广东公租房渐替经适房

3月5日，广东省政府《广东省住房保障制度改革创新方案》（以下简称《方案》）。《方案》明确，除已批准立项的项目外，暂停新建经济适用住房，将其供应对象纳入公租房供应范畴。建立以公共租赁住房为主要保障方式的新型住房保障制度，公租房只租不售。到“十二五”期末，广东全省保障性住房覆盖面要达到20%左右，并规定公租房面积控制在40平方米左右。

这项政策出台后，广东各地响应执行，准备赶在规定的第二季度前制定实施方案。

广东暂停新建经济适用房，能不能长久贯彻执行？此话题，引起广东省内外的著名房地产业研究人士热议。多数人预测这一政策不具有可持续性，其前景如何，有待观察。广东保障房监管分配方面的新举措，将在2012年纠结中前进。

骗购经适房纷扰

我国自1998年推出经济适用房制度后，全国各地多年来爆出骗购乱象，武汉“六连号”、北京天通苑伪证购房、深圳开豪车申请保障房等不良现象，屡禁不止。尤其2011年，保障房建设大规模推进，网上又曝光多起经适房分配丑闻。

放眼广东省内，深圳桃源村三期经适房小区，骗购现象十分严重，2011年就被各路媒体聚焦。如今情况有所改变吗？

今年3月9日，桃源村三期经适房小区，奔驰、宝马等上百辆汽车依旧停满车库，业主更换频繁。深圳一房产网站罗列出十多条该小区租售信息，四年前建成售价4800元／平方米，现在飙升至2万元/平方米。

对于惩治骗购经适房腐败，全国人大代表迟夙生律师建议：一要公布购房者的身份证、照片等详细信息；二要建立投诉制度；三要建立经适房跟踪制度，监督者应采取异地监督方式；四要对骗购行为施“严刑峻法”，将处罚额提高到与房子等值并永久取消申购资格。

其实，对于经适房带来的骗购腐败，我国著名经济学家茅于轼几年前就予以抨击：“经济适用房既无效益又没有公平，效率低、不能创造财富。一点好处都没有，经济适用房要赶紧停下来。”

持类似观点的，不乏其人。2012年1月，广州市政协委员曹志伟表示，广州应该全力建设公租房，停建停售政府财政投资的经济适用房和限价房，“对于住房保障问题，政府必须认识到自身的责任就是‘保障人人有房住，而不是人人有房产证’”。

广东停建经适房登场

经济适用房骗购顽疾，溃疡难治，处于夹心层的市民未能很好地改善居住条件。因此，全国各省份停建的念头蠢蠢欲动。敢于实行者，终究凤毛麟角。在此背景下，广东省，是继江西之后第二个提出停建经济适用房的省份。

广东省政府公布的《方案》，主要明确了：除已批准立项的项目外，暂停新建经济适用住房，将其供应对象纳入公租房供应范围，公租房面积控制在40平方米左右。

广东省财政逐步加大支持力度，保证保障性住房专项补助资金，各级人民政府要将公租房建设资金纳入年度财政预算，主要的渠道是，提取不低于10%比例的土地出让收益，发挥住房公积金的作用等。另外，确保公租房的用地供应，要求将公租房用地优先纳入土地储备，并落实到具体地块。

广佛深适应省府政策

今年“两会”上，政府工作报告已明确2012年基本建成500万套、新开工700万套保障房的建设任务，抓紧完善保障性住房的分配、管理与退出的机制十分紧迫。

《方案》颁发后，广东省各地如何贯彻执行？各地跟进的办法，可谓八仙过海，各显神通。

时隔多日，尤其广东省三大城市―广州、深圳和佛山市，各自怎样应对，有何行动？

佛山市顺应省政府政策，迅速调整经适房规定积极配合。之前，佛山禅城区和顺德区的经适房受到价格高昂或只租不买等因素的影响而大多闲置，无奈转为廉租房。该局有关人员介绍说：“目前佛山市的经适房建设量很少，以前建好的400多套经适房，有的已转为廉租房。2011年开工建设的230套经适房，建完后可能会转为廉租房。”此外，佛山市住房和城乡建设管理局局长钟美恃日前表示：“今年将继续完成去年保障房动工项目，三分之一的项目将在今年使用。今年新建的任务全部为公租房，除顺德外的四个区任务为7500套，加上顺德一共一万套左右。”

除了佛山市一马当先响应省政府的政策，深圳市也不甘落后制定了独具特色的实施办法。深圳市住房与建设局决定：“作为深圳在全国首创的保障性住房系统中的新形式，安居型商品房将成为未来深圳保障性住房的主要构成部分。”

安居型商品房是指政府提供政策优惠，限定套型面积、销售价格和转让年限，按照规定标准，主要采取市场化运作方式筹集、建设，面向符合条件的家庭、单身居民配售的具有保障性质的住房。安居型商品房主要覆盖夹心层和人才，即中等偏低收入家庭。

深圳将建立和完善以公共租赁住房和安居型商品房为主，以货币补贴为重要补充的住房保障方式，合理确定“租售补”比例关系，探索租售转换机制。减少直至停止经济适用住房供应，充分挖掘利用社会存量住房，满足不同住房保障对象多样化需求，逐步建立安居型商品房配售体系。

与深圳与佛山两市的快速反应相比较，广州市制定实施细则就显得姗姗来迟。对于这个问题，广州市住房保障办公室近日透露说，准备着手制定相关的本地落实细则，但广州对经适房的政策调整还需要待有关上级部门批准，不会很快就执行。

臧否停建经适房

广东省出台暂停新建经适房的《方案》，在国内引起争议，省内外的专家对此有所臧否。该项政策的前景如何，能不能够长期执行，在多数专业人士的心头仍是一个疑问。

广东省体制改革研究会副会长彭澎发文评论说：“这是重构住房制度的重要文件，有利于把房地产调控引导向制度建设的轨道。”

《方案》提出，除已批准立项的项目外，暂停新建经济适用住房，将其供应对象纳入公租房的供应范围。他认为，经适房这种“五年后可以让渡产权”的保障房产品在房价不断上涨的时代成了许多人钻空子的目标，成为投资产品！随着公租房出现，经适房有了“替代品”。只租不售、可以周转使用的公租房，显然能体现保障房的属性，若户型限制在40平方米以下，更难以被用来转租，广东提出暂停新建经适房是顺势而为。不过，《方案》存在的问题是，对于“保障性住房覆盖面须达到20%”的目标来说，使用住房公积金的增值收益可能杯水车薪。

令人意外的是，“房地产界大炮”任志强对《方案》亦表示认可，没有任何批判，称：“保障了居住权利而非财产权利”，愿意将广东省此项行动，理解为保障房制度深化改革的信号。

《方案》虽然颇为这两位业界人士赞同，但更多数的房地产业资深研究人士认为，广东省这项政策不啻是我国保障房建设制度的一大倒退！

“广东省不能因为经适房存在骗购的不良现象，就停建经济适用房，这是因噎废食的短浅做法，不靠谱。”华南地区知名房地产研究人士韩世同直言不讳，“预防并杜绝经适房腐败，应该是加大制度建设，严肃惩罚，并使得经适房无利可图，没有上市交易赚钱的空间。目前，我国处理骗购经适房举措，处罚力度不够。况且，广东省公租房监督办法不成熟，全部推行公租房照样会出现类似骗购经适房的骗租丑陋事态。”

中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海，多年来研究我国的房地产业，抱着同样的态度直接批评《方案》。“广东省停建经适房，对国民保障房制度来说是一大倒退。实际上，经适房只要取消投资牟利功能，就不会存在骗购腐败。奖励举报、加大惩罚，或许能够杜绝这种不良现象。”

国内著名房地产评论员牛刀对《方案》的态度更为激烈，抨击说：“政治体制不改革，住房体制永远理不顺。广东力推公租房这种形式，能不能做到杜绝‘住房寻租’，关键是谁来监督？不理顺体制上的问题，建再多的房子也到不了蓝领工人和步入创业年代的白领们手上。目前广东出台的政策，根本就没有公租房的分配机制，管理不好，后果很严重。”

至于《方案》里提出提取10%以上土地出让收益来保障公租房的建设资金，曹建海表示“并不高，不够用”，牛刀则推断说，“土地出让金最少应该每年拿出50%为所有民众解决住房问题，而不是任由地方政府肆意挥霍。问题的渊源，终究是，我国的房地产开发当年没学到香港模式‘居者有其屋’精髓。”

曹建海、韩世同与牛刀三人均预测,广东省政府将出现公租房建设资金的极大缺口，全省至“十二五”末期保障性住房覆盖面达不到20%的目标，必然是画饼充饥。

由于公租房建设不能给政府带来地方财政收入，人们不禁怀疑广东省各级政府是否能认真执行《方案》。韩世同推断说，“出于政绩考核的需要，广东省各级政府还是可能会优先执行”，而曹建海预判说，“即使建设，地方政府也是将公租房建在偏远地块，应付广东省粗放式的公租房管理。”

中央近年来着力在调控楼市，楼价一直在下降，韩世同预测，广东省今年停建经适房，在2012年会进一步推动省内房价明显滑坡大落。如果广东各地实施《方案》后却不能满足市民对公租房的强烈需求，导致推动部分刚性需求者涌向市场，也许无意中给在广东楼市驰骋的房地产发展商带来利好。