投资性房地产价值计量模式比较及制约因素探讨

中图分类号:F830 文献标识码:A

内容摘要:本文以国内首家A+H股地产类上市公司为例,对比其年报,分析投资性房地产公允价值计量对公司业绩的各方面影响,并对阻碍公允价值计量推广的因素加以辨析。

关键词:投资性房地产 公允价值计量 制约因素

公允价值计量在投资性房地产中的运用现状

目前,公允价值已成为会计计量公认的发展方向,我国新企业会计准则体系大量引入公允价值计量属性,其中关于投资性房地产明确规定可以采用成本模式或公允价值模式进行后续计量。近年来,房地产迅速发展,房价节节高升,采用公允价值计量方式必然提高投资性房地产的账面价值,从而提高公司的业绩。但在准则实施后的三个会计年度内,采用公允价值对投资性房地产进行计量的企业却寥寥无几。

本文以房地产上市公司为例进行说明,在2007年,即我国上市公司全面执行企业会计准则体系的第一年,仅有昆百大、金融街、津滨发展3家上市公司对投资性房地产采用公允价值计量。至2009年,在统计的85家房地产年报中也只有4家采用公允价值模式计量,除前述三家外,新增泛海建设。可见,公允价值仍未被普遍采用。

公允价值计量模式可能给公司带来怎样的影响?为何政策实施以来仍未被广泛采用?文章首先以A+H股上市的房地产公司北辰实业为例,比较两种模式对公司年报的影响,并进一步探究阻碍投资性房地产公允价值计量模式运用的原因。

采用公允价值计量对公司年报的影响

北京北辰实业股份有限公司由北京北辰实业集团公司独家发起设立,为国内第一家 A+H 股地产类上市公司。公司主营业务包括发展物业、投资物业和商业物业。

北辰实业的投资性房地产在香港财务报告准则下采用公允价值模式进行后续计量,不计提折旧或摊销;在中国企业会计准则下采用成本模式进行后续计量,按其预计使用寿命及净残值率相应计提折旧或摊销。不同计量方式的运用使得财务报表数据产生巨大的差异:

(一)对公司净利润的影响(见表1)

由表1可知,北辰实业A、H股年报净利润的差异率逐步上升,2009年高达161.37%,其中超过99.6%的差异由投资性房地产的计量方式不同产生。由此可见,公允价值计量给房地产企业,尤其以商业物业为主的房地产企业,带来不菲的账面价值收益。

(二)对公司净资产的影响(见表2)

同样由于房地产行业的迅速发展,公允价值计量方式使得净资产差异率也逐步提高。从某种意义上来说,投资性房地产采用公允价值模式计量可以增加资产,增强实力,从而提升融资能力,获得更加雄厚的资金支持。

(三)对公司各项财务指标的影响(见表3)

由表3可知,与利润、资产有关的指标大幅提升,因此在运用财务指标对公司进行评价时,公允价值计量模式会提高公司盈利能力、成长性及长期偿债能力,增强投资者信心,但也可能因此制造表面繁荣,误导投资者。

由以上数据对比可以得出,在目前情况下,投资性房地产公允价值的计量模式更能反映近年来我国房地产行业的繁荣,反映投资性房地产的市场价值和盈利能力,从而提高财务信息的相关性,为企业管理人员、债权人、投资者的经营决策提供更有力的支持。

公允价值计量模式推广的制约因素辨析

公允价值计量可以为上市公司带来良好的业绩,提升公司融资能力和竞争力,同时可以更好的体现房地产发展的实际情况,但实施公允价值计量的企业依然很少。之前的研究提出的观点主要包括规则制定较为严格、会计计量观念转变难、公允价值使用成本高、利润波动幅度增大、加剧利润与现金流的背离以及税负增加的担心等。在经过对北辰实业年报的对比分析后,可以得出以下结论:

(一)观念转变并非难事

北辰实业从可查阅的2000年港股年报已经开始使用公允价值计量:“持有之投资物业,若其租约尚余年限超过二十年,皆由独立估值是最少每隔三年估值一次;相隔期间由本集团内具有专业资格之高级职员负责估值。”“对于这些物业不计提折旧。”可见对公允价值计量模式,北辰实业不再陌生,不存在观念转变的问题。

(二)执行成本不是关键因素

北辰实业H股2009年年报披露:“投资物业于2009年12月31日经独立、有专业资格的评估师汉华评值有限公司重新估值。估值透过将来自现有租约的净租金收入(已计及物业潜在的复归收入拨备)拨充资本计算或运用直接比较法,假设各项物业按现有状况出售,并参考有关市场的可比较销售交易作出。”即公司已聘请评估师对投资性房地产的价值进行评估,费用已经发生,不会对A股年报增加信息成本费用。

(三)利润波动可能产生影响

在房地产迅速发展期间,公允价值为北辰实业H股年报带来巨大收益;由于近期房地产调控政策频出,未来难以出现房价持续稳定上涨的局面,公司的业绩将随市场变化出现波动,从而影响公司表现和投资者的判断。另外,即使公允价值继续为公司带来巨大账面收益,也会加剧利润与现金流的背离,使得公司在进行股利分配时面临难题。香港股市与内地股市相比更加成熟规范,利润波动及股利分配更可能影响公司评价及股价,可见这并非是造成公允价值在内地难以推广的主要原因。

(四)政策差异造成应用阻碍

我国会计准则体系规定“已采用公允价值模式计量的投资性房地产, 不得从公允价值模式转为成本模式”。而香港2005年起全面接轨国际会计准则,其中对相关转换的规定为“只有能够在企业财务报表中对事项或交易进行更恰当的列报的情况下,才能自愿变更会计政策”。但“从公允价值模式变更为成本模式不大可能导致更恰当的列报”,并没有完全禁止企业进行这种变更。北辰实业已经在H股市场采用公允价值计量近10年,对其评估、核算等不再陌生,可北辰实业依然选择在A股运用成本模式计量。由此可见,公允价值难以推广,除企业本身可能存在的利益需要外,准则的限制是重要阻碍。

(五)资本市场不健全是制约公允价值计量的根本原因

会计准则对公允价值运用的限制,是结合我国资本市场的现实考虑。目前,我国资本市场不健全,信息披露不充分,存在利润操作现象。已对投资性房地产采用公允价值模式计量的部分公司,确实是出于操纵利润,扭亏为盈的动机,我国会计准则对公允价值的“先用后弃”也正是公允价值被滥用造成的。如果没有良好的市场环境作保障,公允价值计量模式不可能得到健康发展。

综上所述,公允价值是会计计量发展的必然趋势,必须加强相关市场及法律法规建设,健全资本市场,完善信息披露制度,并加强公司内部治理,提升人员素质,从而提高公允价值计量实施的可行性,提升会计信息质量和相关性。

参考文献:

1.郑惠霞.投资性房地产公允价值计量模式探析[N].福建财会管理干部学院学报,2008(4)

2.裘宗舜,夏炎.投资性房地产为什么不愿采用公允价值后续计量模式[J].金融与经济,2007(12)

3.张兴,徐文学,柳萍.上市公司投资性房地产采用公允价值计量的现状分析[J].商业时代,2009(11)