影响西安市住宅供给进而影响房价的因素

[摘要]本文运用供给理论，基于对影响房地产价格的因素分析，结合西安市房地产市场的发展现状，从影响房地产供给因素对西安市住宅价格主要影响因素进行探索。得出地产成本是影响未来西安市住宅价格的主要因素，建筑物成本是影响西安市住宅价格的最重要因素。

[关键词]地产成本；建筑成本；住宅；价格

供给即有效供给，它从生产者角度出发，最终取决于成本；同样价格一方面也取决于成本，只是成本对价格的决定不能越过供给而实现。开发成本越高供给越少，房地产价格会因供不应求而提高，因此影响住宅供给的因素就是开发商在进行房地产开发时的开发成本。

一、地产成本

地产成本也就是土地价格，即所出租或出售的土地地租资本化的收入。它同资本、劳动力一样都是最基本的生产要素，并且它是房地产价格的基础，没有地价就没有房地产价格，它在房地产价格中占有相当大的比重。理论部分已经知道土地价格的公式，即土地价格=土地使用权转让费+土地附着物补偿费+土地开发费+管理费+投资利息。

2002年7月国家开始实行严格控制土地供应量的紧缩性土地政策。2006年9月5日国务院办公厅又了《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，进一步全方位调控土地，收紧地根，并且要求提高新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准，建立工业用地出让最低价标准。这一系列土地调控政策的实施，再加上城市固有的土地资源稀缺、不可再生的特点，无形之中加大了土地获得成本，进而抬高土地价格。土地价格越高，住宅建设成本就越大，直接影响开发商的盈利水平。这样违背了开发商以盈利为目的的原则，带来住宅供给水平下降，住宅价格上涨。

笔者选取2000-2007年住宅土地取得成本与住宅销售价格两个指标，具体分析土地价格与西安市住宅价格之间的密切关系。其中土地取得成本属于地产成本的一部分，是指在一定年限内为获得土地使用权所发生的费用，它主要包括土地使用权转让费和土地附着物补偿费在内的费用，不包括土地开发费用。

图4.3住宅销售价格和土地取得成本走势图

根据图4.3可直观看出2000-2007年西安市住宅销售价格和土地取得成本整体均呈上升趋势。2000-2002年土地取得成本和住宅销售价格变动不明显，基本保持稳中有升态势，2003-2007年五年内土地取得成本上升较快，在此期间的住宅销售价格也上升显著，二者变化趋势基本保持一致。两者之间的这种相关程度还可以用相关系数更直观的来反映。

相关系数是变量之间相关程度的指标。用r表示相关系数，x、Y表示两个随机变量，n表示样本个数，则：

的取值范围为[-1，1]。当越接近于零，变量之间的相关程度越小，当越接近于1，两变量之间相关程度越大，表明二者之间影响程度越高。通常大于0.75时认为两变量之间有很强的相关程度。

将表4.1的数据代入公式4.2可得出r=0.776，显然此时的r大于0.75，说明住宅土地取得成本与住宅销售价格之间关系紧密，具有很强的正相关关系。

再从表4.1还可得出，2000-2007年土地取得成本在西安市住宅销售价格中所占比重平均保持在22％左右，而土地取得成本并不能完全取代地产成本，只是其中一部分，这表明2000-2007年地产成本在住宅价格中所占比重平均大于22％，且呈逐年上涨之势。出现地产成本逐年上涨之势的原因主要表现在：首先由于西安文物保护力度加大，在城内规划中严格限制了建筑物高度与面积；其次本身西安市人多地少使得建筑用地供给严重不足；再次西安市城中村改造中拆迁量大，造成拆迁成本过高；最后建设项目收费名目繁多。这些因素都使得开发商的地产成本加大，表明地产成本未来将成为影响西安市住宅价格的重要因素。

二、建筑物成本

建筑物成本是房地产成本的重要组成部分。用公式可表示为：建筑物成本=勘察设计、前期工程费+建筑安装工程费+基础设施建设费+公共配套设施建设费+管理费+投资利息。

在此选取勘察设计、前期工程费、建筑安装工程费、住宅造价以及住宅销售价格四个指标，来分析建筑物成本对西安市住宅价格的影响。其中勘察设计、前期工程费与建筑安装工程费是建筑物成本的一部分；住宅造价是指建筑物在建造过程中所发生的费用，即建筑物成本。如表4.2所示：

表4.2显示：2000-2007年建筑物成本即住宅造价呈增长趋势，而成本的高低主要取决于物价水平。物价水平越高，人员工资、建筑材料价格也不断提高，并且随着人们生活质量的改善，居民住宅建设标准也逐年提高。其中人员工资、建筑材料价格都属于建筑安装工程费用的一部分，因此人员工资与建筑材料价格的上涨必定造成建筑安装工程费用增大。另一方面，居民住宅建设标准也随着经济的高速发展而上升，人们不断将自己的观念升级换代，引进生态、智能、绿色、舒适度等先进思想，使得绿地面积增大而减少建筑密度。并且注重住宅小区的建筑质量标准和物业管理设施，这些因素也导致住宅建筑安装工程费用上升。由表4.2还可看出，建筑安装工程费在建筑物成本中所占比重最大，2000年高达85.9％，而建筑物成本又在住宅价格中所占比重最大，分布在40％-70％之间，因此可以说建筑安装工程费用对建筑物成本影响最大，建筑物成本对住宅价格影响最大。

综上所述，地产成本是影响未来西安市住宅价格的主要因素，建筑物成本是影响西安市住宅价格的最重要因素。

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