高层楼宇经济成本分析及对策

【前言】高层楼宇经济成本分析及对策由文秘帮小编整理而成，但愿对你的学习工作带来帮助。2、能源消耗、运行成本 首先，各种能源消耗巨大。高层用水需专用水处理设备――变频增压泵，设备需要定期检修，比普通楼用水成本高3倍;垂直爬升的电梯能耗巨大;还有空调费用是普通墙体楼房费用的4倍。其次，建筑自身是能源消耗品，钢筋混凝土的强度会随时间的流逝渐渐...

【摘要】 鳞次栉比的摩天大厦，发展了中国一、二、三线城市的楼宇经济，集聚了大量的人流、物流、资金流和信息流，带来了局部的税务增长。在这股楼宇经济大浪潮中，涌现出不少体态怪异、“反力学”的奇葩建筑，在这些气派、创新的建筑背后是巨大的开发、建设、运行成本和无尽的安全隐患，“节地效益”与建造投资、维护费用比例不尽人意。本文详细分析了高层楼宇建设及运营成本，指出其中隐患，建议兼顾成本与效益原则，主张以人为本，让城市建筑回归理性，审慎建设超高层建筑，倡导“节能、环保、可持续发展”的现代绿色建筑。

【关键词】 高层楼宇 经济成本 节能建筑

一、高层楼宇建设及运营成本分析

1、开发设计、建设成本

高层建筑存在自身体量庞大、荷载强度高、功能繁多、承重结构要求高的特点，施工成本几何级数增长。如上海世茂国际广场，总建筑面积近17万m2，主体建筑高达333米，总投资30亿元，是相同建筑面积一般项目的近3倍，主要原因是承重结构施工成本几何级数增长。因其造型独特超高、承重结构复杂、体量庞大、荷载强度高、地基处理及材料要求高、建筑物超高增加费多、施工难度大，导致建筑承重施工工程部分造价几何级数增长。其次是洋设计师操刀的天价设计费。

2、能源消耗、运行成本

首先，各种能源消耗巨大。高层用水需专用水处理设备――变频增压泵，设备需要定期检修，比普通楼用水成本高3倍;垂直爬升的电梯能耗巨大;还有空调费用是普通墙体楼房费用的4倍。其次，建筑自身是能源消耗品，钢筋混凝土的强度会随时间的流逝渐渐减弱，其人工保养维修费、材料费等开支很大。最后，交通成本加大。下沙新城原本有令人羡慕不已、宽阔的马路，可是和达城入住及一号地铁线开通，使得拥堵加剧。

3、巨大的安全隐患成本

一是高层住宅电梯事故频发。2014年杭州电梯求助电话5.6万个，电梯事故147起，其中下沙地区的保利东湾有22起。二是安全隐患。如遇失火，电梯危险必须关闭，身处高层很难逃生;一旦发生地震、恐怖袭击等突发灾难，逃生几率小，不利于救助。三是易患“高层建筑综合症”。长期生活或工作在高层楼宇群里，由于日照不足，被电子设备、仪器辐射包围，免疫力下降，且高层建筑综合症使白领们情绪压抑、甚至抑郁萌生自杀倾向，扼杀人的身心健康，造成人际关系紧张，降低了办公效率。四是高层用水隐患。高层用水是靠水泵增压设备二次供水，水质不好，有污染隐患。

4、气候环境成本徒增

下沙地区是杭州的最东边，沿钱塘江密集的高楼阻挡了杭城的通风口，加剧了热岛效应，雾霾难扩散，盛夏空调排除热气，炎热加剧。

5、高成本没有得到相应回报

沿江商住楼宇面临楼宇产出率与税收属地率较低等问题。近年“租税联动”等激励政策，优化了业主租金和政府税收配比，提高了商务楼宇的税收属地率和产出率，但由于实行较为普遍的常规政策，缺乏区域性特点与优势，对企业吸引力不足，空置率60%。“节地效益”与建造投资、维护费用比例不尽人意，高成本没有得到相应回报。

二、杭州下沙地区沿江板块房地产现状

1、供应量充足，房价有明显下降趋势

目前下沙地区楼盘项目55个，其中沿江商住区楼盘12个，有朗诗・国际街区、保利・东湾、保利・玫瑰湾、宋都・晨光国际等，其中保利一家就占到120万m2总开发体量。这些已交付楼盘总共20000多户，按每户3口人计算，则理论上有6万的入住人口。

截止8月9日杭州全市可售商品住宅1522331套，可售面积1768.03万平，在杭州主城区所有板块中，下沙以152.1万m2的在售剩余体量位于榜首。其中，沿江商住区占据了76.4万m2。

取消限购以来，由于供应充足，房价明显下降，2012年下沙中心物美附均15000元/m2，2015年平均11500元/m2。

2、入住率不高，大量占用银行、企业、家庭资金

下沙楼盘空置率依然很高，实际的人居气息不浓密。保利东湾、伊萨卡国际城、多蓝水岸等是交付较早的楼盘，现在已形成成熟社区。而江滨花园一期入住率为60～70%，二期则刚刚交付。所以整个沿江商住区，比较热闹的多集中在东部沿江的成熟社区，而南部仍有人烟稀少之感，金隅观澜时代和下沙中心位置靠近地铁站的精欧荣寓均入住2年多，但入住率不足30%;保利・江语海共有13.7万m2，共有7幢公寓以及排屋目前在售剩余房源加上未开盘的房源数，江语海剩余房源500套左右。保利・玫瑰湾总建面约17万m2，剩余房源102套。截止2015年7月下沙商品房库存量约2.1万套，加上已售但空置的近1万多套，相当于占用资金30多亿，占用土地56万m2。

在下沙地区对交房2年以上、容纳1000户以上的大型、高层商品住宅区进行调查，抽样10个楼盘调查估算情况如表1。

3、大量高层楼宇，供大于求

沿江商品房有巨大的在售和已售体量，为什么没有得到相应的入住率呢？很多购房者表示，东部湾拥有一线江景和地铁规划，但周围配套没跟上是客观原因，除了物美二店，该区域基本都是小型的临街店铺，缺乏集中的大型商业。更主要是因为限购，供应显出过剩，投资买房者只买不住。在没有足够人口密度之前，这些商业体难以成功招商。

4、空气质量不好，入住意愿不强烈

下沙人都知道“下沙白天是天堂，晚上是地狱”，不良企业晚上偷偷超标排放，空气质量差;大型工业聚集区、大型新城居住综合区、15所高校的大学城近在咫尺，下沙的布局，让人欢喜让人忧。

三、高层楼宇高成本、不经济的根源

1、统筹规划不足

各地一窝蜂的建标志性建筑，是炫耀政绩、攀比心态。北方某城市的“生命之环”50层楼高，安装有1.2万只LED灯，用钢3000吨，造价上亿元，因其耗费巨资打造仅有的观赏功能而遭人诟病。下沙在建项目55个，有的开发商为多获收益，在狭小的园区内立陡立崖地撮起N多个30层以上夜里看起来狰狞的庞然大物。

2、缺少可行性研究，审批关考虑不全

楼宇经济追求“奇特高”，只看到其标新立异独特的一面，却没深入研究，不了解建设、使用成本，更没想到其中隐患，没有权衡得失利弊，专家论证浮于形式。

3、房地产开发过度，开发商为追求目标利润

近年房产大鳄纷纷抢滩下沙，追求经济效益，人们缺乏投资渠道，跟风炒房，房地产投资压得银行、企业、居民都“钱紧”，资金流动性减弱，隐藏着巨大风险。

四、杭州下沙地区城市高层建筑高成本的对策

1、政府严把审批关，长远规划

首先，可行性研究不容忽视，做好项目论证，包括公开项目用途、资金来源、运营成本、使用寿命、年收益等，严格审批流程，施工建设前公示。其次，限制规划建设18层以上特别是30层或100米高的高层建筑。最后，下沙不宜建过多高层住宅。因为60平方公里辖区内，有15所大学20万学生、辖区居民近40万，南部工厂众多，医药、化工、印刷等行业气体污染严重。

2、低碳环保，研究建筑新材料

鼓励绿色低碳循环发展，企业应积极采用节能减排新技术、新材料。英国RMJM公司的核心工作是预报建筑物将来的运行费用和建筑物设施的功能，同时能够提供可降低能源消耗的低碳材料，不遗余力地为客户探究可降低运行成本、减少建筑物能耗并保护环境的办法。

3、严格控制工程预决算，提高资金利益效率

在设计阶段充分考虑控制成本。设计方案统筹兼顾，分析建设成本与全寿命费用。严格编制工程设计概预算，明确工程造价、使用成本与项目功能水平之间的关系。

4、借鉴新加坡的城市规划

新加坡是弹丸之地，面积715.8平方公里，人口531万，人口密度7422人/平方公里，新加坡人口密度是杭州的13倍，但城市规划的科学且有前瞻性，在市中心丹戎巴葛地铁口还能看到大片的绿地，一些地方的原始森林保存完好，新加坡市民多住6层高的组屋，办公和居民用房规划得不疏不密。

五、结论

随着2016年杭州地铁1号线沿江段即将开通、杭州大江东的开发建设，以及下沙大学城部分毕业生留在下沙创业、生活居住，下沙地区人口会集聚，目前杭州经济技术开发区（下沙地区）辖区人口45万，按年2%～3%的增长速度，2020年下沙人口发展到约49―52万人，而目前下沙可售商品房库存量约2.1万套，平均3人一套，可容纳6.3万人，理论上讲整个下沙地区即使不建新房也基本满足2020年人口发展的需要量。同时，杭州下沙钱塘江边10余个楼盘都是30多层高，造价不菲，但入住率不理想，空置率均超30%，“节地效益”与建造投资、维护费用比例不尽人意，高成本导致经济性贬值，不利于雾霾扩散、增加热岛效应等，因此，限制、叫停18层以上的建筑迫在眉睫，维护房地产绿色健康可持续发展。

（注：本文是2015年杭州市社科联立项课题《高层楼宇经济成本分析――以杭州下沙地区为例》（课题编号2015HZSL008）的阶段成果。）

【参考文献】

[1] 何宏：高层楼宇经济成本分析与研究[J].商业经济，2015（5）.