房地产价格影响因素分析及控制对策研究

【摘要】地产业在整个国民经济体系中属于基础性、先导性产业。房地产业的重要性决定于房地产的重要性。因此，分析、研究影响房地产价格的因素，将有利于我们分析房地产市场，进而采取行之有效的、有针对性的调控措施，不断满足广大居民有效需求的增长，实现房地产业与整个国民经济的持续、平稳、协调发展。本文就以房地产价格为研究对象。

【关键词】房地产价格影响因素

中图分类号：F293 文献标识码： A

1.引言

房地产业的运行和发展涉及众多的相关产业，显示出很强的相关性。房地产业在许多国家和地区成为支柱产业，占GDP的比重在10%以上。在我国，房地产业对全国GDP的直接贡献率和间接贡献率约占15%，带动一大批关联产业发展，初步成为国民经济的支柱产业。然而，房地产业也呈现出投资过热，价格过高的现象。尽管，政府一次次出台新的政策对房地产价格进行调控，在一定程度上控制了房价上涨的速度，但是，我国的房价依然远远超出了老百姓的购买能力。

因此，认识和掌握房地产市场价格特征、制约因素及其变化规律，将有利于我们分析房地产市场，进而采取行之有效的、有针对性的调控措施，实现房地产业与整个国民经济的持续、平稳、协调发展。

2.1.房地产自身因素

所谓房地产自身因素，是指构成房地产实物、权益和区位状况的因素。因此，房地产自身因素又可分为实物因素、权益因素和区位因素三类。

1.房地产实物因素

（1）土地实物因素

（2）建筑物实物因素

2.房地产权益因素

拥有一宗房地产，实际上就拥有了一定范围的空间。但拥有者在该空间范围内并不能随心所欲地利用，而要受到许多方面的限制。因为房地产是构成环境的重要因素，其利用不是孤立的，存在“外部性”，会影响周围和社会公众的利益。

3.房地产区位因素

房地产区位因素是一个综合性因素，如果对其进行分解，可分为位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等方面。

2.2.人口因素

现在的中国人口已经超过13亿，随着时间的增加，社会的进步，人口就越来越多，但是领土面积是不变的，所以房地产的需求是不会减弱，反而会增加，这样的话房地产的价格不会降低。

2.3.经济因素

①利率因素。利率升降对房地产价格有着很大的影响，我们主要从成本、需求和预期收益三个方面来分析。从成本的角度来看，贷款利率的升降会增加或减少房地产开发的投资利息，从而增减房地产成本。从购买需求的角度来看，如果购房贷款占购房资金的主要组成部分，那么贷款利率的升降也会增减购房者的成本，进而对购房需求产生抑制或促进的作用。

②物价因素。房地产价格也是物价的一种。但是由于房地产具有特殊性，因此其价格与一般商品物价的关系也较为复杂。一方面，物价的普遍波动表明了货币的购买力的变化，另一方面，房地产价格的增长，又会引起贷款抵押能力的增加，刺激投资和消费，使得一般物价上涨。因此，房地产价格和一般物价之间有着相互的因果关系。

③居民收入因素。居民的收入因素是影响社会消费投资的重要因素，我们知道，边际消费倾向随着收入的增加会逐渐减小，但由于房地产的价格和一般物价相比属于高价商品，因此，收入对房地产价格的影响具有特殊性。

2.4.社会因素

影响房地产价格的社会因素，主要有政治安定状况、社会治安状况、城市化和房地产投机等。

一、政治安定状况

政治安定状况是指有不同政治观点的党派、团体的冲突情况，现行政权的稳固程度等。一般地说，政治不安定则意味着社会可能动荡，这会影响人们投资、置业的信心，从而会造成房地产价格低落。

二、社会治安状况

社会治安状况是指偷窃、抢劫、、绑架、杀人等方面的刑事犯罪情况。房地产所处的地区如果经常发生此类犯罪案件，则意味着人们的生命财产缺乏保障，因此会造成该地区房地产价格低落。

三、城市化

城市化也称为城镇化、都市化，是指人类生产和生活方式由乡村型向城市型转化的历史过程，表现为乡村人口向城市人口转化以及城市不断发展和完善的过程。 城市化是一个必然过程。衡量城市化水平应当包括数量和质量两大方面，但至今尚无公认的能全面反映城市化水平的复合指标和测度方法，因此 一般采用城镇人口占总人口比重这个单一指标来测度城市化水平。一般地说，城市化意味着人口向城镇地区集中，造成对城镇房地产的需求不断增加，从而会带动城镇房地产价格上涨。

四、房地产投机

房地产投机是指不是为了使用或出租而是为了再出售（或再购买）而暂时购买（或出售）房地产，利用房地产价格的涨落变化，以期从价差中获利的行为。房地产投机是建立在对未来房地产价格预期的基础上的。

2.5.国际因素

现在国家与国家之间的交往越来越密切，国际经济、军事、政治等环境如何，对房地产价格也有影响。影响房地产价格的国际因素主要有世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况和军事冲突状况。

（1）世界经济状况

世界经济状况，特别是周边国家和地区的经济状况，对房地产价格有很大的影响。如果世界经济发展良好，一般有利于房地产价格上涨。

（2）国际竞争状况

房地产是不可移动的，不像汽车、小麦等可以移动的商品能在国与国之间进行贸易，开展竞争，从而价格相互影响。所以，这里所说的国际竞争，主要是指国与国之间为吸引外来投资而展开的竞争。当竞争激烈时，为吸引投资者通常会采取低地价政策，从而会使房地产价格低落；但如果在其他方面采取优惠政策，吸引了大量外来投资者进入，则对房地产的需求会增加，从而会导致房地产价格上涨。

（3）政治对立状况

国家与国家之间的制度和政策的对立。

（4）军事冲突状况

一旦发生战争，则战争地区的房地产价格会陡然下落，而那些受到战争威胁或者影响的地区，房地产价格也会有所下降。因为房地产不可移动，一旦发生战争，避难时无法随身携带；如果遇到空袭或其他战争上的破坏，则繁华城市有可能瞬间化为废墟，所以，在遭受战争威胁时，大家争相出售房地产，供多于求，房地产价格势必大幅度下跌。

3.房地产的价格变化

3.1.对物价水平的影响

因为房地产的价格波动对物价产生比较大的影响，所以必须维持物价水平的稳定。如果房地产的投资放缓，对物价的总体是可以控制的，为了维持物价的平稳，必须加强对房地产的管理和控制。

3.2.对宏观经济的影响

房地产在现代经济中是一种财富的贮存方式，比如人们不会手持现金而回购买房地产作为财富储存，所以从这一点展开对于宏观经济影响重大。房地产市场和股票市场都是财富的衡量市场，因此经济波动往往是从这两个市场中发生并扩展到整个经济的。这只是一种经济周期理论的一个环节，分析房地产对于宏观经济的学者很多，所以可以继续探索。

4.影响房地产销售的因素

4.1.交通情况

现在人类的生活水平越来越高，对生活质量的要求也越来越高，交通的方便程度对房地产的销售有非常大的影响，因为上班族每在工作日的时候每天都要上班，但他们住在一个交通发达的地方会比较舒服，减少时间，以免上班迟到那样。所以交通与房地产的销售是成正比的，交通好的地方，销售就比较理想；交通不好的地方，销售就会冷淡点。

4.2.周边配套齐全

同样的道理，如果那里的房子邻近学校，市场，商业百货，医院，远动场所，娱乐场所的话，房子的价格会高点，同样销售情况也比较好点。所以周边配套越齐全，房子的销售就会越理想。

4.3.周边环境

由于汽车的普及，环境也就越来越差，空气质量也就比较差，人们不得不追求好的空气环境，所以当房子在好的空气环境，人们对其吸引力就会增加，对它关注就会密切。同样这对销售的情况是有积极的作用。

5.我国房地产价格控制对策建议

一、金融机构方面

1、银行准备金利率的上调。

2、银行利率上调。

3、严控贷款审核条件。

二、税收方面

1、取消原税收优惠政策。

2、房产税的潜在增收。

三、交易登记方面

1、限制外地人在当地的购房套数。

2、严控预售环节，对开发商预售价格异常、捂盘惜售、提前预售、暗箱操作等行为施行延缓销售、停售等行政强制措施。

3、施行预售价格调整报备与控制，严禁开发商随意调价。

四、增加面向中、低收入家庭廉租房、经济适用房的建设投入以及相关试点工作的推进。

7.小结

总之，国家一定要加大力度对房地产的严格调控，防止房地产的价格波动太大；作为企业一定要遵守国家的法律法规，不能乱地提高房地产的销售价格，要根据我国的实际情况；作为销售者不能盲目地跟风，要认真了解情况，清楚地知道房地产的一些重要知识，在购买之前要做好充分的准备。

参考文献：

【1】金月萍。房地产价格变动因素及趋势。浙江统计，2006年第三期.

【2】 姚玲珍。房地产市场营销。上海财经大学出版社，2004

【3】 许昌兴。我国房地产的现状及问题分析，当代经济，2005年第二期.