简议房产相关造价管理

【摘要】当今，在建筑工程项目中，工程造价就是在整个建设阶段的固定资产投资部分。怎么样在建筑工程的项目管理中进行有效的工程造价管理，确保质量的同时，对工程造价进行控制，并降低造价，一直受到建筑业投资者及各级工程造价部门的重视。下文主要通过对社会主义经济体制下建设项目的管理需求进行研究，针对工程造价的有效调控以及合理确定、编制水平及实际造价的反应，提出了观点与建议。

【关键词】房产管理；造价管理

【 abstract 】 now, in building engineering project, project cost in the whole construction stage of is part of investment in fixed assets. How in the construction engineering project management effectively the construction cost management, ensure the quality at the same time, to the project cost control, and reduce cost, has been under construction and engineering cost investors at all levels to the attention of the department. Below mainly through the socialist economic system of construction project management requirements for research, in view of the engineering cost effective control and reasonable, and the actual cost of level of response, put forward the ideas and Suggestions.

【 key words 】 property management; Cost management

中图分类号：TU723.3文献标识码：A 文章编号：

一、当今造价现状

基于相对完善的概预算定额的管理体系是随着历史的恢复、演进、革新和发展形成的。宏观上说，概预算是依靠行政手段和经济手段为依托即国家直接参与管理的经济行为，企业并不是真正意义上的经济实体。计划经济成为短缺经济是基于当时特定的生产力条件和计划经济的相关属性。由于商品极度短缺的短缺，必须有投入才会有产出。对于这样的客观社会条件，关于技术经济剖析和项目的规划考证就不知从何谈起。我国一贯的做法造成了轻经济、重技术，先建设，后算账，轻决策、重实施的经济影响。对于长期难以实现的工程造价的预控目标，是由于工程造价技术人员的造价测控意识和技术经济观念的落后造成的，使工程造价管理人员的本身素质难以得到有效提高。针对客观的工程造价情况，在80年代我国学术界首先提出了关于一条龙的造价管理和预控观念，其相关部门对于建设投资项目进行了可行性的研讨和预决算全面覆盖延伸的要求作出了必要的规定。把我国工程造价管理的状况提到了一个高的起点。建设符合中国国情的市场经济体制与工程造价的现代化管理相结合是当前造价管理的首要任务，努力学习先进的管理经验，建设符合中国客观国情的市场经济体制目标与工程造价管理相融合的管理体系，不断提高工程造价的编制水准。

二、针对建设工程造价管理进行改革的措施

（一）结合新观念对全过程造价控制进行改进

在工程建设中，要科学合理的控制工程造价，并及时根据项目进展等相关情况进行造价偏差的纠正，以保证项目建设阶段人力、财力、物力的合理使用，从而实现项目管理投资的既定目标，为企业获得良好的社会效益与投资效益奠定坚实的基础。针对项目的设计阶段、招投标阶段、投资决策阶段、施工阶段以及竣工验收阶段全过程中造价进行管理人们称之为全过程动态控制。以下是对各个阶段进行造价控制的观点：

1.项目设计阶段。

一直以来，在我国的工程建设中，把注意力都集中在了审核施工图预算、施工、结算工程款等阶段，而对项目前期阶段的造价控制不够重视。在这一阶段中，工程造价的管理工作主要是针对技术与经济相结合展开的。而在这一阶段如果给予足够的重视，能够对后期的造价管理工作奠定良好的基础。在设计阶段，工程造价管理部门应该充分发挥自身优势，建立起设计与施工的桥梁，为控制建设投资提供造价咨询服务，工程造价管理部门在设计阶段尽早的介入进行计价分析，可极大程度上提高投资控制效率，能攻关为今后的投资控制工作奠定坚实的基础，从而使今后的造价工作更加科学合理。

2. 招投标阶段。在工程建设中实施招投标就是为了降低工程建设的成本，为工程造价工作的展开做好铺垫。笔者认为在招标过程中，应做到以下四点：

（1）坚持公平、公正、公开的原则；

（2）不断提高标底编制的质量，加强评标人员的综合素质；

（3）在招标过程中，严格禁止招标负责人利用施工企业投标心切的情况，提出不公平的条件，如要求施工企业压价让利、垫资施工等；

（4）在对标底的确定上，要充分考虑双方利益，坚持共赢的原则。在评标的过程中，应该综合考虑施工单位的资质、设备情况、施工能力及社会信誉等情况，从而更好的选择施工单位。

3.投资决策阶段。

在这一阶段的工程造价管理，其重点工作就是根据发展前景以及市场的需求，进行可行性研究，并科学的制定建设规模，为项目决策做好准备工作。对于这阶段工作的开展，应从建设产品的市场前景、技术来源进行研究，对于经济效益进行深入的分析，并作出正确的评价，还要充分考虑在施工期间可能出现的对工程造价有影响的因素，如施工期间材料价格上涨等，尽可能对工程项目进行全面的投资估算，降低投资决策的风险。

4.施工进行阶段。

由于这一阶段的涉及面广，工程量大，存在着政策性变化、材料设备价格、市场供求波动、施工周期等对工程造价有影响的因素。因此，在这一阶段要投入大量的财力、物力、人力来进行工程造价的控制，要在工程进行阶段加强各部门监督与管理职能，从而加强施工全过程的造价管理。笔者认为，关键要从以下几方面控制：

（1）对于施工期间出现的变更要严格控制，规范设计变更程序，对于需要变更的工程，应该先做好工程量造价的变更分析，然后由项目负责人同意之后，上报设计审查部门，经设计审查部门签证并发出相应的说明图纸后，方可变更；在工程进行中如需要重大变更，必须上报原批部门批准后方可变更。

（2）在工程施工中，对于施工图设计的进度计划与实际的施工进度要及时审核，从而制定施工预算。对于超出设计的预算部分，要进行深入分析寻找原因，并及时上报项目负责人，以便及时与施工部门沟通，修改或制定新的控制计划，确保对工程造价做到动态控制。

5. 竣工结算阶段。

竣工结算对于业主和施工单位都是至关重要的环节，在这个阶段，工程造价管理部门应该从以下几个方面着手开展工作：

（1）在进行竣工验收时，要严格审核工程内容是否符合合

同规定的计价依据、结算方法、主材价格、取费标准及承诺的优惠条件等；