房地产市场需要更有力度的调控政策

中国房价已经涨了多少？国家统计局披露的数据是，今年8月份，全国70个大中城市房屋销售价格较去年同期上涨8.2%。不过这一数据几乎没有人相信！

看看周边的人群，工薪阶层几乎已经对房价回调不抱有任何希望；而更多的投资者群体则认为还有巨大的上涨空间。事实似乎是大众相对正确，我们能够观察到的房价莫不是在飙涨。看看北京，三环周边，1万的房价算是最低价；看看上海，虽然2005年的调控让上海房地产市场低迷了几个月，但在随后的2006年就完全恢复了元气；再看看深圳，大多数购房人的感受是，2007年房价上涨了50%；还有在年初还说自己城市房价水平不高的广州和重庆，话音刚落，能够感受到的房价立刻上涨50%－100%不等。

这种房价合理吗？不能说合理，也不能说不合理。首先对于投资者来说，中国的通胀在加速，房地产作为传统的保值增值资产必然受到青睐。而中国目前的土地供应状况也确实不乐观，18亿亩的耕地红线已经遭到了严峻挑战。不合理的原因也很简单，大量的工薪阶层在当前的房价水平上无力购房，房价持续上涨下去的必然后果就是市场的大起大落，当年香港的负资产社会问题可能重演，这将是当前中国政府难以承受的“政治后果”。

事实上，当前的房地产市场已经与有关的宏观调控政策形成了一种对抗的局面。在央行今年连续5次加息以后，我们看到的房地产固定资产投资数据几乎没有任何收缩的状况。1－8月份，全国完成房地产开发投资14277亿元，同比增长29.0%；其中商品住宅完成投资10161亿元，增长30.9%。这样的投资热度显示的是，房地产市场目前完全不惧怕连续的小幅加息，其资金成本的上扬可以完全被房价上涨所抵消。而住房空置状况也显示，投资者在国家进行宏观调控的时候，不仅购买新建住房，就连原先空置的住房也不放过。截至2007年8月末，全国商品房空置面积为1.19亿平方米，同比下降2.0%；其中，空置商品住宅6029万平方米，下降9.3%。

虽然对通胀的争论还在继续，但如果仅看当前的中国房地产市场，可以说这个市场中已经形成了全面的“通胀预期”；换言之，这个市场已经几乎没有人认为房价将会在短期内下跌。这种预期的形成是恐怖的，以致于未来房价继续飙涨的可能性很大，而在景气周期出现拐点的时候，大幅下挫并影响经济运行稳定性的可能性，同样很大。

面对如此的市场，政府显然在不断强调要加强调控。早前，增加土地供应量的政策已经出台，要求房地产商手中闲置两年以上的土地，必须缴纳高额“罚款”；而大力限制需求的政策，也已出台。新的信贷政策框架主要包括两个方面，首先是进一步规范发展商品房金融市场；其次，加大对住房保障体系的金融支持。规范商品房金融市场的核心政策在于，一方面规范和控制投机性需求，将第二套房的房贷首付比例从30%提高到40%以上，多套房比例在此基础上由各商业银行掌握；同时，第二套房的贷款利率亦可能在标准利率基础上，调升10%左右的幅度。

不过我们认为，如此限制需求的政策期望达到多大的效果，希望渺茫。不论怎样，在中国负利率已经持续相当一段时间，并不断演变为市场普遍预期的时候，限制需求的效果都将大打折扣。在实体经济当中，房地产资产的收益率仍旧普遍为市场所看好。如果说会挤破泡沫，中央本想作用于房地产市场的调控政策，恐怕首先挤破的也将是非房地产市场的泡沫，如类似郁金香泡沫的天价兰花投资等。投资者仍旧可能从这些价格极度高企的市场中撤出资金，以达到自己在房地产投资中保值增值的目的。

限制需求的房地产调控政策，对房地产市场本身能够起到的作用将相当有限。它能够起的作用只是放缓增长罢了。我们认为，调控房地产市场以避免未来大起大落的政策方向是正确的，但就房地产市场本身而言，中国需要的是更有力度的调控政策以抑制泡沫的产生，如放开二手房市场的发展限制，大幅扩大二手房的市场供应，取消预售房政策，改变房地产的间接融资模式为直接融资等。