一线城市房价仍是涨

近期，楼市限购松绑、政府“救市”传闻不断。

住建部的相关回应被解读为“国家层面上，影响全国房地产市场的限购政策即将淡出”。

而广东省全面放开落户政策则是从执行层面上回应不同城市“分类调控”的思想。楼市调控政策之所以分类对待一线城市与其他城市，主要原因在于不同城市间所拥有的市场形态不尽相同。

一线城市受政策倾斜影响，经济、社会资源基础雄厚。

从教育、医疗、交通方面来看，一线城市占据了全国112所211工程高校的34.8%，仅北京就拥有26所。此外，北京拥有教育部公布的100强中学中的35个。广州拥有三甲医院数量占广东全省总量的56.3%。而截至2013年5月，一线城市的地铁里程数达1470千米，占到全国总里程数的53.34%。

人口持续净流入为一线城市积累了庞大的需求基础。六普数据显示，2010年当年全国总迁移人口为2.61亿，其中18.8%进入北上广深。相反，部分二三线城市受人口迁出影响正面临日益严峻的需求萎缩。监测城市人口数据显示，扬州、南通、南充等城市2000年及以后的13年时间内人口持续净流出，其中四川南充年均净流出为2万人/年。因此，全国“一刀切”的 “需求抑制”手段显然不适合市场需求不足的城市。数据显示，部分城市由于需求不足、供应激增，使得库存量持续攀升，按近6个月的平均销售速度计算，天津（商品房）、宁波（商品房）存量面积大概需要35个月才能完全消化，丹东去化周期高达77个月，而鄂尔多斯更几近“鬼城”代名词。

世界各国城镇化模式具有显著的一般规律。

如果说农民的市民化为城镇化前半程，则城镇化的后半程人口的流动主要是中小城市向大城市汇聚，特大城市的集聚经济效应更为明显，经济地理学称此类城市为“极点”，对应中国即为以北上广等为代表的一线城市。

以美国为例，1940年-1970年30年间城市化率从56.5%提升至73.6%，以纽约都市圈为代表的三大都市圈格局确立。数据显示，2001年纽约都市圈以占全美7.39%的人口贡献了全美8.54%的GDP。2013年大纽约市（包括郊区）GDP为8100亿美元，占全美总量4.89%。

同样，日本在城市化率由1955年的56%升至1970年72.2%的15年间，东京、大阪和名古屋三大都市圈基本形成，其中东京一极集中凸显。据测算，2009年东京都市圈以约占日本27%的城市人口创造了日本全国近三分之一的GDP，而2013年，仅东京就贡献了全日本16.47%的GDP。

目前，中国的城镇化率仅为52.57%，截至2013年，北京、上海仅占全国总人口1.5%、1.7%，广、深未及1%，而GDP占比来看，北京、上海仅为总量的3.4%、3.8%，均低于纽约、东京同等指标数量。所以，未来一线城市将极有可能遵循特大城市的普适规律，人口将更为集中，产业聚集效应持续变强。

对于一线城市来说，“强者愈强”的“马太效应”优势累计将会吸引更多优势资源导入，优势富集的循环往复将一线城市与其他城市差距拉大。反映在房地产市场上，一线城市房价与其他城市的差距也在扩大。根据监测的全国样本城市（含县级市）数据测算：2012年商品房均价，一线：二线：三线=3.12：1.62：1；而2014年4月商品房均价，一线：二线：三线=3.29：1.65：1，一、二线城市均价比值扩大7个百分点。

首先，一线城市占据优势资源禀赋，“马太效应”会强化这种优势。房屋除自带居住属性外，附带有对周边资源的占有属性。一线城市拥有良好的医疗保障，先进的教育资源优势，丰富的文化产业基础，其城市显性价值提升了坐落于此房屋的隐性价值。

其次，“马太效应”的优势集聚为需求提供持续不断的保障。一线城市拥有更先进的制度安排，更优越的人力资本，更高效率的资金利用率，这些经济要素的集聚带来更多的就业机会，吸引更多优秀人才，强化城市人口的正流入。未来一线城市有限的供给承载日益庞大的需求，从中长期来看，一线城市房价增长趋势不会逆转。