天津新建商品房预售资金监管工作持续发展

近年来，随着经济社会的发展，房地产交易量特别是新建商品房交易量逐年递增，在新建商品房预售中，购房群众在房屋交付之前即将房款交予房地产开发企业，由于缺乏对预售资金的有效监管，有的项目曾出现预售房款不能专款专用的现象，导致购房群众不能按期入住，侵害群众合法权益，影响社会稳定。天津市国土资源和房屋管理局早在2007年即开始着手研究建立新建商品房预售资金监管制度，经过试点取得经验后，于2009年正式实施。按照 “法规制度与网络系统建设两手抓”的工作思路，在近5年的监管实践中，天津新建商品房预售资金监管工作形成了立法与网络建设同步抓，“两个轮子一起转”的互动格局，预售资金监管“天津模式”不断完善，监管流程不断优化，监管效果不断显现。

立法先行依法监管

房地产交易资金监管具有社会化管理程度高、监管资金额度大、流转快、周期短、职业风险大、廉政风险点多的特点，为了对新建商品房预售资金实施规范有效监管，天津坚持立法先行，围绕落实《城市房地产管理法》的要求，在争取地方立法建立资金监管法规制度体系上提前谋划、提早动手、付诸实践。2007年，天津市颁布实施了《天津市房地产交易管理条例》，明确规定“本市实行新建商品房预售资金、私有房屋交易资金和房屋使用权转让资金监管制度”，以地方性法规形式确定了资金监管的法律地位；2008年，天津市政府颁布实施了《天津市新建商品房预售资金监管办法》，2011年根据市场变化从实际出发又对该办法进行了修订完善；天津市国土资源和房屋管理局同步制定了《天津市新建商品房预售资金监管实施细则》，并与人民银行天津分行联合发文就商业银行为新建商品房预售资金监管提供金融服务做出规定，明确操作性要求。由此天津新建商品房预售资金监管工作形成了地方性法规、市政府规范性文件、局级规范性文件、内部操作规程多层级的法规制度体系，使天津新建商品房预售资金监管有法可依、有章可循、规范运行。

网络运行安全高效

对新建商品房预售资金实行全程网络化监管是天津的一个显著特点。根据法规制度对预售资金监管的实体性、程序性要求，天津市国土资源和房屋管理局研究制定需求方案，开发建设了天津新建商品房预售资金监管系统，该系统是天津市国土资源和房屋管理“一张图”工程的重要组成部分。监管网络系统通过与商品房销售管理系统、商业银行结算系统以及银联网银系统进行跨行业、跨部门链接，实现信息同步、数据共享，对取得商品房销售许可至房地产初始登记期间的在建商品房项目预售资金收存、支取、使用实施全程网络化动态监管。天津新建商品房预售资金监管依托信息化建设成果，将法定要求和程序固化到网络系统之中，通过监管手段的提升，提高了监管工作效能效率，保证了新建商品房预售资金监管制度的有效落实，在充分发挥监管效用的同时压缩自由裁量权，实现了制度管人、管事、管权。

对新建商品房预售资金实行网络化监管，不仅方便了购房群众缴纳购房款，而且可以保证购房款及时足额缴入监管专用账户。购房人在选购新建商品房时，凭房地产开发企业在商品房销售管理网上打印的缴款通知书，即可以通过安置在售楼现场的资金监管专用pos机，将购房款直接缴入监管账户，pos机签单可作为缴款凭证，向房地产开发企业换领购房专用发票。购房人还可以到商业银行网点柜台将购房款直接缴入监管账户，凭银行出具的缴款凭证向房地产开发企业换领购房专用发票。购房首付房款缴款信息同步至商品房销售管理系统后，方可网签商品房买卖合同。该项措施有效预防了个别企业规避监管、截留首付房款的问题。在实现首付房款应缴尽缴的基础上，天津市国土资源和房屋管理局还通过建立并实施每日监控与尾款是否按合同约定缴入监管账户筛查相结合的机制，确保购房分期付款尾款和贷款的及时安全入账，严格把好监管资金“进入”关。

监管与服务并重

天津新建商品房预售资金监管之所以能够持续向前发展，在于天津市国土资源和房屋管理局在推进监管制度实施过程中，坚持“监管与服务并重”的原则，倡导“热忱服务，规范高效”的理念，强化“在安全规范中求快”的做法，为企业提供主动性、能动，助推房地产业健康平稳发展。在履行工作职责的过程中，一方面坚持依法依规履行监管职责，严把预售资金“进、出”两个关键环节，确保预售资金“应缴尽缴”、“应付尽付”；一方面通过不断优化流程、减少环节、精简资料、压缩时限等措施，不断提高工作效率。同时，还注重提升办件软环境，在办件场所增设等候座椅、饮水机，提供专用电脑，安装无线上网设备搭建无线网络供自带笔记本电脑的企业办件人员使用，让企业办件人员能够现场填写修改资料，避免往返跑路，方便快捷。更值得一提的是，天津市国土资源和房屋管理局在实施上述措施的过程中，还把提高干部队伍整体职业素养和加强作风建设作为重点，强化监管与服务并重的意识，要求资金监管岗位人员在依法依规受理业务过程中，面对服务对象养成“不说不能办，多说怎么办，帮助尽快办”的工作习惯。有效可行的措施推进了天津新建商品房预售资金监管工作持续发展。

与时俱进完善监管模式

实事求是，从实际出发认真研究适时完善制度调整模式，是天津预售资金监管制度得到社会认同认可的关键所在。新建商品房预售资金监管是一项新生事物，需要在实践中认真总结、不断完善，用心发现问题、解决问题，只有这样，才能不断适应新形势、新情况的要求。

几年来，天津新建商品房预售资金监管模式经历了“全程全额监管”、“全程按比例监管”和“全程按重点建设资金监管”三个发展过程。2008年提出“全程全额监管”的模式；2009年天津市国土资源和房屋管理局根据房地产市场变化等情况调整思路，确立了“全程按比例监管”的模式，在先行开展试点取得成功经验的基础上，天津于2009年8月20日正式在市内六区实施预售资金监管制度，并于同年12月25日在全市范围全面推开，“全程按比例监管”的模式得到全面实施；为了适应房地产市场出现的新情况，天津市国土资源和房屋管理局从实际出发对“全程按比例监管”模式进行调整，2011年通过重新修订《天津市新建商品房预售资金监管办法》的方式，将预售资金“全程按比例监管”的模式调整为“全程按重点建设资金监管”的模式，根据新的监管模式重新搭建了监管网络系统。该模式主要是对项目建筑安装费用和区内主要配套费用进行重点监管。根据“全程按重点建设资金监管”模式，预售资金缴入监管账户后由系统自动划分为重点监管资金和非重点监管资金。对于非重点监管资金开发企业可以通过网络系统随时申请提取；重点监管资金按基础完工、主体封顶、10层以上建筑完成主体1/2、竣工验收、初始登记等工程进度节点申请提取。重点监管资金标准由相关专业机构结合区域、建筑结构、用途等因素综合测定，并定期调整公布。新的监管模式使监管的资金量更加适度、合理、科学，监管目的更加明晰，监管程序更加简便，监管流程更加优化。

实践与研究互为促进

勇于实践、善于总结实践经验做法并将其提炼升华为指导实践的理论，是天津实施新建商品房预售资金监管制度过程中的又一个显著特点。预售资金监管是一项较为复杂的系统工程，需要用心研究内在运行规律及外部环境变化对其的影响，只有这样才能够积极应对新情况新问题。基于这样的认识，天津在实施新建商品房预售资金监管实践中，走出了一条边实践、边研究、边出成果、边转化成果和再实践再完善的成功之路。2009年，在实施新建商品房预售资金监管制度初期，根据工作需要，天津市国土资源和房屋管理局就申报了《天津市新建商品房预售资金监管相关问题对策研究》市级研究课题；伴随监管实践的深入，2010年又申报了《房地产交易资金监管制度研究》住房和城乡建设部研究课题，2011年11月，通过住房和城乡建设部组织专家组评审验收。专家评审组一致认为，课题丰富和发展了房地产交易资金监管理论，对指导和促进房地产市场健康发展具有一定的理论意义和实践意义；课题通过对国内不同监管模式的对比分析，提出了我国现阶段应实施以政府为主导的房地产交易资金监管模式及监管制度设计建议，具有一定的创新性，研究成果处于全国领先水平。

天津市国土资源和房屋管理局注重运用课题研究成果，在不断完善监管制度、优化监管流程、探索监管与服务内在契合点上下工夫；在运用课题研究成果解决监管工作过程中出现的新问题新矛盾上用气力。针对因开发企业涉案导致其开立的资金监管账户被人民法院依法冻结或扣划的问题，天津市国土资源和房屋管理局与天津市高级人民法院联合下发文件，建立了人民法院冻结、扣划新建商品房预售资金监管账户资金沟通协调机制，在坚持双维护（维护购房人和申请人合法权益）的原则下，双方加强协调和配合，妥善解决了因企业涉案资金监管账户被冻结或扣划给监管工作带来的影响。

社会综合效益明显

截至目前，天津市新建商品房在建项目共有1.54万幢楼办理了监管手续，开立监管账户3879个，监管面积7083.04万平方米，办理房地产初始登记撤销监管账户982个。

新建商品房预售资金监管制度的实施取得了良好的社会效益：第一，该项制度的实施对我国现行商品房预售制度是一个有益的补充和完善；第二，保障了建设项目预售资金专款专用，防止出现因挪用预售房款造成的“烂尾楼”、“半拉子”工程；第三，有利于促进企业规范、合理使用预售资金，有利于降低商业银行放贷风险，有利于防止拖欠施工企业工程款问题；第四，将房地产初始登记作为撤销资金监管账户的前提条件，不仅在促使企业主动办理房地产初始登记方面发挥了积极作用，而且在杜绝因开发企业不办理房地产初始登记，使购房人长期不能取得房屋权属证书方面取得实在效果。

经过几年的探索实践，天津新建商品房预售资金监管工作不断完善和发展，得到企业和群众的认同认可，先后收到群众企业锦旗、表扬信近200面（封）。天津新建商品房预售资金监管工作还得到了住房和城乡建设部及天津市政府、市人大的充分肯定。中央广播电台、新华社天津通讯社、《中国建设报》等主要媒体多次采访并对天津的经验做法进行专题报道。截至目前，全国已有20个省、自治区和直辖市的60多个城市赴天津考察交流监管工作。天津为全国新建商品房预售资金监管工作摸索了经验、做出了贡献。