房贷收紧已是大势所趋

近日，南京、上海、北京等地相继传出房贷收紧的消息。10月13日，记者又从接近监管层的消息人士处获悉，早在今年8月，银监会便开始对房地产市场运行及信贷风险进行摸底，情况不容乐观，房贷的宽松时代可能一去不复返了。

重复骗贷、“零首付”等卷土重来

在银监会对房地产市场运行及信贷风险进行的摸底报告中明确指出，在楼市持续复苏后，开发商一房多卖、重复骗贷及串谋购房者制造“零首付”等违规放贷现象正在重演。目前，该报告是否已下发各银行尚未证实，但从报告反映的诸多问题来看，房贷在全国范围收紧已是大势所趋。

今年以来，随着楼市逐步复苏，相关贷款发放量也在逐月攀升。来自银监会的统计数据显示，1～7月份，银行业金融机构房地产贷款新增1.1万亿元，占同期全部新增贷款的13.2％。其中开发贷款新增4281亿元，个人购房贷款新增6409亿元。

“媒体都在说银行是因为已完成放贷任务才收紧房贷，其实这只是原因之一。”消息人士告诉记者，截至7月末，房地产贷款余额已占全部贷款余额的15.9％，“而且违规放贷、骗贷的苗头已经出现，所以确实不能再那么大规模地放贷了”。

实际上，此前无论是在楼市火爆还是楼市低迷的时候，违规骗贷均以不同形式存在过。2007年房价疯涨时，许多投机者为了用最少的资金买下更多套住房，达到坐等升值的目的，纷纷与开发商串谋签订假合同制造“零首付”骗取按揭贷款。而2008年楼市低迷时，也有开发商靠一房多卖、重复骗贷来缓解资金链紧张。

银监会摸底报告还指出，在住房刚性需求经过半年左右释放后，市场上投资投机性购房明显增加，随之引发的个人住房贷款违约明显增多。调查显示，前6个月个人住房货款违约客户数为1.4万户，同一客户多笔违约或同一楼盘多户违约的例子频现。

针对上述问题，银监会此前已下发了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，要求银行加强对房贷的监管力度，防止信贷资金违规流入楼市。而为了从源头防范风险，下一步监管部门很可能加强对房企授信的监管。

各地房贷步入从紧

除此前已明确要“加强管理”的二套房贷外，目前北京二手房商货业务也已全面从紧，新房商贷则因风险可控性较强继续保持宽松。据银行人士透露，虽然房价高涨导致市场交易量明显下滑，但总体来看二手房市场现在仍然比较稳定，从银行角度说，目前并没有“拒客”之心。

而近日，上海银监局向辖内各商业银行下发《关于进一步维护上海银行业良好竞争秩序的通知》，重申各行应严格执行二套房贷相关政策。

《通知》要求，各行应认真贯彻执行住房按揭赁款首付比例及利率等方面规定，特别要严格执行“二套房贷”相关监管要求，避免住房按揭贷款业务的过度竞争。对于支付房产中介营销费用的问题，各行要通过上海市银行同业公会进行协调。推进形成相关同业公约或规定。

10月13日，南京市公积金管理中心召开新闻会。宣布今起全面收紧住房公积金政策，这也是今年以来首个进行调整的房地产政策。

记者获悉，由于南京市今年公积金的“库存量”明显减少，因此调整的“主题”就是缩减买房人的贷款金额，个人还贷能力系数由0.45下调至0.3；此外，购买面积在144平方米以上的高档房，以及夫妻双方中任何一方再次申请公积金贷款的，其贷款额度均下降为可贷额度的一半。南京市公积金管理中心副主任张明远强调说，目前执行的个人最高30万元、夫妻最高60万元的公积金最高限额不变。

政策成楼市走势风向标

业内人士指出，此次银监会收紧二套房信货，有利于遏制楼价的新一轮迅速回暖走高。中央财经学院银行中心主任郭田勇也表示，吸取以往的教训，对当前房地产市场持续向好的走势，要合理引导，适度调控，努力使购房需求在合理均衡的价格水平上持续释放，引导房价在合理水平上形成均衡。这样，房地产业才可能避免重蹈“其兴也勃焉，其亡也忽焉”的覆辙，顺理成章成为拉动中国经济的有效增长点。

不过，也有专家认为，此次调整只是政策层面的一次适度收紧，对整体楼市的影响不会太大。从近日的股市来看，二套房贷收紧的消息遍地开花也没有影响地产股的走势，房地产指数仍然上涨，显示相关政策并未影响到市场预期。

合富辉煌首席市场分析师黎先生表示，当前购房主力仍以改善型需求和投资型需求为主，这部分人群对利率并不是很敏感。只要通胀预期不发生改变，去货币化的投资行为仍旧会继续进入楼市。中原地产研究部副经理胡先生也认为，从近半年的情况来看，受二套房贷政策影响比较大的客户大多都已经买了房，因此该类客户在后市的购房者中所占的比率不会太高，“对后市的影响。利率因素没有房价大。”

某研究机构的肖先生也指出，从近期的情况来看，在这个普通市民热烈追涨的阶段，前期活跃在楼市的专业投资者却开始停下脚步，投资者开始进入观望阶段。