小型房地产企业工程管理部门的定位

【前言】小型房地产企业工程管理部门的定位由文秘帮小编整理而成，但愿对你的学习工作带来帮助。当前，经过国家持续的行业调控，房地产行业呈现出市场集中度提高、融资难度加大、成本上升、行业利润下降的特点。在市场竞争日益激烈的背景下，开发企业面临的局面也有所不同。大企业加强了策略调整，更加注重周转率、现金流和风险控制，同时发挥人才聚集优势，实现了...

摘要:在国家调控下，房地产开发企业，尤其是小型企业的生存及发展面临挑战，提高企业自身应变能力以及竞争优势迫在眉睫。通过加强公司内部管理，优化的组织机构，合理划分部门职责，打造小而精的管理团队，达到压缩管理成本，增加企业效益的目的。本文通过对房地产开发企业重要业务部门——工程管理部的重新定位，为优化机构和管理创新提供思路。

关键词：小型房地产企业；工程管理部门；定位

Abstract: At the national macro-control, the real estate development enterprises, especially small and medium enterprises survival and development challenges facing imminent, improve their ability and competitive advantage. By strengthening internal management, organization optimization, rational division of responsibilities, to create a small but excellent management team, to achieve compression management costs, increase enterprise benefit. In this paper, through the relocation of enterprises engaged in real estate development important business -- project management department, to provide ideas for the optimization of organization and management innovation.

Key words: small and medium-sized real estate enterprises; project management; localization

中图分类号: TL372+.3文献标识码A 文章编号

当前，经过国家持续的行业调控，房地产行业呈现出市场集中度提高、融资难度加大、成本上升、行业利润下降的特点。在市场竞争日益激烈的背景下，开发企业面临的局面也有所不同。大企业加强了策略调整，更加注重周转率、现金流和风险控制，同时发挥人才聚集优势，实现了顺势发展。而一些小企业由于受到资金、人才、品牌、地域等多方面的制约，在市场竞争中日益困难。为提高市场生存竞争力，中小房地产企业采取的办法各不相同，有的强化管理，有的拓宽融资渠道，有的专注市场布局，有的追求产品细分市场。下面以房地产企业工程管理部门为例，从优化企业组织机构，合理配置部门职责方面，寻求强化内部管理，增加企业效益的途径。

1小型房地产公司界定

2012年，全国的房地产开发企业约有65000多家，其中大部分为中小开发企业。如何界定小型开发企业，2003年国务院国有资产监督管理委员会对房地产行业设置了划分大、中、小型的分类标准。该标准从从业人员数、和销售额两方面进行了定量界定，其中对小型房地产确定标准为100人以下销售额在1亿元以下的房地产开发企业。住房和城乡建设部对中小型房地产开发企业的划分标准为：二级资质以下的房地产开发企业及年销售额未达到一亿元的开发企业。

综合以上界定可以看出，小型房地产开发企业都是注册资金较少，从业人员少，开发项目少，盈利能力受到限制的企业。在市场竞争日益加剧的情形下，小型房地产公司不可能像大中型房地产公司那样将公司的管理运营部门设置齐全，其组织构架既要紧凑简约，又能涵盖管理职能，避免增加管理环节及管理成本。

2 小型房地产公司工程管理部门的定位

在大中型房地产公司，工程管理部门的职责更加专业，一般主要承担公司的技术职能和施工管理职能工作，工作内容具体表现为技术支持和施工现场的协调管理。小型房地产公司的专业部门设置比较少，因而工程管理部门的职责更加庞杂，只要是和技术、工程有关的工作内容都得负责。

结合房地产的开发流程，给予小型房地产公司工程管理部门的定位是：项目前期的协助部门、技术事务的管控部门、项目成本的控制部门、施工现场的管理部门。

3小型房地产工程管理部门定位所对应的具体工作内容

对应以上小型房地产工程管理部门的定位，其部门的工作内容涉及到项目开发的前前后后，内容庞杂，将其归拢对应工程管理部门的定位后主要有：

3.1 作为项目前期协调部门的工作内容

在项目前期协调阶段，工程管理部门要配合前期部门考察地块，参与项目的投资可行性分析。其主要职责是对地块的规划进行了解和评估；对项目的工程投资成本进行测算；根据地块周边及地块本身情况对施工现场部署提出评估；对策划部门的项目策划方案进行技术论证和施工成本测算，配合项目定位。

3.2作为技术事务管控部门的工作内容

项目技术方面的把控及协调工作是工程管理部门一项主要职责，其工作贯穿项目开发的全过程。工作内容主要有：

对项目所有的技术文件进行审核，包括由于报审报批期间项目手续的技术文件，如项目的总体规划方案、初步设计方案、施工图方案及人防、消防、交通、园林、节能、环评等项目的分项技术方案；包括施工期间的技术文件，如工程施工组织设计及具体的专项施工方案等。同时还要对项目设计、招投标过程及施工组织设计中涉及的新工艺、新材料进行技术论证，决定是否使用。

工程管理部门还要向政府部门报送有关资料，办理工程类的报审报批手续，包括与项目规划有关的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，确保项目施工的开工许可证。以及项目使用的设备设施（如电梯）的报审报批工作。

同时工程管理部门还要在技术方面配合与公司进行技术性质合作单位的工作，如设计单位、勘查单位、测量单位等。

3.3作为项目成本控制部门的工作内容

在房地产行业竞争加剧的背景下，大部分房地产公司都会设专门的成本控制部门。但小型的房地产公司会将成本控制的职责分配至财务部门或工程部门。依据成本控制具体工作内容的偏重，将其配置到工程部门更加恰切。这些工作主要有：

设计阶段的成本控制，包括依据市场需求和成本控制目标从规划方案到施工图纸对建筑成本进行估算和控制；对室内外主要建筑材料的规格和品牌的选用进行成本管控。同时根据施工图纸分解和编制详细的预算，为成本控制和招投标提供参考。

项目实施阶段，包括招投标、设备材料采购过程中的成本控制和施工过程中的成本控制。在施工过程中要依据分项工程的成本控制目标，进行施工过程的成本控制。通过分析实际发生的成本数据，不断修正管控指标。最终完成成本控制工作。

3.4作为施工现场管理部门主要工作

施工现场管理主要是一些具体的工作，主要包括管理职能和协调职能。

管理职能方面的工作包括：根据项目建设的实际情况,编制并实施完成工程计划，审查施工单位报送的施工组织设计；对工程的质量、进度、安全和文明施工进行管理，保证工程按质，按时完成；按照设计或合同中的规定对乙方采购的材料和设备进行验看，并按时、按质、按量地组织甲供材料设备到场；参加监理单位组织的各阶段分项工程的验收及工程竣工验收；及时审核变更单，并按规定程序依据合同及时签证与归档；处理重大质量事故、责任事故和安全事故；整理有关工程治疗、图纸并做好归档工作

协调职能方面的工作包括，开工前期协调土地的三通一平、水电进场，竣工后期的市政管网接口等；协调对接政府各部门的检查工作；协调参与施工的设计单位、监理单位、分标段施工单位、分项工程施工单位、材料供应商等工程合作单位；协调处理项目周边单位、人员的关系，确保工程不间断实施。

4结束语

对小型房地产公司工程管理部门的定位分析，是为了适应房地产行业竞争的新形势。在不增加管理部门、节约管理成本的前期下，形成简洁高效的组织构架和科学的管理流程，使房地产公司的管理规范、成本降低，增强企业竞争力和市场生存能力。

参考文献：

[1] 刘列励著．《房地产建筑工程项目管理》， 中国建筑工业出版社2011年8月版

[2] 余源鹏著．《房地产项目可行性研究实操一本通》，机械工业出版社2008年版

[3] 中国房产信息集团，克而瑞（中国）信息技术有限公司 编著．《地产项目建设制度工具》，中国财富出版社2011年1月版