限价商品房中节省造价的途径及思路

摘要：房山6 号地居住项目作为北京市第一个限价商品房的试点，对低价商品房低价不低质的深层次探讨是一个暂新的课题。在规划、户型、外立面、景观细节等方面采取各种措施，最终实现了“低房价≠低品质，节约成本≠牺牲品质”的目标。本项目设计中主要考虑节约方向为内在节约外在浪费：大节约、小浪费，在降低造价的前提下力求高舒适性。

Abstract: The Fangshan 6 place housing project limits the price the commercial housing experiment site as Beijing first ，To the low price commercial housing low price inferiority's deep level discussion is not one temporarily the new task. In the plan, the household, outside sets up aspects and so on surface, landscape detail to take each measure, Has realized “the low house price ≠ low quality finally, saves the cost ≠ sacrifice quality” goal，It mainly considered that saves the direction for intrinsic to save the external waste: Saves, the small waste greatly, in reduces the construction cost under the premise to make every effort the high comfortableness in this item design.

关键词: 限价商品房，舒适度，低造价，绿色节能，

Keywords: Limit commercial housing ，Comfort，Low production cost ，Green energy conservation

住宅的商品化在中国经过近二十年的发展已日渐成熟，但随之而来的问题也日渐突出，供求不平衡、高房价等因素已影响到住宅建设的发展。为缓和矛盾，国家推行了限价商品房的政策，国家九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中指出，“要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；土地供应应在限套型、限房价基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。”其中提到的“限套型”、“限房价”的普通商品住房，被称作“限价商品房”。 房山6 号地居住项目作为为北京市第一个限价商品房的试点应运而生。

设计思路及前提

项目位于房山区CSD规划核心功能区，区域发展潜力巨大；临近京石高速，紧邻城铁房山线长阳站，交通条件十分便利。项目规划以打造和谐宜居生态型住宅区为目标，户型以80-90平米为主，兼具120平米舒适型住宅。

房山6 号地居住项目作为北京市第一个限价商品房的试点，对低价商品房低价不低质的深层次探讨是一个崭新的课题。作为一个试点，本项目的前期设计阶段我们提出了深层的解决方案，通过对住宅户型的精简优化减少住宅户内非使用面积，使住宅户内的使用效率提高、套型总建筑面积减少、单户总价降低，而性价比大幅提升。在深化设计阶段通过对各节点的有效控制大幅降低建设项目的投资成本。在规划、户

型、外立面、景观细节等方面采取各种措施，最终实现了“低房价≠低品质，节约成本≠牺牲品质”的目标。

其主要考虑节约方向为“内在”节约“外在”浪费：大节约、小浪费

一．大节约：合理的总图布局、创新的地库规划、统一的楼栋布局、简约美观的景观、简约的外立面设计、精心的设计优化都是成本控制的关键，当然最大的成本节约是速度---设计速度、施工速度、销售速度。

1. 合理的规划布局： 通过简单整洁的总平布局合理的布置，最大限度的布置楼栋，每栋楼都争取取得最佳的日照和景观朝向，所有住宅均为正南正北布局，日照充足、通风良好，符合北方居

2. 美观经济的景观布置：每栋住宅楼的都有独自的庭院景观，而组团又有集中的绿化景观。景观设计方面注重大面积的集中绿地和灌木、乔木组合，通过自然的绿化来营造景观，在绿植的选择方面本质低价优质的原则，选择本地耐候型植物，造价低廉但存活率高，通过精心的搭配布置营造出令人心旷神怡的环境。

3. 简约的外立面：本项目的性质决定着产品外观的统一和精细。在设计中对阳台、檐口等细部地方都采用了简洁的处理手法，摒弃繁琐的立面细部，阳台为普通的塑钢窗和竖向混凝土线条结合，屋顶的装饰架与之相互呼应，整个小区公建住宅浑然一体。居住空间的经济性，主要反映在节约自然资源。在体型设计时考虑最大限度的控制体形系数和窗墙比，以此带来的结果是能耗的大大降低，近期的暖通成本的降低和远期的低能耗为甲方和住户带来了巨大的经济效益。

4. 精心的设计优化：在设计的工程中，降低造价、保证高品质一直是设计人员信奉的原则，对户型每一处细部尺寸的推敲做到户内无浪费空间、每一处设备的精心选择做到物尽其用、每一栋楼的精心结构计算使得项目最终的单位成本大大低于相同品质的商品房。 对于各种户型，在功能上要力求做到“七大分区”，即：动静分区、公私分区、干湿分区、洁污分区、主次分区、内外分区和卫浴分区，满足多方需要。在房屋的朝向上，保证各房间有一定的有效日照时间，采光良好，通风顺畅，做到“明厅、明卧、明厨、明卫”。另外，要注意保证各种功能空间适宜的尺度和私密性。

5. 工程的进度：通过快速的前期运作，本项目在规划设计开始至项目开工只用了3个月的时间，不到一年时间局部楼栋开始封顶，快速的运作过程带来的是资金的迅速回笼。产品一经上市在政策控制、楼市低迷的情况下做到数天内销售完毕。

小浪费：全石材的售楼处、大堂式入口、住宅底层门厅入口、主要景观节点、外立面顶底部材料细节。这些细节占有成本率非常低，但在品质体现上将很容易产生高端形象。

主要建筑节点设计：小区沿街商业、住宅的整体形象是小区居民对自己居住环境的第一感官印象。而我们正是在这些方面入手进行一些细节设计，通过高档石材的应用，营造出高档、空间丰富的商业街，大大提升了小区的生活品质，住宅主入口的设计中更是做到细致入微，每一处细微之处都做到精益求精。使住户回家归来的途中一直享受自己家园的景观。

主要景观节点：在低价的绿植营造高品质的环境前提下，小浪费再一次起到点睛的作用，局部高档的景观灯、休息座椅、精细的铺地设计等使景观的品质更上一层。

通过对本项目采取一系列的节约措施，最终实现了大节约小浪费。在不降低品质的情况下最终做到了低造价。同时做到了居住环境的高舒适度。

设计总结

居住环境的改善和居住成本的降低是我国居住建筑的发展趋势，,高舒适度、低造价已经成为住宅设计的重要课题,本设计中采取了一系列的节能措施,最大限度地降低建筑前期投资和远期运营成本，通过本项目的运营过程使人们看到减低建造成本和提高居住舒适度不是背道而驰的两个方向，相反，二者的紧密结合可以相互补充、促进。一个成功的居住环境势必是低成本、高舒适度的完美结合。

参考书目：

《限价商品房定价的理论分析》出版社：经济与管理・宏观经济管理与可持续发展作者：李建 编著

《限价商品房≠经济适用房》 出版社：上海经济,

作者：张梦.编著