用则更为明显。

四、混合租金结构下的跳单问题――以家居商场为例

上述的租金结构新论表明，大型购物中心中，混合租金结构的适用主体主要是中租户。但我们调研中发现，似乎也有明显的例外。比如说，在大型家居商场中，却不分租户大小，全部采用混合租金结构。根据我们的研究，这在于权衡经营风险和跳单风险后，对租金结构的细化变形。

在家居行业中，存在着两类商场，分别实行特殊的准混合租金结构：一类采用Ⅰ类准混合租金结构，实行固定租金+现金流占用的租金结构形式，表面上看像混合租金结构，实质上更接近于固定租金结构，因为现金流占用周期一般很短，只有3-7天，或者说租金分成率极低。另一类采用Ⅱ类准混合租金结构，以起征点方式划分出固定租金和分成租金部分，即销售额未达到起征点额度时只收取固定租金。超出起征点额度后开始收取分成租金。根据调查，采用Ⅰ类准混合租金结构的商场因为更接近于固定租金结构，跳单现象极为少见；而采用Ⅱ类准混合租金结构的商场，由于租金分成容易出现跳单风险。

尽管Ⅱ类准混合租金结构下跳单相对突出，但实践中却被视为一种比较有效率的租金结构安排。而且，实行Ⅰ类准混合租金结构的商场也有向Ⅱ类准混合租金结构转型的趋势，而不是转为固定租金结构。其中微妙何在？就在于起征点的设计巧妙地区分出了大小两类租户。

起征点的特点之一是，可以有效地改进单一租金结构的不足。基于起征点可以区分出不同租金结构：若起征点较高（极端情况下，通过提高P使a=R1/R2≈∞），则趋向于单一固定租金结构；若起征点较低（极端情况下，通过降低P使a=R1/R2≈∞），则趋向于单一分成租金结构；介于二者之间（通过调节P使01/R2

起征点的特点之二是，相对于Ⅰ类准混合租金结构，Ⅱ类准混合租金结构通过设计起征点，以此区分出大小两类租户，并相应采用实质不同的租金结构。较小租户的销售额小，一般不会达到起征点，实为固定租约；较大租户的销售额大，一般会超出起征点，表面是适用混合租约，实则趋近于分成租约，当销售额超出起征点很多时，租户交付的主要是分成租金，固定租金部分会相对很小。显然，Ⅱ类准混合租金结构的机制设计和租约安排完全符合本文第二部分的基本结论。因此，与Ⅰ类准混合租金结构比较，Ⅱ类准混合租金结构更为细化有效，既充分发挥固定租金和分成租金在降低跳单风险和经营风险方面的作用，又避免单一固定租金和单一分成租金在协调处理这两类风险方面的劣势与不足。

至此，结论已经基本清晰。当存在跳单问题时，选择不同租金结构的两类家居商场表现出明显的竞争优势差异。比较成功的家居商场并没有转向选择固定租金结构，而是选择改进混合租金结构，特别是完善Ⅱ类准混合租金结构。而且Ⅰ类准混合租金结构还有向Ⅱ类准混合租金结构转型的趋势。当商场之间进行竞争时，Ⅱ类准混合租金结构较低的P和起征点对于租户而言是极有吸引力的，不仅意味着进入门槛低，承担的经营风险小，而且从分成租金中还可能获得跳单收益。对商场而言，跳单可以作为商场之间相互竞争的策略性工具，通过容忍一定程度的跳单来吸引更多租户。从这个角度讲，跳单客观上还具有促进竞争和优化租金结构的作用，使商场不断调整租金结构，彼此展开竞争。

五、结束语

综合本文研究，有以下三方面总结、启示与展望：

第一，在出现技术革命和商业模式变革的新时期，企业或商家需要将这种发展变化区分出不可控趋势和可控因素。对不可控的大趋势只能适，而对自己可以掌控的因素则需主动应对。比如，对“网选网购”的大势只能适应，如能创新商业模式，引领潮流当然最好。但更多情况下，需要专注于可控因素，合理选择、调整、优化租金结构，否则就只能被迫退出。

第二，有关租金合约的经济学理论需要不断更新。现有的租金结构理论表明，当不考虑经营风险因素时，固定租金有效率；当重点考虑经营风险时，分成租金有效率。新租金结构理论则表明，引入跳单风险后。一般情况下混合租金结构更有效率。当然，混合租金结构也可以灵活多变，因地制宜，实践中可以尝试各种有效的准混合租金结构。具体说，就是调整和优化核心变量，即单位固定租金价格P与分成率r。

第三。跳单行为具有搭便车和促进竞争的二重性。从法律经济学角度看，一般情况下不能简单地判定具体跳单行为的法律属性，更多地应采取合理推定的原则。从制度优化角度看，更好的思路是完善租金结构的激励性合约（Incentive Contract）机制，促使签约各方有动力自觉遵守合约，减少恶意跳单行为，同时也可避免不必要的监督成本，从而提高交易效率。