浅谈分期建设条件下的物流园区总体设计

摘要：本文从物流园区发展趋势、类型和开发模式出发，论述了分期建设的必要性和必然性；结合笔者的工作实践，从出入口设置、建筑物与堆场布置、内部交通、分期改建工程、建设与运营期交通组织等角度，论述了物流园区在总体设计阶段必须考虑的问题以及解决思路，有效的解决了分期建设的难题，可以供大多数物流园区设计和建设参考。

关键词：物流园区；分期建设；分步实施；总体设计；布局

Abstract:From the development trend and type and development model of logistics zone, this article paper discusses the necessity and inevitability of stage construction; with the author's design practice,from entrances and exits, building and yard layout,internal traffic, stage alterations to construction and traffic organization of operation period, this article is discussed the logistics zone must be considered in the General Arrangement problems and solutions ideas, solved the problem of stage construction effectively, it could be a reference of most of the logistics zone design and construction.

Keywords:logistics zone；stage construction；implement with step by step；general arrangement；layout

中图分类号：TU984.13

文献标识码：A

文章编号：1008-0422（2011）06-0082-03

1物流园区在我国的发展

物流园区是政府从城市总体功能布局、整体利益出发，以缓解城市交通压力为主要目的而兴建的。物流园区是一个空间概念，与工业园区、高新区一样，是具有产业一致性或相关性且集中的物流用地空间。随着现代物流业的蓬勃发展，物流园区既是现代物流体系中不可或缺的物流组织管理节点，相对集中建设与发展的物流功能集结区，又是城市化发展中交通运输组织、信息组织、产业整合、资源整合、原材料采购和供应配送、具有产业发展性质的经济功能协调区。正是因为物流园区对经济发展、城市交通和流通渠道建设诸方面具有积极意义，所以国内外的各级政府都对其十分关注和支持。

经过十多年发展，国内的物流园区开发出现了一些新的趋势。首先是政府高度重视并积极推动，各地政府落实中央政府下发的《物流业调整和振兴规划》文件，制定 “实施细则”，都把物流园区列为重点项目；其次是各类企业纷纷参与建设。制造企业和流通企业建设物流园区，物流园区的专业特色更加明显；最后是传统批发市场提升改造物流功能，物流园区与商贸市场和工业园区融合配套。

中国城市化进程和产业转移带动物流格局改变，物流园区规划建设向二三线城市延伸，物流业集聚区加快形成。目前已经涌现出一批运营较好的物流园区。如上海外高桥、上海西北、北京空港、浙江传化、济南盖家沟、苏州物流中心等。这些物流园区在提高物流的组织化水平和集约化程度、转变物流运作模式和经济发展方式、调整优化经济结构和促进区域经济发展等方面发挥了重要作用。

2物流园区的分类与开发建设模式

根据物流园区的依托对象来划分物流园区类型，一般主要分为以下几种类型。（1）货运服务型；（2）生产服务型；（3）商贸服务型；（4）综合服务型。

目前的物流园区中的货运服务型和综合服务型占地大，规模大，一般由政府统一规划，企业参与，分期分步实施。

2.1物流园区开发建设的主要模式

物流园区开发建设模式主要有以下五种：（1）政府统一规划、政府背景的经济开发区主导开发建设；（2）政府统一规划、大型物流企业主导开发建设；（3）政府统一规划、物流企业共同开发建设；（4）政府统一规划、工业地产商主导开发建设；（5）物流企业自主开发。

2.2 目前物流园区主流开发建设模式与分期开发

物流园区经过多年的发展，上述各种模式均在实践中进行过探索，随着实践经验和认识的进一步提升，政府推动、企业为主体开发逐渐成为开发模式的主流。政府在对公共服务职能进行必要的引导的基础上，以有实力的投资开发企业为主体，考虑园区为了实现中、长期目标的不同阶段的战略规划，进行分期分步开发规划。

物流园区发展迅速，规模也不断扩大，动辄几百亩，甚至几个平方公里，分期建设是必然的，也是必须的。如何做到合理利用土地又能满足整体规划的要求是非常关键的。笔者设计过大量物流园区，小到几万平米，大到几个平方公里；由于物流园区投资大，用地也经常是分批拿到的，所以基本都需要考虑分期建设。分期建设不仅与项目规划初期时的策划关系密切，而且与工程总体设计阶段的关系更为密切，因为后者直接关系到了工程建设的操作层面。下面笔者结合工作过程中的实例，分析物流园区总体设计中如何考虑分期建设。

3临港新城某物流园区分期建设条件下的总体设计

3.1 项目概况

本工程位于上海临港新城两港大道和同顺大道交叉口西北角，规划为物流用地。基地地块靠近道路立交，纬5路和同顺大道边界比较规则，其余边界均不规则。

由于业主先拿到一期土地使用证，后期用地还在申办中，所以首期开发是必须严格按照一期用地红线控制。二、三、四期用地仅有面积要求，没有明确分界线。二期将在首期建成后约两年才开始建设，三期、四期将根据实际使用情况确定建设时间。

一期开发用地建成运营后，约两年后二期建设才开始，以后各期建设分界线需根据每一期业主要求的面积要求结合规划布置灵活划分。业主除了要求后续开发不能影响前期建成部分的使用外，对地块的利用率也有很高的要求。

整个基地用地面积：33.8万m2，仓库建筑面积：7.1万m2，办公面积：4000m2，堆场面积：11.0万m2，修、洗箱面积：4000m2；其中一期工程用地面积：6.1万m2，仓库建筑面积：1.5万m2，办公面积：2000m2，堆场面积：1.3万m2，修、洗箱面积：500m2。本工程用地红线图详见图1。

3.2本工程分期建设的特点

本物流用地分期建设的情况是非常典型的，有以下几个特点：

（1）一期用地有严格红线范围的要求，并且与后续建设相隔时间较长。这就要求设计在进行首期规划时必须考虑它的独立性，功能应齐全。另一方面又要考虑到它与后续建设的衔接问题，最终要形成一个整体的物流园区。

（2）二、三、四期只有大概功能和面积方面的要求。这在一定程度上给了设计较大的自由度，但是并不能只满足面积要求即可，由于在这几期建设中都存在另一个问题，那就是建设时已经有建成部分在运营，如何做到后续建设不影响建成部分的运营是关键问题。

3.3 本工程分期建设条件下的总体设计方案

3.3.1总体设计基本思路

在设计中首先分析基地周边道路情况和预计车流量，选择基地的出入口的数量和位置，出入口的位置要兼顾分期建设的要求。基地的主要车行和人员出入口均设置于纬5路，其中一个车行出入口需位于一期用地范围内，另外一个车行出入口设置于后期用地范围内，且位于比较均衡的位置。人员出入口设置在后期用地范围内，一期车行和人员出入口暂时混用。

基地建筑物平行于纬5路和同顺大道布置，堆场沿着不规则的用地边界布置，有利于提高土地的利用率。除了一期以外，后期建设范围内的分期用地面积指标根据实际面积指标要求进行灵活调整。

仓库附属的办公建筑贴临仓库设置，分散的办公附属设施有利于就近管理，也有利于分期开发建设。

3.3.2一期总平面布置

由于首期开发用地范围和用地规划设计条件已经确定，且与后续开发用地分界线为斜线，为了提高首期土地利用率，主要仓库和附属办公建筑物沿同顺大道和纬5路布置，建筑物的形态和路网关系协调，且符合仓储建筑的布局形态特点，以及满足最大限度提高土地利用率的需求。在斜线位置布置堆场，而堆场靠近用地红线的位置设置为道路。一期仅设置一个出入口，车行出入口和人行出入口暂时共用。变电所与地面建筑物合建，达到建设运营初期的供电要求。一期总平面布置图详见图2。

3.3.3二期总平面布置

二期建设时根据总体规划路网规整的要求，对一、二期分界点线处的堆场进行增建，并对堆场部分进行局部改建，做到了工程量最小。二、三期的分界线根据库房和堆场规模要求确定于园区内部道路的东侧。

二期出入口与一期出入口共用，经过初步核算，通行能力和消防要求均能够满足要求。主要仓库沿纬5路布置，堆场临近不规则用地边界布置，以达到土地的最大化利用。二期的变电所设置和供电模式与一期相同。二期建成后总平面布置图详见图3。

3.3.4三期、四期总平面布置

三期总平面布置延续二期的设计思路，规整用地边界，实现设施与先期实施范围的共用互连互通。考虑到基地规模逐渐较大，增设第二个车行出入口，并在靠近立交的地方设置基地变电所（变电所靠近冷藏箱堆场）、泵房，以及停车场等，有效的利用了土地不好利用的边角部位。三期建成后总平面布置图详见图4。

四期总平面增设一个人员出入口，以及利用三角地增设一个空箱堆场，至此整个基地的功能逐渐完整。四期建成后的整体总平面布置图详见图5。

3.4分期建设条件下的总体设计要点总结

3.4.1一次规划、分期建设、分步实施，交叉改建工程量最小

基地总体设计时就应该考虑到分期建设、分步实施的要求，将分期交接处的改建工程量减小到最小，有利减少工程投资。

3.4.2基地出入口设置

基地出入口应该在总体设计阶段考虑周全，出入口的位置、宽度等指标满足近远期的使用要求，在最后一期实施完成后，使得基地融为一体，看不出有分期建设的“痕迹”。

3.4.3内部交通

内部交通近远期结合，运营交通、建设期交通互不干扰，后续建设不影响已建成部分的正常运营。

3.4.4建筑物、堆场布置

基地建筑物和堆场的布置在总体设计阶段整体考虑，同时还要考虑到分期建设的要求。仓库尽量靠规则区域布置，堆场靠近不规则区域布置，停车、绿化和附属设施（变电所、泵房等）布置在更为不规则的位置，这样可以提高土地利用率。变电所位置也应考虑靠近用电负荷中心的位置。

3.4.5办公等附属设施与仓库建筑的关系

办公等附属设施在仓库建筑内设置，有利于就近管理，且与分期建设要求相符。当基地需要设置集中的办公建筑时，办公建筑应设置于靠近基地主要出入口附近，且在整个基地内的位置比较均衡。若本项目需要设置集中办公楼，本项目一期用地比较靠南面，且前两年为过渡期，可以不设置集中办公楼，集中办公楼可以在二期或三期地块内考虑。

3.4.6施工便道与规划道路的结合

施工时的便道、辅道尽量利用规划道路，临时道路与永久道路结合。当规划道路未实施时，先行实施道路的基础部分，临时用作施工便道，后期实施面层，避免重复建设。

4总结

物流园区的规模大、投资高等特点决定了物流园区分期实施成为一个普遍现象，在总体设计的精心控制下，充分考虑分期实施的要求，就能做到近远期兼顾，建设和运营互不干扰，保证项目实施的顺利推进。

参考文献:

[1]吴波.物流园区规划建设的研究.成都：西南交通大学硕士研究生学位论文，2002.

[2]许险峰，梁文.物流园区规划建设的若干问题探讨.北京：《规划师》2005年第2期，2005.