下一步怎么调?

5月各地楼市成交量火速升温，地方政府微调政策不断，在宏观经济不景气、地方财政陷入困局的背景下，楼市调控的松紧循环又将重演的争议声再起。业内人士表示，诸如2008年的大力救市不会再出现，但一切有利刚需的微调政策，应该得到鼓励。

经济困局

1-4月份中国经济数据公布后，市场悲观气氛达到今年以来的顶点。一些国际机构和投行纷纷调低了中国经济预期：经济合作与发展组织将今年中国经济增速调低至8.2%，增幅为10年来最低；摩根士丹利将今年中国经济增速预期由9%降至8.5%。

据国家统计局数据，一季度GDP同比增8.1%，增幅5个季度连降，实体经济有所萎缩。

易居房地产研究院副院长杨红旭分析，房地产拖了经济后腿，一季度全国房地产开发投资增幅，比去年同期大幅回落10.6个百分点，全国商品房销售面积同比下降13.6%。

究其原因，北京中原地产三级市场总监张大伟分析表示，主要是限购政策对房地产影响太大，而地方政府对房地产的依赖性又很强。房地产业行情不好，土地就卖不出去，房地产交易的相关税费也会减少，这让地方政府吃不消。

如本轮政策调整的上海，今年一季度上海商品房新开工面积只有948万平方米，同比下降了24.4%。上海社科院房地产研究中心研究员顾建发对媒体表示，房地产对上海经济的贡献在5%-6%，光房地产就下拉经济约1个百分点，如果考虑到对上下游的影响，可能有1.5个百分点了。

另一个政策“涉险过关”的扬州，其2012年一季度的土地出让金较2011年同比下滑72.2%，较2011年4季度环比下滑13.6%。其中住宅用地一季度成交金额同比下滑75.1%，扬州成为土地市场萧条的典型。

而从全国看，最新统计显示，京沪等十大城市前5月土地出让金仅922亿元，为近3年最低，较2011年的2217亿元下跌了58.41%，比2010年的2760亿元更是大幅缩水。

政策微调将成常态

5月23日，国务院总理主持召开国务院常务会议，强调要把稳增长放在更重要的位置，同时要结构性减税，并加快现有重大项目建设等刺激措施。

针对媒体关于一些城市以“稳增长”为名拟放松房地产市场调控政策的报道，中国住房城乡建设部新闻发言人6月5日强调，要坚持房地产市场调控政策不动摇，并将会同有关部门继续密切关注各地执行调控政策的情况，对于地方出台放松抑制不合理购房政策的，将及时予以制止或纠正。

“中央政府的政策一定是在保增长与抑通胀之间取舍，如今通胀压力大为减轻,为房地产政策微调提供了空间,预计未来会有更多地方政府出台支持首次置业的政策”,世联地产首席市场分析师吴志辉接受采访时表示,6月8日，央行三年来首次降息，未来存款准备金尚有下调空间,加上负利率情况减缓,未来银行存款必然会回升,预计房地产市场将获得更大力度的信贷支持,尤其是除了支持首次置业者，未来针对改善型买家的信贷支持也有可能加强。

易居中国评论员李莹也认为，在保增长、中国经济下滑的局势之下，地方政府微调很可能成为今年政策面上的主要势头。房地产宏观调控仍将持续，限购红线不会轻易打破，但只要拿捏好微调力度，中央对地方新政将会采取默许态度。目前，地方政府新政大多打刚需牌，对限购政策“查漏补缺”，在得到中央默许之后，更多城市将会跟进效仿，从而地方微调会在全国蔓延开来，

那么，什么叫地方微调？“在不改变调控方向、不改变调控目标的情况下，同时符合当地的经济发展要求，对调控措施的节奏、力度做一定程度的调整，叫做微调。” 北京市房协秘书长陈志接受记者采访时表示。

回望2008年，由美国次贷危机引发的全球金融风暴也曾拖累中国经济严重下滑，为此中央政府不仅出台4万亿经济刺激政策，同时还制定了多项刺激楼市的一揽子救市政策，各地方政府大举救市大旗，并带动楼市进入前所未有的疯狂时代。

“即使欧债危机进一步恶化，中央政府也不大可能出台类似2008年般大力度救市，政府很清楚这样大力度救市的后遗症，如今政府的目的很清晰，就是要通过支持首次置业，保持楼市成交”。这种观点在记者采访的多位业内人士中有共识。

正如陈志所说，原来的调控政策可能对刚需有误伤，微调就是矫枉过正。微调的目的是为了促进刚需、促进首次置业的人群，满足人们的住房需求，微调是应该鼓励的。诸如降低首付的利率、上调公积金用款的额度等政策都着眼于鼓励刚需。

替代政策短期难寻

在各地调控中，“限购”被认为是最为严厉的调控政策。在本轮地方政府政策调整的各种措施中，凡是涉及限购政策的调整，“踩到”即被喊停。

但针对限购，业界一直存在争议。亚豪机构郭毅说：“在限购之后，投机和投资性需求的确被挤出了市场，房地产从金融属性，回归到了居住属性。限购让飞涨的市场价格得到了遏制，这是没有办法的办法。限购毕竟是一种阶段性的政策，用行政手段来抑制市场，会让供需出现严重的失衡，不利于房地产市场的健康稳定发展。”

市场大部分的观点认为，从目前来看，“限购松绑”的时机还没到。“限购”就像按着弹簧的手，如果现在撒手，市场很有可能出现暴涨暴跌的失控状态，政府也将面对信用破产的危机。因此，除非房价上涨的强劲势能被化解，或者找到其他的手段来替代“限购”，培育出成熟的、长效的调控机制，否则“限购”是不会轻易动摇的。

到底什么政策才能替代“限购”？什么时候才能替代？专家们也很难给出具体的答案。 “目前的政策都是‘控’，是行政性的措施。替代性措施的出台有难度、也有程序、也有时间性要求。我们目前处于过渡性阶段。比如大家热议的房产税，什么形式的房产税更全面、更科学，我们要实现怎么样的征收目的，很多操作性问题都有推进的难度。” 陈志说。但他同时认为，一切符合当地经济发展要求、符合民生要求、适合经济增长和转向已经结构调整目标的微调政策，都是应该鼓励的。调控不能造成地方经济的衰退，而是要促进结构性的调整。