房地产调控松紧两难

尽管历经调控，但房地产行业毋庸置疑仍然是当前对经济增长来说至关重要的行业，而房地产的企稳复苏也是支持本轮整体经济复苏的一个关键因素。

目前，房地产活动已经明显走强，但同时，许多投资者已经开始对潜在的政策风险感到不安，中国政府在房地产问题上面临两难选择。

房地产调控从2010年春以来持续两年多，房地产降温也带来销售和投资增长的滑坡，这也是一年多以来经济减速的一个重要因素。但自从今年春天以来，房地产活动出现了持续的反弹。

一是因为政策保持了稳定，没有再度加码；二是因为降息和居民收入的增长提高了可支付水平；三是因为银行首套房贷更加容易获取；而最重要的可能是市场普遍认为在经济减速制约了紧缩政策之后，房地产市场已经见底。

到今年11月，房地产销售面积同比增长30%以上，是自2010年3月政府实施房地产调控以来的最快增速。经季节调整的单月销量也创下了历史新高。房地产投资增速也在持续数月疲弱后，随着新开工和土地出让面积一道回升。

中国出口因为全球需求疲弱而增长乏力，刺激政策也受制于地方政府的财政状况，因此房地产的复苏态势，对短期经济增长是一个好消息，可以带动重工业复苏。

然而，如果销售继续保持目前的增长势头，那么房价上涨范围很可能会扩大，速度也可能加快，从而带动更多的房地产投资，引发潜在的过度建设，而尤其让政府担心的，是可能再次加剧城市居民的不满。

这一情形发生的风险不容忽视。尽管过去两年里政府已经使房地产市场降温，但主要是通过行政手段以及打压市场情绪所致，一些基本面因素并未改变。

这些基本面因素包括：国内的高储蓄缺乏投资渠道，主要集中体现为利率低的银行存款；没有房产税以及房地产持有成本较低；地方政府对城镇用地供应的垄断，抬高了土地的稀缺性和地价；企业部门尤其是国有企业不对国家股东分红，大量自留利润对房地产过度投资等。行政措施的效力会逐渐受到侵蚀，而且也无法长期实行，政府增加保障房供应的努力，面临着地方政府的阻力和融资压力。

下一步，房地产政策应该何去何从？如何在保增长与避免再度引发房地产泡沫之间取得平衡，这就是政策面临的两难。

在理想情况下，政府应防患于未然，并努力解决基本面问题。不过，扩大投资渠道需要时间；加息似乎不是在经济放缓时期央行愿意采取的行动；实施全国范围的房产税仍存在很大争议，很可能在短期内严重打压市场、损害经济增长；土地供应政策牵扯到地方财政以及各级政府间的关系，短期内恐怕难以解决……现行限购令已经扭曲了市场行为，受到很多人的抨击。

更重要的是，当前的经济复苏，仅仅处于初级阶段且势头较为温和，未来仍有许多不确定性（尤其是出口方面）。在房地产行业，新开工和施工面积也仅仅小幅回升，许多中小城市的房价尚未开始上涨。因此，短期内政府会在房地产调控上保持谨慎，避免打击经济复苏的势头。

面对两难，政府应当会密切关注房地产行业的动向，同时重申现行的房地产调控基调。预计2013年政府将会继续在一二线城市实施限购政策，逐步向其他少数城市推进，并通过继续讨论房产税等相关措施，保持对市场的高压姿态，但不会很快在全国大范围实施。

另一方面，2013年政府需要确保信贷政策不会过度宽松，努力维持正的实际利率。随着消费者物价在明年逐步回升，央行或有必要在2013年下半年加息。

从目前来看，政府对保持经济复苏势头可能更加重视，对房地产更可能采取之后调控而非防患于未然的立场。因此，2013年初房地产销售和房价上行风险也许大于下行风险，这可能促使政府在2013年下半年重新微调房地产政策，适度收缩。

作者为瑞银证券中国首席经济学家