中小城市小区住宅设计的思考

摘要:中小城市因为用于开发房地产的土地面积相对较小,且通常一块地被分划给多个开发商,导致开发商在进行住宅建设过程中难以建立起设施齐备、服务完整的小区模式。因此从宏观上讲,对于中小型城市的小区住宅建设设计应尽可能整合规划、集约管理。

Abstract: In medium and small cities,the land area given for real estate development is relatively small and usually a piece of land is given to many developers,which leads to the result that the developers' failure in building a community with full facilities and service. Therefore,from a macroeconomic viewpoint,the construction design of residential housing in medium and small cities should be integrated planed and intensively managed.

关键词:中小城市;住宅建设;集约化;小区规模

Key words: medium and small cities;housing construction;intensification;community size

中图分类号:TU20 文献标识码:A文章编号:1006-4311(2010)18-0132-01

1中小城市小区住宅环境特点

近些年来,学者们对于住宅规划与建设的理论研究越发的重视,但多数理论适用于大规模的小区建设。而中小型城市小区的规划,基于其市场环境的局限和资金量小等特点,在小区规划方面大大区别于大型小区的理论与方法。

在这种情况下,如果任由开发商各自开发自己的地块,把住宅建设起来,即使设计师的设计水平再高,也很难完成一个极具特色的小区规划来。而如此建设出来的住宅存在着明显的不足:一是对于城市的整体建设与规划来说,势必造成了很多投资浪费,投资的重复性降低了市政配套设施的利用率;二是从城市环境和城市面貌方面讲,影响城市的整体形象,使城市划块分散混乱,加上各种建筑外观的不同,容易给人以零乱不整的印象;三是从开发商自身角度,建筑地块过于狭小造成小区规模受限,市场效益势必受到影响,最后很容易造成“个个经营,个个不死不活”的局面;四是从消费者角度来看,因为规模小的小区有诸多不完善的因素,无法满足消费者日益提高的消费心理水平,便会有越来越少的消费者群体愿意去选购这种设施不齐全、配套不完整、缺乏公共绿地的居住环境。

2中小城市小区住宅设计的整合与集约

中小城市可以由政府带头,尝试将多块分地进行整合和统一规划,再进行开发。这里我们可以借用经济学中“集约”的概念来说明这种整合的形式。当然,政府起到的是带头和招集的作用,把各个开发商和建筑设计师集中在一起,共同协商策略,如何整合地块,如何集约成本,如何共同规划,以及如何分配利润等。化零为整,便能最终获得一个完整的具有规模的小区全景,对于政府、城市、开发商、消费者都有着更为显著的利益,同时提高了住宅生产的经济效益和住宅消费的社会效益。采用整合集约的模式进行小区建设与开发,具体着充分的现实意义。我们反观划分小块的开发缺陷,不难看出整合集约无论在土地效益、经济效益还是环境效益、社会效益等方面,都有着不同程度的提升。

第一,整合集约很好地避免了各个小开发商在各自为政情况下造成的重复建设和资源浪费,也有效去除了各块分地之间的建筑围墙,节约了建设的成本,提高了整个项目的整体规模性效益。第二,同样采用经济学用语,就是将原来粗放型的建筑模式转变成集约式的,利用先进的科学技术和统一的规划设计,把各种建筑设备和材料大批量,形成统一的工业化生产,包括零配件的标准化,不仅提高了建筑施工的科技含量,还提高了工作效益,降低了材料和设备成本。第三,城市的整体形象面貌得到有效的统一,去除了各种建筑物风格不一、颜色繁杂的隐患,使城市从整体上显示出有序性。同时在规模性小区的整体规划之后,城市形象的单调性也得到了调整。第四,配套设施得以全面上马,比如小区中的幼儿园、餐馆项目、商圈、娱乐场所等等,都能够在整体的规划中得到实施和完善,为住户们提供正规化和多样的服务项目,使外部活动内部化,吸引更多的消费者关注。居住在这样的小区,住户不需要走出去,就能够很好地完成日常生活中的各种需求,生活质量提高了,城市的交通负荷也随之减轻。第五,为整个城市提供了合理规范的经济和社会环境,居民的居住条件及环境提升到一定的档次,也为城市的整体建设和品味提升提供了支持。

3整合集约的开发模式尚需注意的问题

并不是所有开发商和地块都适用于整合集约式的规划方法,它具有一定的局限性和适用条件。首先,进行整合集约的各开发商用地必须相互毗临,最好不要被各种不可变外在因素割断,比如城市的交通干道、各种城市已有建筑物、不能克服的自然因素、各种不可抗因素等。第二,多方的整合集约必须事前预计到小区建成以后,是否影响到城市交通的建设与发展,不能因为小区的建设降低城市路网的密度。

根据以上两个条件限定,也就决定了使用整合集约方法建设的小区规模一般应该控制在5-10hm2,即使是建筑物建在郊区等相对地域面积较广的地方,也不宜超出15hm2。当然,小区的规模也不能太小,太小了不利于公建的配套,开不成集约优势,也就失去了将各个小型开发商集中在一起的意义。

开发商和当地政府在实施整合集约建设中小城市小区住宅时,要注意到总体面积问题,要选取合适条件的开发商进行整合,不可随意搭配,否则很可能达不到预期效果甚至适得其反,在解决问题的同时产生更多新生问题。

当然,整合集约表面看起来是以简单的形式把各开发商整合在一起,但在实际操作中非常需要相应的技术和手段的。

首先,整合不是单纯的打破原有地界的限制,在各开发商同意合作的时候,任务分配与分担要分别考虑到各个开发商的利益和地块所有权;第二,要保证各个地块的利益分配均衡有据,比如建筑物的容积率、住宅形式、公建设施等,都要达成完全的一致并慎重签署合约;第三,因为每一个地块实际上都有其不同的主人,因此相对提高了利益分配的难度,不同的住宅形式根据市场情况的不同,其在容积率方面更要达到合理和平衡,同时还要注重住宅形式建设的平衡;第四,立项时就要确定好公建和公共设施的开发与建设主导者,由谁来施工,谁来监督,如何实施,如何分工合作。

以上四个方面是关键点,如果不能够很好的处理这些问题,那么即使使用了整合集约的方式,也无法达到既定效果,无法达到实践与理论的统一,那么住宅建好以后,市场收效仍然不会好。

参考文献:

[1]谢远骥.回应改革旋律,营造温馨家园――对“城市居住区规划设计规范”修改的几点建议[J].建筑学报,2000(6).

[2]候健,车莉娜.我国智能化小区的现状与展望[J].黑龙江科技信息,2008(4).

[3]林少培.绿色智能居住小区初探[EB/OL].中国智能建筑服务网.

[4]许溶烈,窦晖.中国智能建筑发展的机遇与挑战[EB/OL].中国智能建筑信息网.