房价上涨到何时?

去年下半年，澳大利亚、英国的住房市场开始降温，但美国的房地产仍在狂涨。去年，美国房价上涨了11.2％，在接近去年年尾之际，突然猛涨，同比涨幅高达18％！到今年2月份，美国新屋销售增长了9.4％，所有这一切，都是上个世纪70年代以来难得一见的高水平。

判断一个地区房地产的火热程度，除了价格，还有很多具体而微的指标。其中一个是“转贷”，也就是买了再卖，由下家继续还款的情况近年来一路飙升。据旧金山一家抵押贷款中介的统计，当前美国8.5％的住房贷款转贷，而2000年这一数据是5.8％，4年中上升了近50％。去年一年，美国房地产市场共有770万宗交易，据估计，25％的购买者以投资转手为目的。

纽约是美国独一无二的以公寓楼而非独立住宅为主的城市，纽约房地产的热度有另一个指标:“捆绑售房率”。在纽约西区，地产经纪商正忙于把邻居们联合起来，共同售卖他们的地产组合。2003年，“组合”在地产中的比例是2.9％，现在上升到了4.1％，更早的2000年，这一比例只有1.7％。两套或多套一起的公寓的价格显然不是几套房子简单相加的结果。组合后的房价，有时能翻番！

租金与售价的比例又是一个指标。如今，美国加州部分地区的房屋价格已经超过年租金的35倍以上，而纽约和西棕榈滩的房屋价格也高达租金的25倍左右。最典型的例子发生在旧金山，昔日网络泡沫的发祥地。1998年，互联网泡沫白热化时，硅谷所在的旧金山迎来了高档写字楼市场的一个高潮，当时成交额19.2亿美元。2004年，这一纪录被真正的房地产高潮打破，一年成交20亿美元。2003年，中心商务区每平方英尺的均价还是235美元，去年上升为304美元，顶尖写字楼的价格甚至超过了400美元。旧金山的房地产热弄得一些地产商云里雾里，因为还在两年前，曾有写字楼因83％的空置率不得不低价出售，现在，租客们神奇地冒出来。

泡沫的肇始显然和利率有关。从2002年开始，低美元利率和弱势美元驱动全球进入了一个房地产的高涨期。不妨看一下2003年主要西方国家的房价涨幅:美国8.2％;英国15.6％;新西兰24.8％;西班牙16.5％;澳大利亚18.9％。一年中，除了亚洲日本、我国香港等泡沫破裂国家和地区的房地产下跌外，世界各地都在上涨。

但大凡泡沫，就没有不破的时候。日本的房地产破裂后，直到今天都不见转机。2003年它的房屋价格下跌了5.7％，2004年还接着下降6％，而这些，还是为它将近15年前的泡沫买单。

那么全球的资产如今是否处在巨大的泡沫中？来自权威机构的房价指数显示，自亚洲金融危机的1997年到现在，南非的房价涨了195％，西班牙涨了131％，英国上涨147％，爱尔兰上涨179％。当然，这里面都有美元贬值而助推的因素。但美国本土的价格也涨了65％。很多经济学家的共识是，全球资产的价格已经进入一个泡沫期。纽约的曼哈顿，十余年间地产上涨到原来的4倍，在旧金山、巴黎、哥本哈根、斯德哥尔摩和莫斯科，地产的价格成倍地上升。由此可见，这个泡沫已经急剧膨胀了。

实际上，泡沫破裂的迹象已经在很多地方狰狞初露。澳大利亚，去年房价上涨已经下降到2.8％，房东们发现靠投资房产再出租已经无利可图。而此时，经过几年的上涨，房价已经上升了一倍，高到了首次安家置业者无力支付的程度。当两种购房力量或无利驱动或无力进入的时候，房产的泡沫就难以再继续吹涨了。而在美国，这个靠“寅吃卯粮”金融信用的国度，上世纪30年代的大萧条曾使政府将抵押贷款变为固定利率，现在，利率回到市场状态。一旦联邦利率上升到人们无法支付房屋贷款的时候，这个巨大的泡沫就可能破裂。

所谓“成也萧何，败也萧何”。全球资产价格高涨的始作俑者当数美元利率，地产的拐点也应该是利率。两年前，30年美元贷款利率还是4％，今年年初是5.6％,3月下旬已经涨过了6％。一些分析人士预计，抵押贷款利率明年将达到7％。“蓝筹经济指数”对经济学家所作的调查显示，今年美国的新屋开工量将下降5％，明年将进一步下降，销售量也将同步减少。如果美国房价涨幅明显减缓或房价出现下降，抵押再融资也将大大减少。在油价节节攀升的情况下，抵押再融资的减少将使美国消费者雪上加霜。

按照《非理性繁荣》作者，耶鲁大学经济学教授罗伯特希勒的说法，幻灭很可能始于那些华丽的大城市，伴随着一连串的下跌，衰退就来了。在互联网高涨期，当投资者开始怀疑高飞的价格是否能带来未来预期中的盈利的时候，一切便都在瞬间结束了。房地产和基础建设当然有它传统的一面，泡沫自然和虚拟世界无法可比。但泡沫既然存在，破灭的道理即是一样的。