全国房价将下跌10%

经济增长放缓

受出口需求疲弱及房地产市场调控政策影响，4月份内地经济大幅放缓，引发市场对经济硬着陆的忧虑。工业生产增长由3月份的11.9%急速回落至4月份的9.3%，为2009年5月以来的最低水平，特别是发电量增长4月份仅为0.7%，远低于3月份的7.3%。此外，官方制造业采购经理指数，亦从4月份的53.3急降至5月份的50.4。

投资及零售销售增长同样回落。城镇地区的固定资产投资增长，由3月份的20.4%减慢至4月份的19.0%，部分因为房地产固定资产投资增长，由19.5%骤减至9.2%。零售销售增长，则由3月份的15.2%降至4月份的14.1%，显示消费者信心亦已减弱。调整通胀因素后，同期零售销售增长为10.7%，低于3月份的11.3%。

经济不景气及本土需求疲弱，导致4月份内地外贸表现进一步转差，出口及进口分别仅增4.9%及0.3%，两者均低于3月份的8.9%及5.3%。撇除价格因素，4月份的出口及进口仅分别上升0.1%及0.5%。期内由于进口增长大幅放缓，4月份贸易收支为盈余184亿美元。

内地4月份经济数据欠佳及欧洲形势不明朗，驱使央行5月12日宣布将商业银行的存款准备金率调低0.5个百分点，自5月18日起生效。这是最近六个月以来第三次调低存款准备金率，相信此举将增加银行体系4000亿元人民币资金。此次下调后，大型及中小型银行的存款准备金率，分别为20.0%及18.0%。

通胀及房屋价格持续回落

消费物价通胀由3月份的3.6%回落至4月份3.4%，显示目前通胀压力仍有效受控。食品及非食品价格3月份分别上升7.5%及1.8%后，4月份仅分别升7.0%及1.7%。值得注意的是，去年一直是通胀主要推力的猪肉价格，自春节假期后已下跌15%，与2011年9月的高位比较更下跌21%。未来食品价格及房屋价格或继续回落。我们预测，5月份通胀会进一步降至3.0%。

受房地产调控政策影响，4月份70个主要城市的房屋价格继续回落。在统计局监测的这些主要城市当中，46个城市房价按年下跌，3月份为38个。政府的限购措施已导致房屋成交面积及金额下跌，这显示未来数月房价仍会下降。今年首四个月的一手房屋销售额及销售量，分别下跌11.8%及13.4%。鉴于此，开发商发展新项目的意欲亦相应减低。同期房地产固定资产投资增长，亦由23.5%进一步下降至18.7%。

尽管央行自2月份以来首次承诺维持低按揭利率以助居民首次置业，但我们预计，当局今年不会放宽限购令。总理于多个场合重申，中央政府收紧房地产市场措施的立场不会改变。未来数月房价出现下跌的城市或会增加。2012年全年，一手房屋价格或下跌约10%。

积极采取措施促进经济增长

总理在5月23日的国务院常务会议上表示，中央政府将把“稳增长”放在更加重要的位置。

诚然，过去两周内地政府一直采取措施支持经济增长。首先在5月12日央行宣布调低存款准备金率，同日国家发改委指示加快审批大型基建项目。5月16日，国务院公布总值363亿元人民币的补贴计划，以鼓励节能家电和汽车的销售及促进消费增长。5月18日，铁道部宣布鼓励私人资金参与投资铁道项目的计划。

我们预计，中央政府未来会采取更多措施促进经济增长。央行或再调低存款准备金率两次，每次50个基点，意味今年底大型及中小型银行的存款准备金率，将分别为19.0%及17.0%。

我们仍然预测央行今年不会减息，但或会放宽对利率的管制，扩大贷款利率的浮动范围。目前，商业银行可将央行定的6.56%基准贷款利率，调低最多10%至5.90%。假若有关范围扩大至20%，贷款利率则可进一步下降至最低5.25%。当然，倘若环球经济环境恶化，则不排除减息的可能。至于财政政策方面，内地政府或继续透过以增值税代替营业税，来实施结构性税务改革、增加社会福利开支、加快建设社会保障房及落实“十二五”规划的重点项目。

尽管内地经济可能继续放缓，但我们仍然认为，政府今年不会推行大规模刺激经济的措施。原因如下：首先，政府已将2012年经济增长目标由8%降至7.5%，意味政府已容许出现较低的经济增长；其次，目前就业市场仍然稳定；第三，出口增长虽然减慢但仍为正数，而工业生产亦继续以较高的个位数字增长。综合以上所述，内地经济情况较2008年金融危机时为佳。值得注意的是，内地政府仍然担心，假若推出大规模刺激经济措施，房价或会大幅回升。

展望

尽管经济增长减慢，我们仍然认为硬着陆的风险有限。中央政府放宽银根及增加财政开支促进经济增长，意味本土需求将会继续强劲。外贸方面，虽然欧洲局势未明，但美国经济持续复苏会有助增加内地的出口需求。我们预计，2012年全年内地经济会保持8.3%的温和增长。