浅谈城市建设用地使用权制度的完善

【摘 要】随着我国国民经济的不断向前发展，人们对于城市建设用地也给予了非常多的关注，对于我国现阶段城市建设用地使用权制度也越发的重视起来。由于技术、国情等方面的限制，尽管我国城市建设经历了六十余年的发展，仍然没有形成一个完善的建设用地使用权制度。因此，本文笔者根据个人多年来相关行业工作经验，并结合当前我国城市建设用地使用权制度的实际情况，先对建设用地使用权制度的立法指导思想进行描述，继而对城市建设用地使用权的设定方式问题、城市建设用地使用权期限届满应如何处理的问题以及城市建设用地使用期前回收问题等三项主要问题进行一系列详细的分析，希望可以起到抛砖引玉的作用，在不断完善我国城市建设用地使用权制度的同时，推动我国建设行业的不断向前发展。

【关键词】城市建设用地；使用权；指导思想；设定方式；回收

前言

随着我国建设行业的不断发展，需要大量的建设用地来满足市场需求，因此，城市建设用地使用权之争也愈来愈激烈。政府与土地所有人以及建设单位之间的关系日益恶化，甚至影响了一些重要设施、工程的建设进度，因此，笔者在此先对我国当前城市建设用地使用权制度存在的一些问题进行分析，希望可以对我国城市建设用地使用权制度的完善起到应有的作用。

一、城市建设用地使用权制度的立法指导思想问题

由于我国城市建设用地使用权制度的立法时间比较早，其指导思想存在一些不足，例如：本位选择以及价值取向等。所以我们在完善建设用地使用权制度时，首先就应该将这些指导思想问题总结出来，笔者个人将其归纳为三点，分别是：

1、在进行时，缺少社会主义所有制的精神，在没有充分贯彻社会主义全民所有制的前提上进行土地所有权的转让，只是机械的将国有土地无期、无偿的拨发给土地使用者，没有实现社会主义全民所有制的目的；

2、在一些出让过程中的出让金的收取和分配问题上，存在很多不公正的现象，没有完全遵循马列主义中的地租理论；

3、政府在获得了高额的土地出让金的过程中，完全没有遵循我党的“三个代表”重要思想，没有将“以民为本”，作为我们工作的中心，这就导致了在土地出让的过程中，土地使用者的利益被侵害，这是我党当前工作中亟需解决的问题。

所以，我们只能按照社会主义的要求和马克思的地租理论，以保障失地农民和失房市民的生存权和发展权为原则。

二、城市建设用地使用权的设定方式

根据我国的法律传统，可以划归为大陆法系国家，几乎我国所有的立法，都是按照这个传统进行的，但是唯独城市建设用地使用权制度没有遵循这一原则，而是学习英国的土地批租制度，在我国形成了一套全新的土地使用权出让制度，完全不按照大陆法系国家按照年租方式出让土地使用权的方式进行。与此同时，虽然我国的城市建设用地使用权制度与英国的土地所有制度极为相似，但这也只是政府为了满足当时我国的政治需求，为了获得大量资金的原因。

由于我们当前实用的城市建设用地使用权制度存在着一定的优点，所以我们的完善方法就是在保留出让方式的前提下进行新型建设用地使用权设定方式的引进。通过年租的方式进行土地出让，还可以避免之前批租方式引发的种种不足。并且在使用了年租的方法之后，可以由土地所有者在出让的过程中根据不同的使用范围等进行方式的选取。所以本文笔者认为应该立法规定两种不同的土地出让方式的使用范文，这样不仅可以分别发挥不同方式的优点，还可以避免出现混乱。下面笔者就房地产开发项目来说明一下个人意见，如：

房地产开发项目中以销售房屋为目的的土地使用时，（例如：写字楼、居民小区、豪华别墅区等等项目）应该通过出让土地使用权的方式来进行交易，这样才有利于开发商进行整体规划、开发和利用。首先，这样做可以在一定程度上促进我国的房地产业，控制房价上涨过快的问题；其次，这样做还可以让开发商根据地形、地貌以及人居条件对整个区域进行更好的规划；再次，这样做还可以充分发挥集中开发的集约效益；最后，由于个人申请批地自建住宅方式的消失，这种做法可以大大加速城市现代化的进程。

三、关于城市建设用地使用权期限届满应如何处理的问题

关于城市建设用地使用权期限届满应如何处理的问题，我国现行法有两条原则规定： 一是土地使用权期限届满，土地使用权人可以申请续期，与土地使用权出让方重新签订土地使用权出让合同，并再次缴纳土地使用权出让金；二是土地使用权人未申请续期或者其申请未获批准的，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物由国家无偿取得。

抛开人民对土地的自然权利和我国城市土地的社会主义全民所有制性质不论，仅就民法之原理而言，如果说土地使用权期满土地所有权人无偿收回土地还有道理的话，那么在他不批准使用权人续期的情况下还同时无偿取得本属于土地使用权人的建筑物也就蛮横无理了。这一不公正的规则表明，政府部门在制定这一规则时没有摆正自己的立场，完全是在为自己谋求不合理利益进行立法。

四、关于建设用地使用权期前收回的问题

关于建设用地使用权之期前收回问题，我国1994年7月制定的《城市房地产管理法》第25条规定了一种情形，即以出让方式取得土地使用权者，未按合同约定的动工开发期限动工开发土地满两年的，土地出让方可以无偿收回土地使用权。

笔者认为，尽管《城市房地产管理法》第25条和《物权法编》第158条所追求的是防止土地闲置和违规建筑之行政管理目的，但是由土地出让方收回土地使用权，在民法上是解除土地使用权出让合同的一种民事法律后果，理应在作为民事基本法之一的物权法中有所规定。如果回避这个问题，将意味着《城市房地产管理法》第25条的不合理规定继续有效，因此我们应当按照合同解除的民法原理，在物权法中对此作出正确的规定。 ??

五、结论

综上所述，随着我国城市化进行的不断加速，我国正处于城市建设的高峰时期。土地作为我们生存的根本，也相应的导致了一系列的问题的发生，这些都是由于我国城市建设用地使用权制度的不完善造成的。所以，我们要通过不断总结自身问题，引入新理论，将现阶段土地垄断、土地所有权矛盾日益激烈的问题，在不断完善我国城市建设用地使用权制度的同时，也促进我国社会主义现代化事业的不断向前发展。

参考文献

[1]《中华人民共和国土地管理法实施条例》，1999，12，27，国务院.

[2]《协议出让国有土地使用权规定》，2003，6，11，国土资源部.

[3]《划拨土地使用权管理暂行办法》，1992，2，14，国家土地管理局.