浅谈旅游地产开发规划中的问题及措施

摘 要：随着人们生活水平的提高，越来越注重旅游业，旅游地产的开发规划也成为一大亮点。本文主要分析了旅游地产开发规划面临的问题以及旅游地产开发规划的措施。

关键词：旅游地产 开发规划 问题措施

中图分类号：F59 文献标识码： A

前 言：随着人们物质生活的满足，人们越来越重视旅游，越来越向往旅游休闲度假区，对景观也有了更深层次的要求，单一的景观远远不能满足人们的视觉需求，从而直接促进了旅游业和房地产业相结合，但这种结合也符合市场的需求，成为房地产市场的一个新的发展方向。

1旅游地产开发规划面临的问题

1.1 旅游地产开发的定位问题

为了避免与上文的阐述相重复，这里主要探讨旅游地产开发定位的价值取向。恩格斯在《反杜林论》中指出，在未来社会主义社会中应防止城市与乡村之间的对立，因为若是出现二者的对立，将导致城市在发展中所形成的排放物无法最终融入自然环境，最终将对城市带来灾难性的后果。也就在最近，中央提出了在城镇化建设中，应在不改变乡村原有容貌的前提下进行。不难看出，后者是对前者原则一种遵循。从中可以得到，在旅游地产开发中也应努力建立成联系城市与乡村的桥梁。

1.2 旅游地产开发的功能问题

聚焦于旅游地产开发的功能定位，实则就是在探讨它的使用价值问题。根据政治经济学原理可知，商品的使用价值是第一位，而其价值则是第二位。简单来讲便是，商品若没有使用价值就不可能有价值（价格是价值的转换形式）。那么旅游地产项目的使用价值又是由哪些因素所构成的呢。笔者认为，使用价值的载体是旅游地产项目，而使用主体则主要是当地的民众。从这一逻辑出发可得，当地民众的消费偏好将决定则该项目使用价值的设计。

1.3 旅游地产开发的结构问题

从系统观来看待旅游地产开发的结构问题，实则就要求应把旅游地产项目植根于相互关联的产业链条中，并在纵向和横向建立起自身的生态位。对此，笔者在上文中也对现状提出了批评。由于各地经济产业结构和主导产业类别存在差异，因此这里只是从总括层面进行阐发：即应与大众消费价值链和商务消费价值链相联系。在长期的发展中，旅游地产项目对于大众消费需求较为忽视，但在当前中央精神的推动下应调整开发策略。

1.4 旅游地产使用的调控问题

之所以提出旅游地产使用的调控问题，则主要针对2013年高端餐饮娱乐业的整体发展态势而言的。根据笔者与部分餐饮行业老总的交谈中可以知晓，他们在面对日益严峻的行业环境时已在着手调整营销手段，以及在菜品上进行了亲民化的改良。这就给了笔者启示，即在旅游地产项目的对外营业上，由于其经营规模更大，从而固定成本指出的数额也将更多。因此，放下身段开发出一系列的亲民项目则是当务之急。

2旅游地产开发规划的措施

2.1 综合完善旅游地产定位

（1）联系城乡的定位。无论是经典作家还是当前上层建筑，都十分重视建立起城市与乡村之间和谐的融合关系。在这一价值取向下，旅游地产项目应努力承担联系城市与乡村的桥梁作用。即，城市的消费群体到位于乡村的旅游地产项目中来消费，在放松了心灵的同时也带动了当地的关联产业发展。

（2）保护乡土的定位。保护乡土包括保护村社的风土人情，以及当地的田野景象。这就要求，在旅游地产项目选址和建筑设计上应在不破坏当地自然环境的同时，并能融入到自然环境之中。不难理解，这将提升该项目的经济价值。

2.2在旅游产品的开发上要有创新

对于旅游地产的设计，项目产品的创新意识是关键。在旅游地产的整体规划上，在情境、体验设计方面要形成一系列完整的产业链。对于旅游产品的功能使用上要尽可能的满足游客的需求，在建筑风格与空间布局上要有所创新，既要符合城市的整体规划，又能满足游客的视觉需求，在游玩方式上设计要具有多元化，适应市场的变化，这样旅游地产才能在地产行业中壮大成长。例如彝人古镇的成功开发就是我国旅游地产的转型成功例子，其主要是依托古镇的环境氛围，对旅游产品进行不断的创新和改变，把景区内的景点进行不断的升级，让游客在感官上有一定的冲击力，游乐设施上采取多元化设计，在维持原有项目风格不变的前提下，尽可能的在景点的布局上有创新，让游客年年都有想来看看的冲动。

2.3 积极创新旅游地产功能

积极创新旅游地产功能需要从两个方面入手：（1）结合当前业态，开发出亲民化的休闲娱乐项目；（2）在营销策略的构建上，应大力挖掘大众消费和商务消费两大资源。对于大众消费而言，可以设计出娱乐、餐饮、住宿一条龙的服务项目，并在价格定位上符合当地消费者的心理预期；对于商务消费而言，应努力开拓商务会议、员工培训、企业仪式性活动等业务，从而优化当前的业务种类。相比较而言，应在拓展大众消费上下大力气。

2.4对旅游地产有个合理的定位

对于旅游地产的规划要切实符合当地人文资源与游客们的心理需求，对市场的多种因素进行综合的考察。例如游客的消费水平、当地民俗文化、市场经济水平等因素，将多种资源整合，进而合理规划旅游地产项目，打造其旅游地产独有的特点，做到不重复，样式有创新，把旅游地产这一主题理念贯穿整体旅游地产规划中，让其具有特色化，这样才能把旅游地产项目规划好。

2.5在规划中倡导绿色低碳环保的理念

在旅游地产项目规划设计时要本着以人为本的思想观念，以保护生态环境为设计目标，在项目开发的过程中把生态的可持续发展作为主线，在景观的设计中要保持城市整体的生态平衡，在旅游地产规划中时刻倡导绿色低碳环保的理念，这样旅游地产才能做大做强。例如阿联酋Masdar零碳城的打造，在规划上确定了旅游地产项目的主题之后，使用高新绿色科技项目，通过城市内部的自循环的方式，切实做到保护环境的目的，实现了零碳排放的理想化生活模式，其环境质量和景观的展示都受到了广大游客的称赞。

2.6建立健全旅游地产法律机制

要发展旅游景区地产业，就应编制和出台与之相适应的法律法规。现行《商品房销售管理办法》中明确提出，不允许通过售后包租或者是零散等形式来销售各类商品房。这就命令限制了开发旅游景区地产中的养老型及产权酒店等产品。基于此，旅游局应积极同建设部进行商讨，根据旅游地产所具有的性质及特点，出台与之相适应的法规章程，以规范旅游景区地产的发展。

2.7合理调配旅游与房地产资源

不同景区中拥有的旅游资源，很大程度上决定了该区域地产的规模大小。只有以景区的发展特征为基础，对之进行市场规划，方可在全国区域内对旅游景区及其地产资源进行有效整合，从而形成合理的产业模式。在酒店规划开发过程中，应融合本地色彩及地方实际。一切地产景区开发项目，都必须事先做好统筹规划，要将地产开发和景区生态环保、资源开发等结合起来，做到均衡布局，使景区地产开发实现经济、社会与环境效益三者间的有效统一。只有对休闲、度假及体育运动等旅游市场进行细分，方可提供集规划、开发、建设及营销等为一体的配套管理服务，最终构建相应的产业运营模式。

结束语

综上所述，旅游景区地产的发展，对于旅游地产业及区域经济有很大的促进作用。只有从政府、行业及企业管理三个方面入手，充分突出本地化色彩，并选择相应的运营模式，才能推动旅游景区地产开发规划的快步发展。

参考文献

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[2]张雪晶.旅游房地产开发模式研究[J].商场现代化.2013（ 09）

[3]王学发.景区休闲度假房地产价值的构成及其分摊管理 [J].重庆建筑大学学报.2014 （ 05）