商业地产:焦点、重点与先锋

滨海新区，几乎是现在最热的词了。随着国际、国内的投资商纷纷涌入，对滨海新区乃至天津市的商业地产的需求不断增加，天津的商业地产，已经形成一派前所未有的繁荣景象。甚至有这样的预测，在未来的四、五年里，新的商业项目建设仍然是市场发展的主流趋势，并产生巨大的变化。而发生的变化，意味着市场上竞争的加剧，对于用户而言就意味着更多地选择。

新的焦点在哪儿

现代社会，人们喜欢寻求焦点。因为传媒业的发展，资讯传播的速度与广度、深度，都为形成一时的令人们关注的焦点创造了条件，也就培养了这个寻求焦点的习惯与需求。现在，房地产业已经发展了20余年，各种理念，方式、方法与形式都发展到了一定阶段，人们自然产生对新的焦点的期待。

那么，房地产新的焦点在哪儿?答案是：动力型地产。

所谓动力型地产，是生产资料型地产，动力型地产的开发经营与城市经营、基础设施建设和区域经济发展密切相关，它已改变了传统意义上单纯建造住房、商铺，而后出售出租获取利润的经营模式，它是以城市定位和城市经济社会发展规划、城市建设规划为背景，更加注重城市资源整合利用和对城市或区域经济的拉动作用，以工、商业地产和各类经济、文化、技术园区地产等生产型地产为开发对象的房地产业。

在这个意义上，开发商上升到城市运行商。而这样的发展，不只是解决我们的住房，更让我们生活在美丽的城市。

不过，在不同的发展时期、不同的区域，动力地产的焦点形态不尽相同。开发区、工业园、科技园、物流保税区、加工区、大学城。中央商务区、商街商业集群、风景旅游区、生态农业示范园等等，哪个或哪些类型的动力地产是重点，取决于如何以城市或区域资源的优化组合和重新利用，在于对城市或区域特点及对发展阶段的认知。但，核心是对注重城市资源整合利用和对城市或区域经济的拉动作用。

动力型地产所涵盖的范围，大致可_以分为产业地产、商业地产、科技地产、文化地产等。显然，其中有的部分相互交叉。而商业地产，除了本身占据重要地位外，恐怕也是交叉最多的。

于是，在动力地产这个新的焦点中，商业地产的概念就必然又具有了新含义。

不谋全局，不足以谋一事。在房地产业新的发展阶段，不论是开发商还是用户，商业地产同样要遵循这个道理。

特别是对用户，如果所投资的商业地产是处于对城市或区域经济有拉动作用之中的，那么自身的发展就应该是很可期待的了。

未来城市建设开发的重点领域

其实，如果抛开什么战略、资源整合之类的，商业地产也将成为未来城市建设开发的重点领域，因为我们处在城市化的进程中。业内人士认为，目前商业地产还处于探索和起步阶段，在未来的城市化进程中的发展空间可想而知。

商业地产目前分为两类。第一，是传统的商业。传统商业主要满足人们基本的生活需求。第二，是新的现阶段的商业地产。其发展主要以消费者为主，业态和功能范围都异常丰富。

从企业层面上来看，从城市建设产业来讲，城市建设产业从住宅开发到商业地产的开发，是一个由低到高的阶段。随着城市的发展，企业在进行商业、商务地产开发的同时，也会对企业自身有极大的提升。因此商业地产的开发因其具有强大的内在动力而前景广阔。

从用户的层面来看，从需求出发，城市化进程的另一面是带来新的商圈、新的消费群、新的消费模式等。如，据天津市商务委初步统计，仅2006年批准建设的全市区域商业中心、大型购物中心等大型商业设施改造建设项目总投资近190亿元，商业设施建设亦呈现出国际化、现代化发展趋势，投资规模，建设标准、设施档次均显著提高，集购物、休闲、娱乐、餐饮、商务等于―体的大型综合商业设施纷纷拔地而起。

创意地产，引领地产先锋理念

创意地产是近年来越来越引起人们关注的―个重要概念。

最初，像北京798这样的旧厂房，由于一些艺术家的进驻，使它们的功能发生了变化，由此逐渐成为先锋艺术的创作室和展厅、画廊，而目墙里开花墙外香，在国外的知名度很高，终于成为北京的―个新地标。

上海也有不少类似的案例。据《第一财经日报》2005年12月报道，近日举行的“上海国际创意产业活动周”新闻通气会上，上海实业股份有限公司总经理助理苏敏表示，上海已经成为国内首个将创意产业列为“十一五”期间重点扶植产业的城市。2005年上海拟启动创意产业集聚区近30个，建筑面积近百万平方米。

人们对创意地产的理解，框定为一种特定的商业地产物业类型，一种非住宅类房地产产品。-另外，还会看到这样一种界定：创意地产=泛地产＋创意产业。

创意地产是时代要求使然。随着我们的城市化进程，无论是住宅产品，还是商业产品，甚至是工厂的厂房，由于人们的审美追求提高了，要求也不一样了，因此在视觉表现和功能设计等方面也需要相应的提升。创意地产应该有着更为广阔、丰富的内涵和外延。甚至创意地产可以覆盖房地产的整个产业链，起到改变一个城市的战略定位和文化形象的作用。

这个过程，是从创意产业到创意地产。创意，就是创造，就是创新，就是摒弃抄袭，就是避免同质化。房地产的创意不仅意味着规划师、建筑师、销售推广人员的设计要有独创性，而且各部门的创意还必须经过总体性的整合、互动。在这个意义上的房地产业，即是创意地产，创意地产的概念应当拓展为整个房地产产业链的创意整合活动。

据介绍，创意产业概念最先始于英国，并已经成为英国继金融业之外的第二大产业。据联合国教科文组织的统计，美国每一美元的创意产品消费将为地方经济带来1.7美元的收益，其中有来自旅游、餐饮、旅馆等相关产业的收益。在房地产领域，这种将房产与创新文化相结合的优势，实现了产业结构的优化升级。

《第一财经日报》曾报道，“创想就是随时在工作，又随时不在工作。”这是某创意地产宣传标语之一。这种对“什么都不想，反而什么都想得到”的创意工作境界的追求成就了一个新兴产业，随之成就了一种地产模式――创意地产。

这是作为房地产业一种具体形态的创意地产，是一种商业地产，可以说是狭义的。因此，或许可以说，作为整个房地产产业链的创意整合活动的创意地产就是广义的了，也就在这个意义上，创意地产称得上一种先锋理念。

天津也有创意地产，如天津凌奥创意产业园等。

商业地产的几个趋势

据中国经济时报介绍，2007年我国商业地产市场格局正在悄然发生变化。

1　商业地产的营销模式从发展初期的以产权式商铺为主要销售模式开始逐渐被经营持有型物业所取代。据中国商业地产联盟2037年年初对699家商业地产开发商的网上问卷调查显示：选择“只租不售”模式的达到了39％，而在2036年的调查中，选择持有性物业比例仅为21.4％。受整体持有趋势的影响，一些原本是分割出售的商业项目也转向了自持物业。

2　大项目集中放量。根据中国商业地产联盟对开发商已开发商业地产类型的调查，开发集商业、写字楼、酒店、住宅、公寓等于―体的综合体占据的比例最高，达到29％。

3　商业与地产迈向深度合作。大型房地产开发企业与连锁商业企业强强联合已经逐渐成为趋势。随着零售业和商业地产市场竞争程度的加剧，零售企业扩张欲望的增强和商业地产开发商提高项目成功率的压力，将使双方合作需求进一步加强，预计这一模式将继续向深度发展，并深刻改变商业地产的开发格局。

4　随着城市居住区域的变迁，城市传统的商业中心已经无法满足新兴居住区的消费和购物需求。新建小区规模的扩大、交通的大幅改善、服务人群较高的消费能力以及商业竞争环境相对平缓，均为一定规模的商业物业的发展提供了空间，使服务于城市副中心区域的商业中心发展迅速。

5　随着2006年年底金融业全面对外开放，加之人民币升值的预期和宏观调控后国内资金环节收紧等因素影响，商业地产将迎来更多的境外投资者。外资企业开始由单纯并购深入到开发环节，进一步拓展市场。外资只租不售的做法将给市场带来更多的正面示范效应，并对分散销售产权的商业地产项目形成压力；外资大规模的资本投入带来了大项目的开发，也将进一步推进商业地产购物中心模式的发展。

5A仅是一种概念

5A级即5个自动化的概念，世界上一些发达国家的写字楼市场是比铰成熟的，他们习惯将“5A级”作为衡量写字楼品质的标准，但结合中国国情来看，这种标准似乎值得商榷。

许多写字楼标榜所谓“5A级”标准，事实上远远没有达到真正的“甲级”标准，这个评判标准只能适用于实际情况。而用来评判写字楼的标准只能有两个重要的因素，―个是现代技术的应用，另―个是生态化的应用。

有人这么认为，―个酒店要成为星级，不是自己标榜的，而是旅游局限定的，因此当商务地升“5A级”和“甲级”甚至“6A级”标准出现的时候，我们应该反思的是，我们的写字楼没有这样一个统一的标准，并没有人告诉我们什么是“甲级”、什么是“乙级”、什么是“丙级”。因此我们应该站在同―个高度，去找到消费者最需要的东西，并且给他们―个引导，同时来提高自身产品的档次。