加大监管力度降低房价论文

编者按：本文主要从新疆房地产业发展概况；新疆房地产业在社会发展中的作用；新疆房地产业发展的障碍因素；新疆房地产业的发展对策进行论述。其中，主要包括：房地产投资情况、房地产开发投资量稳步增长,房屋施工、新开工面积逐年上升、房地产供需情况、商品房年度销售面积高于供应面积253.79万平方米、房地产住房结构情况、房地产价格变化概况、房地产业具有很强的产业关联性和经济拉动性、有效促进经济增长、有效改善居民居住环境、有效提升新疆投资环境、有效促进社会和谐、空置商品房面积数量较大、房地产市场体系不尽完善、区域间发展不平衡、市场观望气氛浓、加大房地产市场监管力度、加快住房供应结构调整,提高有效供应水平、引导空置房租赁,促进房地产市场发展、降低房价,提高居民的购买力等，具体请详见。

摘要:房地产业在促进新疆经济增长,改善居民居住环境,提升投资环境和促进社会和谐等方面起着重要作用。该文从新疆房地产投资情况、供需情况、住房结构情况、住房价格情况4个方面对新疆房地产业的发展现状进行了阐述,分析发现新疆房地产业所存在的问题主要表现为空置房面积偏大、区域发展不平衡等4个阻碍房地产业发展的因素,提出采取加大行业监管力度、加快住房结构调整、引导空置房租赁、降低房价等对策建议,促进新疆房地产业的健康发展。

关键词:房地产业;障碍因素;发展

一、新疆房地产业发展概况

新疆房地产业起步较晚,从1985年第一家房地产公司诞生起,伴随着中国房地产业的几起几落,新疆房地产业也随之波动向前发展。新疆房地产开发同全国一样经历了起步(1985～1990年)、发展(1991～1995年)、回调整理(1996～1998年)、高速发展(1999～2001年)和结构调整(2002年至今)5个阶段。虽在时间跨度上滞后于全国的发展进程,但20年的历程,20年的沧桑,使新疆的房地产开发逐步走向成熟,房地产开发投资由1988年的68.4119亿元增加到2007年的1850.8415亿元。

(一)房地产投资情况

2002—2007年,全新疆共完成房地产开发投资7746.8417亿元,年均增长率约为17.91%;竣工面积36841.52万平方米,年均增长率约为15.46%。其中新开工面积总和为8954.67万平方米,年均增长率为11.1%。房地产开发投资量稳步增长,房屋施工、新开工面积逐年上升。2006年,国家相继出台了一系列的政策措施来调控房地产市场。但总体上来说,新疆房地产市场依然保持稳定发展。2007年底,全新疆完成房地产开发投资1850.8415亿元,比上年同期增长11.11%。完成房地产开发增加值283.7894亿元,占同期国民生产总值的5.25%。商品房屋施工面积2053.76万平方米、新开工面积1347.11万平方米,比上年同期都有较大幅度的增长。

(二)房地产供需情况

2002—2007年,商品房竣工总量为4509.64万平方米,销售总量为4453.16万平方米,供销比为1.01:1,供给量略微大于销售量,供销总量稳步增长,整于正常水平。从各年正常情况来看,2006年以前供应量大于销售量。2006年后同期供销量逐渐接近,至2007年销售量大于供应量,供销比为1:1.29。2007年商品房竣工面积890.55万平方米,商品房销售面积1144.34万平方米,商品房年度销售面积高于供应面积253.79万平方米。

(三)房地产住房结构情况

近年来,新疆人民普通住宅的人均占有面积随着新疆房地产业的发展稳步提升。人均住房面积已经由20世纪80年代的人均不足15平方米发展到2007年的近28平方米,人均住房面积正趋于合理化。

(四)房地产价格变化概况

2007年,全市商品房均价为2081元/平方米,同比增长12%,其中住宅均价为1960元/平方米,同比上涨16.39%。同期新疆城市居民人均可支配收入为8986元,同比增长14.11%。新疆生产总值同比增长为15.7%,商品房销售价格的增幅略高于GDP和人均可支配收入的增幅。从2002—2007年全国各个主要城市房地产价格增速来看,新疆(以乌鲁木齐为代表进行比较)房地产价格上涨率处于较低水平,结合周围的城市来看,新疆房地产价格处于西部地区房价比较低的水平,近年来,新疆房价变化与周围地区比较情况见表1。

二、新疆房地产业在社会发展中的作用

房地产业具有很强的产业关联性和经济拉动性,对国民经济的贡献率高,我国房地产业对国民经济的贡献率为1—1.5个百分点,也就是说,我国近年来的GDP增长速度中,有1%—1.5%是由房地产业创造的。房地产业在新疆的经济发展中,具有优化产业结构、消费结构、城市空间结构的作用,已经成为主导性、支柱性的产业和新的经济增长点。具体表现如下:

(一)有效促进经济增长

随着国家产业政策和投资政策的逐步调整,近几年来,国家把住宅建设作为扩大内需、拉动经济增长的有力举措,使新疆房地产业的发展呈现出了快速增长的态势,对新疆经济起到了强有力的推动作用,对经济发展的贡献率日益提高。1990年以来,新疆房地产投资基本呈逐年加大趋势,占固定资产投资总额和占GDP的比重逐年攀升。1990年房地产投资占固定资产投资总额的1.1%,占GDP的0.35%,2000年分别占9.4%和4.2%,2007年分别占到12.12%和6.4%,比1990年分别提高了11.02和6.05个百分点,比2000年提高了2.72和2.2个百分点。房地产业涉及面广,它的发展拓宽了其他产业生存与发展的空间,推动了建筑业、建材工业、装饰装修业、金融业等一批相关产业的发展并扩大了社会就业。2007年新疆建筑企业完成建筑业产值454.1026亿元,比2000年增长93.3%。其中,完成建筑工程产值382.2922亿元,增长84.4%,并实现建筑业增加值68.4803亿元。装饰装修业迅速发展壮大,装饰装修企业由1995年的20多家发展到现在的150多家。

(二)有效改善居民居住环境

从市场交易的情况来看,2001年全新疆商品房成交419.87万平方米。而2007年全市商品房成交1144.34万平方米,6年间总量增长了接近724.47万平方米。另外,根据统计局数据,2002年全新疆人均居住面积为23.43平方米,至2007年底已经达到27.17平方米,6年间增长了3.74平方米。可以说,房地产业的进步和发展,大大改善了新疆人民的居住环境。

(三)有效提升新疆投资环境

环境是生产力,也是竞争力。一个地区的经济发展状况如何,与一个地区的投资环境好坏有着直接的、必然的联系。商品住房价格的良性上涨,从一个侧面表明了该地区的人气旺、购买力强、需求大,就会有外商来投资择业、开发资源,从而促进商贸活动,带来经济繁荣。从全国经济繁荣的城市来看,经济越发达的地区,其房价越高,而相应的其投资环境越好。2001—2007年,新疆房价一直处于稳定、健康上升状态,间接改善和提升了新疆经济和投资环境。

(四)有效促进社会和谐

房地产业的建设必然会给相关产业特别是建筑业和服务业带来直接的就业。2006年,建筑业从业人员为192249人,建筑业所吸纳的劳动力,大部分是由房地产业开发带动的。根据国家统计局计算,每亿元建筑投资与施工面积比例为1:16.7,每增加10亿元建筑投资,就可以增加167万平方米的施工面积,而完成1万平方米的施工面积需要从业人员167人。由此推算,2001—2007年,新疆可以安排就业人员接近222.62万人。从事建筑业施工的以农民工居多,房地产业的发展对带动农村剩余劳动力转移、增加就业、提高农民收入有着非常积极的作用。同时,房地产业的发展,特别是经济适用房、廉租房等多层次住房保障体系的建立和不断完善,逐步解决了广大中低收入者的住房困难问题,促进了社会稳定和谐。

三、新疆房地产业发展的障碍因素

(一)空置商品房面积数量较大

全新疆商品房空置面积虽有所下降,但数量仍然较大,近几年空置率约超过了国际通行的10%警戒线。2007年为289.22万平方米,空置商品房面积占当年竣工商品房面积的比重近32.5%。这主要是由以下几个原因造成的:一是住宅产品供应结构中真正满足广大无房户、中低收入户的普通商品房、经济适用房比例较小,供不应求;而中高档商品房则供过于求,积压现象严重。二是商品房价格相对收入偏高。2007年,全新疆商品房均价为2081元/平方米,房价与经济发达地区相比显得偏低,但相对于新疆居民收入水平来说却显得偏高。

(二)房地产市场体系不尽完善

新疆房地产业还没有形成一个以大众化投资与消费为主体,适合房地产业发展的市场体系。消费者对商品房的需求主要集中于增量市场的经济适用房和普通商品房,而存量市场则相对冷清;住房租赁市场发展滞后,房屋租赁经营不规范,有关法规也不健全,执法力度不强;住房二级市场发展步伐不快,制约二级市场发展的政策壁垒没有有效打破,制约了住房二级市场的发展,阻碍了居民对住房的有效需求和住房消费的进一步扩大。

(三)区域间发展不平衡

全新疆房地产开发集中度明显,主要集中在乌鲁木齐、石河子、克拉玛依、伊犁、巴音郭楞蒙北部5个城市,而且差距有逐步拉大之势。2007年,五大城市累计完成建筑业总产值318.2082亿元,占全新疆的70%。而其他市尤其南疆一些城市房地产开发投资占比偏低。

(四)市场观望气氛浓

随着国内众多媒体有关房地产市场“拐点”论的出现,特别是深圳、上海等大城市房价出现波动,这些因素都或多或少影响了消费者对市场的预期,造成众多购房者投资置业欲望变淡,进入等待、观望阶段,从而影响了商品房销售。

四、新疆房地产业的发展对策

(一)加大房地产市场监管力度

全面开展房地产市场秩序专项整治工作,各职能部门要进一步严格履行管理职责,完善市场制度。加强资质管理,把好“入门关”;加强开发项目审批管理,把好“发证关”;加强交易动态管理,把好“交易关”。对开发项目审批、开发建设、交易环节、中介服务、物业管理等环节中的违法违规行为,要进行严厉查处。

(二)加快住房供应结构调整,提高有效供应水平

认真贯彻国家房地产市场调控政策,严格落实新建住房套型结构比例要求,重点发展中低价位、中小套型普通商品住房;在区域规划上兼顾主城区和郊区城市功能定位差异,着力解决区域性房源过剩和紧缺并存的矛盾,以市场需求为导向,不断提高住房有效供应水平。根据城市总体规划和住房建设规划,及时将套型结构比例要求分解到具体区域、地块和项目,并确保落实到位。鼓励开发企业开发建设节能型环保型住宅,提高住宅品质,力求在中小套型内创造较高的居住舒适度。建立完善发展节能环保型住宅建设的配套政策,推进住宅产业化。

(三)引导空置房租赁,促进房地产市场发展

商品房空置面积较大将影响房地产企业的资金循环和正常运转,成为阻碍新疆房地产业健康发展的不利因素。目前,新疆城市化水平仍然较低,随着城市化水平提高将会有大量的农村人口转入城镇,过高的房价势必使得他们在一个较长时期内无力购买商品房,因而租房是其较佳的选择。对城市中的大量流动人口而言,购房不如租房灵活方便。因此,新疆住宅租赁市场蕴含着巨大需求,可采取多种形式将空置房推向租赁市场,制定操作性强的法规改变租赁市场无法可依和法规不完善的状况。政府出面组建专门的房屋租赁公司,或是扶持大型房地产公司成立房屋租赁公司收购空置商品房加以装修改善后对外出租;将空置房转变为经济适用房或廉租房;鼓励居民出租现住房购买空置房。这些措施的实施在消化空置房的同时,也将促进房地产租赁市场的繁荣,进而改变住房一级和二级市场的供求关系,起到平抑房价的作用,推动整个房地产市场健康发展。

(四)降低房价,提高居民的购买力

衡量相对购买力的主要指标是房价收入比,国际上通行标准为房价是家庭年收入的3～6倍。因此,一方面,应该合理规范房地产开发税费,尽量减少不合理收费,以降低房地产开发成本,进而使房价理性回归。另一方面,应该采取各种必要的措施来提高居民的现实购买力:首先,加快经济发展,提高居民的收入水平,促使房地产的潜在市场转变为现实市场;其次,进一步加大个人住房抵押贷款的比例,提高居民购房的支付能力。

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