非居住公房的经营管理探讨

摘要：非居住公房的租赁收入一直是房管部门的主要经济来源之一，其经租效益的好坏直接影响到管理部门的生存与发展。但随着我国经济和房地产市场发展所呈现出的新特点，非居住公房的经营管理存在诸多问题。本文首先阐述了非居住公房租赁与居住房屋租赁的联系与区别，然后归纳了当前非居住公房的用房状况及经营管理中存在问题，最后详细探讨了非居住公房的经营管理的对策。

关键词：非居住公房；租金；租赁；转租；中介

Abstract: the non-residential housing rental income has been one of the main economic source of bureaus, the stand or fall of its rent benefit directly affect the survival and development of management. But along with our country economy and the development of real estate market presents the new characteristics of non-residential public management has many problems. At first, this paper expounds the non-residential public relation and distinction between rental lease and live, and then summarizes the occupancy of the current state of the non-residential public house and the existed problems in the operation and management, and finally discusses the countermeasures of non-residential public housing management.

Keywords: non-residential public house; The rent; Lease; Sublet; The mediation

中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：2095-2104(2013)

非居住公房租赁与居住房屋租赁的联系与区别

非居住公房租赁，又称经营性公房租赁，是指出租人将其房屋交付给具有营业资质的承租人进行经营性使用，由承租人向出租人支付租金的行为。居住房屋租赁是出租人将其房屋出租给承租人居住，由承租人向出租人支付租金的行为。二者的联系主要表现在都属于房屋租赁的一种，都是出租人将其占有、使用的房屋出租给承租人使用，由承租人支付租金。二者的区别主要表现在：

1、从租赁用途看，居住房屋租赁是以居住使用作为其租赁用途。而非居住房屋租赁是以经营使用作为其租赁用途。

2、从承租人看，居住房屋租赁的承租人主要是自然人，少数情况下承租人是单位，但其租用房屋是为自然人提供居住使用的，自然人是实际的租赁物使用人。而非居住房屋租赁的承租人主要是公司、企业、个体工商户等从事经营的主体。

3、从租赁期限看，居住房屋租赁的期限一般较短，多数在一年以内。而非居住房屋租赁的期限一般较长，多数在三年以上。

4、从租金看，居住房屋租赁的租金一般为固定租金。而非居住房屋租赁的租金一般为浮动租金，即每隔一定时限其租金会有一定比例的浮动，且经常为上涨性浮动。

5、从租赁房屋的条件看，居住房屋租赁中的房屋一般具有直接居住的条件，承租人无须再进行装修或添置主要家具、电器等。而非居住房屋租赁中的房屋一般不具有直接进行经营的条件，承租人往往需要根据自己经营的内容进行重新装修和添置物品等。

6、从合同建立的基础看，居住房屋租赁合同的确立基础在一定程度上是基于出租人与承租人之间的信赖关系。而非居住房屋租赁合同一般是基于较为纯粹的经济利益关系。

二、当前非居住公房的用房状况及存在问题

（一）用房状况

长期以来公有非居住用房由国家统一调配、计划安排给企业无偿、无限期地使用的。随着我国改革开放的不断深人以及以建立社会主义市场经济体制为目标的确立，企业成为自主经营、独立核算的法人实体，企业公有非居住用房作为国有资产亦成为企业自负盈亏的总资产。目前公有非居住用房从所拥有权利的角度来分可分为三类：

1、企业的全产权房，即所谓的绿证房

这类房产大多为国家调配，也有企业自建的。企业拥有对这些房产的占有、使用、收益和处分权利，可以自行对外进行出售、出租、人股、联营、置换等。

2、授权房产，此类房产为黄证房

例如上海在1995为了盘活工商企业国有房地产，扩大工商企业总资产，降低资产负债率，对上海友谊集团等9家企业集团进行存量国有房产授权经营。授权后，这些企业集团就相当于对这部分房产的所有权，可以自行出售、出租、入股及进行其他方式处置房产。与全产权房的区别就是，授权房在转让过程中必须按有关规定补交土地出让金。

企业使用权房

这类房产的产权状况较为复杂，既有国有也有非国有的，大体可分为敌伪房产、受冲击房产、宗教团体房产、侨产以及在第一批房产授权时未纳人授权范围的国有产权房产。该类房产企业对其只拥有使用权，由企业与国家房管部门之间确立房屋租赁关系，这种租赁关系一般是永久保持的。企业须按房产使用性质、所处地段向房管所交纳房租，同时拥有该房使用权。

（二）存在问题

1、现有的制度导致企业非居住用房的隐性出租

如同公有居住房一样，企业对以前国家调拨使用权房产，一旦与房管所(代表国家)确立租赁关系后，即拥有对其永久性使用权(目前在形式上是有一定的租赁年限，事实上由于企业可办理续租，等于是永久性使用)。企业在租赁期间，不管是在使用还是空置，也不管企业经营状况是亏损还是赢利，都必须按时地根据其租用的非居住用房使用性质、所处地段向房管所交纳一笔租金。而与公有居住用房不同的是，公有非居住用房所要交纳的租金比居住用房要高得多。

一些国有企业由于经营不善、效益不佳，或者由于结构调整，使其原先的公有非居住用房失去了原有的相对于企业的使用价值。企业若让它空着则每月白白交纳一大笔房租，成为企业的“出血点”；若向房管所交回使用权，房管所当然求之不得，但企业不合算。

2、私下对外出租非居住用房造成的后果

（1）企业私自对外出租公有使用权非居住用房首先是不合法的。它违背了建设部颁发的《城市房屋租赁管理办法》的有关规定。

（2）给国家造成税收流失

房屋出租涉及的税收主要有房产税，为房租的12%，营业税(及教育附加等税)，为房租的5.565%。由于企业非居住用房多为商业、仓库、办公用房，市场租金较高。其所逃脱的税收数额也就较大。

（3）给工商、公安管理部门造成管理上的盲点

由于企业私自对外出租的房屋，不会按常规到房管部门办理登记备案手续，所承租的单位或个人也就无法到工商管理部门办理营业执照。承租人所进行的经营也就是非法经营，有些地方因此成了制假贩黄的窝点。

（4）给企业自身利益带来隐患

由于企业私下对外出租房屋缺乏法律依据，承租人常常利用企业这一缺点，故意拖欠或干脆不支付房租。这种情况时有发生，尤其在承租人经营状况不佳时，更是如此。企业自知法律依据不足，不好涉足法律，只能是哑巴吃黄莲，有苦说不出。

非居住公房经营管理的策略

（一）改革承租模式，实现市场配置房源

1、转租合法化

随着市场经济的发展，房屋“转租”现象逐渐增多，“地下”市场屡禁不止，房管部门应该改变“自己的儿子自己抱”的传统观念，使转租合法化，充分挖掘市场，做到房尽其用，对位置偏僻、经租效益不高，又不便收回另作用途的，鼓励承租户调济余缺，合法转租，或以房屋使用权与他人联营，把暗地里已转租的由“地下”市场纳入正常管理渠道，三方共同签订房屋转租协议，明确各自的权利与义务，以及转租收益的分配比例，对擅自转租，拒不服从管理的，坚决予以取缔，没收违法所得，解除租赁合约。这样不仅搞活了租赁关系，而且规范了租赁市场，房管部门还可以利用直管公房和一些经营效益好的承租户的联营，采取合营、入股等手段参与经营，以共担风险，共享利益的方式取代传统的收租模式。

2、招租公开化

繁华街道的非居住公房，往往是商家必争之处，房管部门可采用招标方式，通过报纸、网络等多种新闻媒介向社会广泛招租信息，将非居住公房的使用性质、内外环境、租金额度等招租条件编制成招租书，确定时间、地点、公开招租。在遵循物尽其值原则的同时，对承租方的经营能力、财务状况、履约的诚实性等因素进行综合考虑，减少经租风险，实现市场对房屋资源的最佳配置。

3、出租找

房屋空置，既无租金收益，又得支付房屋维护、管理费用，而且容易在人们心目中形成在此经营效益不佳的心理定势，产生恐租心理，降低房屋的级差收益，客户即使有意承租，也会以空置为借口压低租金。现在房地产中介服务蓬勃兴起，房管部门不妨放下“房老大”的架子，聘请中介服务机构求租，中介机构有自己的营销网络，广泛掌握市场信息，能尽快地将房屋租出去，看上去花了一笔费，而实际收到的经济效益和社会效益却是不可忽视的。

（二）以租，实现链动式扩大再生产

非居住公房的改造建设资金投入较大，也存在一定的经营风险。为缓解非居住公房改造建设资金的不足，减少风险，可以采用以租，买断有限使用权的方式，对非居住公房的经营进行大胆改革。

一方面在全面掌握现有非居住公房的分布和租金收入的基础上，经营者根据收支总额和其它情况确定可以租的非居住公房比例，并结合目前的市场租金水平与承租户协商议定买断有限使用权的年限、一次款数额和其它权利义务，给承租户一定的优惠。在有限使用权买断期间内，承租人可以自己使用, 也可以转租或与他人联营，差额收益全归原承租户，有限使用权期满后，双方可重新登记使用。

另一方面在改造或新建非居住公房时，可发动安置户和社会承租户一次性预付数年租金买断新房数年使用权的方式进行投资，建成后产权归房管部门，但在买断有限使用权期间，承租人同样享有各种优惠和权利。这样，承租户有了一定的经营自，充分调动了承租户的积极性，房管部门则回避了欠租、空租风险，预收的租金转作投入，既减少了银行贷款利息等财务费用，又可提前进行新一轮非居住公房的改造和建设，大大缩短了资金周转期，实现了非居住公房链动式扩大再生产。

参考文献

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