城市房屋拆迁价格评估制度

第一条为规范城市房屋拆迁估价行为，维护拆迁当事人的合法权益，根据《*省城市房屋拆迁管理条例》、建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》、《*省城市房屋拆迁价格评估暂行办法》、《*省建设厅转发建设部<城市房屋拆迁估价指导意见>的通知》、《*县县城城市房屋拆迁管理实施办法》等有关规定，制定本办法。

第二条*县县城城市规划区内国有土地上城市房屋拆迁涉及的房地产估价活动，适用本办法。

第三条本办法中的下列用词含义如下：

房屋的重置价格：是指前期工程费、建筑安装工程费、小区内配套设施费。

房屋用途：是指住宅、商业用房、办公用房、工业用房及其他房屋等用途。

商业用房市场评估货币补偿楼面地价：是指底层商业用房的市场价格扣除房屋的重置价格后的价格。

第四条城市房屋拆迁估价是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额的估价行为,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、建筑结构、成新、层次、朝向等因素，对其房地产市场价格进行的评估。

房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产评估价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。

被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人在搬迁期限内根据本县房屋拆迁室内装修补偿指导价协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。

第五条拆迁估价由具有房地产价格评估资格的估价机构（以下简称估价机构）承担，估价报告必须由专职注册房地产估价师签字。

第六条拆迁估价应当坚持独立、客观、公正、合法的原则。任何组织或者个人不得非法干预拆迁估价活动和估价结果。

第七条房屋拆迁管理部门应当提出不少于两家的房地产评估机构名单,并说明其资质、信誉等情况,供被拆迁人选择,被拆迁人应当在县房屋拆迁管理部门提供房地产评估机构名单后十日内作出选择。估价机构由县房屋拆迁管理部门按参加选择的被拆迁人的多数意见确定.被拆迁人未在规定时间内作出选择的,由房屋拆迁管理部门确定.

第八条拆迁许可证规定范围内的被拆迁房屋及其附属物的评估、被拆迁房屋室内自行装修装饰的评估与安置用房的评估应当委托同一家估价机构进行。

第九条受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务。

估价机构和估价人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。

第十条拆迁当事人有义务向估价机构如实提供拆迁估价所必需的资料，协助估价机构进行实地查勘。

第十一条县房屋拆迁管理部门应当会同有关部门于当年三月底前制定房屋拆迁货币补偿基准价。并适时制订上一年度各类房屋的重置价格，房屋具体区位、建筑结构、成新、层次、朝向等因素的确定方法，具体变动幅度，房屋拆迁室内装修补偿指导价和附属物补偿标准，底层商业用房市场评估货币补偿楼面地价、深度修正、宽度系数、街角地系数，工业用房市场评估货币补偿地价，报县人民政府批准后实施。

第十二条被拆迁房屋及其附属物和安置用房的评估基准日一般为《房屋拆迁许可证》颁发之日。

拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

第十三条《房屋拆迁许可证》颁发时，县房屋拆迁管理部门应当会同价格、国土资源、规划等有关部门，根据商品房市场价格变动情况确定市场价修正系数，对货币补偿基准价作适当调整。

第十四条被拆迁房屋的货币补偿金额和安置用房评估金额，由具有法定资格的估价机构以政府公布的货币补偿基准价为基本依据，结合该房屋具体区位、建筑面积、成新、层次及其他因素经评估确定。

第十五条被拆迁房屋货币补偿金额的计算公式：

被拆迁房屋货币补偿金额=[房屋货币补偿基准价×市场价修正系数×区位差价系数×（1+层次差价率）×（1+朝向差价率）×（1+其他因素差价率）－同类房屋的重置价格+被拆迁房屋的重置价格×成新率]×建筑面积

安置用房评估金额的计算公式：

安置用房评估金额=[房屋货币补偿基准价×市场价修正系数×区位差价系数×（1+层次差价率）×（1+朝向差价率）×（1+其他因素差价率）－同类房屋的重置价格+安置房屋的重置价格×成新率]×建筑面积

第十六条底层商业用房的被拆迁房屋货币补偿金额计算公式：

底层商业用房的被拆迁房屋货币补偿金额=∑{[市场评估货币补偿楼面地价（深度修正后）×市场价修正系数×（1+宽度系数）+街角地修正]}×该段深度建筑面积+被拆迁房屋的重置价格×成新率×建筑面积

底层商业用房的安置用房评估金额的计算公式：

底层商业用房的安置用房评估金额=∑{[市场评估货币补偿楼面地价（深度修正后）×市场价修正系数×（1+宽度系数）+街角地修正]}×该段深度建筑面积+安置房屋的重置价格×成新率×建筑面积

第十七条工业用房的被拆迁房屋货币补偿金额的计算公式：

工业用房的被拆迁房屋货币补偿金额=市场评估货币补偿地价×市场价修正系数×用地面积+各被拆迁房屋的重置价格（不包括小区内配套费）×成新率×建筑面积

第十八条办公用房、其他用房参照非公寓式住宅评估办法评估，附属物按规定办法计算后补偿给其所有人，法律、法规另有规定或当事人另有约定的除外。

第十九条被拆迁住宅、办公、其它用房合法占有的土地面积，超过其建筑面积除以标准容积率的，超过部分的土地面积按照下例标准补偿

1、原以划拨方式取得土地使用权的用地补偿费每平方米160元。

2、原以出让等有偿使用方式取得土地使用权的，合同有约定的，按照合同约定补偿。合同未约定的，按以下公式结算补偿，用地补偿费＝［出让时宗地价格×（剩余使用年限／合同约定的使用年限）］×超过部分的土地面积。

标准容积率为：住宅1.3，办公1.5，其他用房1.5。

被拆迁房屋合法使用的土地面积,以土地使用权证的记载为准。

第二十条拆迁估价人员应当对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。

实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。

因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。

第二十一条拆迁评估价格应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。

第二十二条估价机构应当将被拆迁人的姓名、被拆迁房屋的门牌号、评估因素、依据、结果等主要情况在被拆迁地段公示，接受社会监督。公示时间不得少于10日。

第二十三条评估机构在出具评估报告后，应向房屋拆迁当事人解释拆迁评估的依据、选用的评估方法、评估结果产生过程等。

第二十四条当事人对评估结果有异议的，应当在公示时间内向原评估机构书面申请复核，原评估机构应当在收到书面申请后10个工作日内出具书面复核结果。

第二十五条当事人对复核结果仍有异议的，可以在收到复核结果后10日内向市、县房屋拆迁主管部门书面申请裁决，当事人为市、县拆迁管理部门的，应向市、县人民政府申请裁决。裁决部门受理裁决申请后，可提请市、县房屋拆迁估价专家委员会对评估结果进行技术鉴定，房屋拆迁估价专家委员会出具的鉴定结论可作为裁决依据，裁决部门应当自受理裁决之日起30日内作出书面裁决。

第二十六条房屋拆迁估价技术鉴定费用，由申请人在提出裁决申请时，按评估费的50%向房屋拆迁管理部门交纳。

第二十七条对有下列行为之一的估价机构和估价人员，依据《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价师注册管理办法》等规定进行处罚，或记入其信用档案：

（一）出具不实估价报告的；

（二）与拆迁当事人一方串通，损害对方合法权益的；

（三）以回扣等不正当竞争手段获取拆迁估价业务的；

（四）允许他人借用自己名义从事拆迁估价活动或者转让、变相转让受托的拆迁估价业务的；

（五）多次被申请鉴定，经查证，确实存在问题的；

（六）违反国家标准《房地产估价规范》和本意见其他规定的；

（七）法律、法规规定的其他情形。

第二十八条以产权调换作为房屋拆迁补偿、安置方式的，对所调换房屋的房地产市场价格进行的评估，参照本办法执行。

城市规划区外国有土地上房屋拆迁涉及的房地产估价活动，参照本办法执行。

第二十九条本办法自之日起施行。原评估办法与本办法规定不一致的以本办法为准。

第三十条本办法由县建设局负责解释。