物业管理控制策略

1物业管理的现状及意义

物业是指已建成并投入使用的各类房屋和与之相配套的设备、设施和场地。各类房屋可以是住宅区和单体的其它建筑，还包括综合商住楼、别墅、高档写字楼、商贸大厦、工业厂房、仓库等。与之相配套的设备，设施和场地，是指属于室内外的各类设备和公共市政设施及相邻的场地、庭院公建。物业管理是由专门的机构和人员，依照合同和契约，对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地，以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿地、道路养护等统一实施专业化管理，并向使用人提供多方面的综合，物业管理的对象是物业，服务对象是人，是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动，实行社会化、专业化、企业化经营之路，其最终目的是实现社会、经济、环境效益的同步增长。

2物业管理存在的问题

由于物业管理与广大人民群众的生产生活密切相关，物业管理企业的服务质量，管理水平也就越来越成为人民群众关注的热点。由于正处于发展阶段，所以存在不少问题，如：物业管理活动中各主体的权利和义务不明确，业主、使用人、物业管理企业的合法权益无法得到有效保护，政府对物业管理市场实施监督管理和人民法院处理物业管理纠纷缺乏明确的法律法规依据，致使大量的矛盾和纠纷出现，这些问题的出现严重制约了房地产业的健康发展。另外，与物业管理的实践活动相比，我国物业管理立法严重滞后的状况已经开始制约物业管理行业的进一步发展：一是法制建设滞后，物业管理法律关系各主体间的权利义务关系不清；二是建设与管理职责不清，缺乏有效衔接；三是尚未形成规范的市场机制，物业管理企业经营活动不规范；四是业主委员会的运作缺少监督和制约；五是房屋共用部位、共用设施设备的专项维修资金管理和落实不到位；六是物业管理行业人员素质偏低、人才乏缺。

3管理措施

3．1政府方面物业管理质量的高低，直接关系到人们的生活质量和工作环境，影响到整个城市的精神文明建设。各级政府应从国民经济和社会发展的角度，制定发展物业管理的中长期规划，特别要研究制定住房管理体制改革的具体政策和措施，进一步加大培育物业管理行业和物业管理市场的力度。

3．2社会方面从宏观角度看，物业管理行业的发展对社会经济的发展是大有好处的。一是物业管理是劳动密集型的服务行业，它可以解决大量的社会就业问题；二是物业管理作为住房消费新的增长点，将对国民经济产生积极影响；三是物业管理的发展对整个城市管理起到重大作用。因此社会的发展，呼唤物业管理的完善和发展。从微观角度看，要通过社会舆论提高住户的物业管理消费意识。另外，业主和房屋使用人要努力提高自身的社会道德水平，既然享受了物业管理服务，就要遵章守规，自觉履行缴费义务。

3．3房地产开发商方面要积极协调好房地产开发商与物业公司的关系。开发商在物业的项目选定、规划设计、工程施工、物业销售等过程中都要认真考虑物业管理的配套服务设施，做到与住宅建设同步进行，并重视营造优雅环境，减少物业交付使用时物业管理的再投入。同时，物业维修基金要及时归集到位，以解决物业大修的后顾之忧。如有的小区，绿地不随主楼同步建设导致部分业主将其占用为菜地。

3．4物业管理企业方面①物业公司要加强职工队伍建设②物业公司要加强财务管理③物业公司要加强行业自律，建立健全行业行为的约束机制，自觉接受政府、业主和行业组织的监督。

3．5业主方面广大居民应不断提高市场经济意识，自觉适应城市房地产业的发展和住房制度的改革。房屋无论是作为消费品实现使用价值，或者作为投资品保值增值，物业管理服务的消费性质都是存在的，再投入也就理所当然。随着市场经济的发展，居民对物业管理的需求会越来越强烈，住房消费(包含物业管理消费)占居民消费总支出的比重会越来越大。加强宣传，提高业主的消费意识，规范业主委员会的运作。所有这些，应该通过宣传，来提高业主对物业管理的认识，增强业主对物业管理活动的支持，调动业主参与管理和消费的积极性。同时，积极引导和培育业主委员会进行物业管理的招投标，及规范业主委员会的招投标行为，努力推进物业管理市场化的进程。

3．6提高物业管理科技含量，提高物业管理档次目前我国物业管理属劳动密集型行业，管理的基本内容通常是安全保卫、清洁卫生和维修养护等低层次的工作，在管理手段上主要靠手工操作，管理技术落后，技术含量不高，造成了管理成本过高、物业管理水平难以提高的现状。

3．7严格招投标制度目前我国的物业管理招投标虽然取得了一定的成绩，但总体上物业管理仍然处于自建、自管状态。通过招投标获得物业管理权的物业，占的比例太少，而且主要集中在政府的一些公共性物业。物业管理的招投标还存在诸多问题，物业管理实行招投标的体制并没有真正建立起来，物业管理的市场化程度不高，已成为制约物业管理发展的瓶颈。

3．8加强物业维修基金使用的管理以物业管理相关条例规定，一个物业管理区域内有两个以上物业产权人的，应当建立维修基金。维修基金属全体业主所有，业主委员会成立之前，由房地产管理部门代管，专户储存；业主委员会成立之后，移交业主委员会管理。物业是一种特殊的商品，建立维修基金，其根本目的是为了保障住房售后的维修管理，在物业共用部位，共用设施设备损坏后及时进行大修、更新和改造，以维护住房产权人和使用人的共同利益。

维修基金应当属全体业主所有。在业主委员会成立之前者应当交由房地产管理部门代管，实行专户储存，专款专用，要按单幢住宅设立维修基金明细户，做到“一区、一幢、一帐”，房地产管理部门代表管维修基金，具有临时性。代管期间，应当按照有关规定专户储存，不行挪用，不得借出贷出，也不得用于担保等。在业主委员会成立之后，房地产管理部门应当及时将维修基金及利息移交业主委员会管理，移交和管理的具体办法由省建设行政主管部门另行制定。随着维修基金制度的逐步建立和完善，将会从根本上改变过去那种坏了无人管，或者由政府出资抢修应急的现象，从而保障广大人民群众居住环境的安全。总之物业管理在现阶段的发展中已有很大的提高，但同时也需要广大物业管理者进一步的提高和业主的管理。