一起商品房买卖合同纠纷引发的法律思考

[摘要]本文通过对司法实务中一起真实案件的剖析,阐述了笔者对民事诉讼中“一事不再理”原则和举证责任分配标准的理解,并提出了对两级人民法院判决的不同观点,期待通过自己的研究完善相关法律的适用。

[关键词]房屋买卖合同 一事不再理 举证责任分配

一、案情介绍

1999年5月11日,甲房地产开发公司(以下简称甲公司)与乙房地产开发公司(以下简称乙公司)签订了一份“商品房购销合同”。该合同约定,乙公司向甲公司购买某花园网点房一处,建筑面积327平方米。合同第四条约定,该商品房单价为人民币每平方米2000元,总金额为65、4万元。合同第八条约定,1999年5月20日前支付全部房价款的23%,计15万元。合同第三十二条约定,本合同一式肆份,双方各执两份。合同签订后,乙公司于1999年5月20日向甲公司支付了15万元房款,当日,甲公司将房屋交付给乙公司。后乙公司于2002年将房屋出租给案外人杨某。

2005年7月27日,乙公司向青岛仲裁委员会申请仲裁,请求裁决甲公司为乙公司购买的上述房屋办理产权登记。庭审中,乙公司提供的上述合同原件上的建筑面积、单价、总金额是用涂改液涂掉原先的数额后写上的,首付款的比例为在原先的数额上直接改动的。甲公司以其手中没有合同原件为由,未向法院提供合同。甲公司认为该合同因主要内容都被涂改且未经双方重新确认而不生效,乙公司认为合同合法有效。青岛仲裁委员会认为双方的商品房买卖关系依法成立,但认为在没有先裁决付清购房余款的情况下即只裁决甲公司为乙公司办理房屋产权登记手续不符合办证的程序和公平合理的原则,于2005年11月10日裁决驳回了乙公司的仲裁请求。乙公司不服该裁决,向法院要求撤销该仲裁裁决,法院裁定驳回了乙公司的申请。

2005年12月28日,甲公司与刘某签订“商品房买卖合同”,将上述房屋以3000元/平方米的价格卖给了刘某。2006年2月23日,刘某取得了上述房屋的房地产权证。2006年3月,乙公司向青岛某法院,要求甲公司继续履行与乙公司之间的商品房购销合同,要求法院以恶意串通为由判令甲公司与刘某签订的“商品房买卖合同”为无效合同。法院判决完全支持了乙公司的诉讼请求。甲公司以一审判决事实认定存在多处错误、恶意串通证据不足、一审判决存在“明显一案两审的错误”为由上诉至二审法院,二审法院最后驳回上诉,维持原判。

乙公司至一审法院同时,刘某于2006年3月向青岛某地方法院,以其为上述争议房屋产权人为由要求承租人杨某房屋迁让,最后以刘某撤诉告终。与此同时,乙公司又于2006年3月16日再次向青岛仲裁委员会申请仲裁,请求裁决甲公司继续履行合同,受领购房余款50余万元,并提供其所买房屋办理产权登记的全部相关手续;甲公司提出反请求,要求裁决乙公司支付拖欠房款80余万元及延期付款利息60余万元。仲裁委员会于2008年6月13日裁决乙公司支付给甲公司购房余款70余万元及逾期付款利息。

上述房屋买卖合同纠纷以四次诉讼、两次仲裁最终结案。

二、相关问题的法律思考

1.关于“一事不再理原则”的思考

一事不再理原则是指同一纠纷经人民法院终审裁判或仲裁机构裁决后,当事人不得以同一事实和同一理由再次向人民法院提讼,人民法院也不得重复立案和审理,以维护裁判的稳定性和司法权威;同时,它是我国民事诉讼的一项基本制度,指的是当事人之间就某一特定的诉讼请求所有诉讼程序进行完毕后,败诉一方无权重新提起该诉讼,也无权另行要求对该争议事实进行重新审理。我国司法实务中适用该原则存在的突出问题是缺乏明确具体的司法标准而导致适用中的矛盾问题大量存在。一事不再理原则作为民事诉讼一项重要规则在我国民事诉讼法及其相关司法解释中却鲜有明确规定,这不能不说是立法的一大缺憾。立法的缺位造成了在司法实践中大量问题的出现。这里面主要的一点就是缺乏统一的标准,造成了司法尺度的不统一。

就本案来说,二审法院对本案是否违反“一事不再理原则”的判决理由是:乙公司向青岛仲裁委员会提出的仲裁请求是要求甲公司为乙公司购买的房屋办理产权登记,而本案审理的是甲公司与刘某之间的合同效力问题,不是乙公司与甲公司之间因履行本合同发生的纠纷。笔者认为:二审法院的判决理由不正确,其一是法院对甲公司与乙公司签订的“商品房购销合同”纠纷没有管辖权;其二是法院审理该案违反了“一事不再理原则”。理由如下:首先,一审和二审法院审理的其中一部分诉求是甲公司与乙公司签订的“商品房购销合同”的效力问题,因为一审法院的第二个判决结果是:被告甲公司继续履行与原告乙公司签订的“商品房购销合同”,而二审法院完全维持了一审判决。因此二审法院判决书中“所谓的没有审理甲公司与乙公司因履行合同发生的纠纷”难以自圆其说。其次,甲公司与乙公司签订的合同中明确约定“如因履行本合同发生争议,双方同意提交青岛仲裁委员会仲裁”。乙公司在前已向青岛仲裁委员会申请过仲裁,要求履行其与甲公司签订的“商品房购销合同”,仲裁机构也作出了合法有效的裁决,对同一事实法院再次作出了相反的判决,明显违反了一事不再理原则。

2.关于举证责任分配标准的思考

第一,凡主张权利或法律关系存在的当事人,只须对产生权利或法律关系的特别要件事实负举证责任,而阻碍权利或法律关系发生的事实 则作为一般要件事实,由否定权利或法律关系存在的对方当事人负举证责任。

第二,凡主张已发生权利或法律关系变更或消灭的当事人只须就存在变更或消灭的特别件事实(如变更合同的补充协议、修改遗嘱、债务的免除等事实)负举证责任,一般要件事实的存在由否认变更或消灭的对方当事人负举证责任。

就本案来说,一审判决认为:就乙公司与甲公司签订的“商品房购销合同”看,虽然乙公司提供的合同原件中的建筑面积、单价、总金额、首付款比例等主要条款均存在明显涂改现象,但乙公司与甲公司双方均已在合同上盖章签字,且甲公司持有合同原件却拒不向法院提交,应承担举证不能的不理后果。笔者对此不敢苟同。乙公司作为仲裁案的申请人和诉讼案的原告,应对自己主张的事实承担举证责任,而其提供的合同原件是经明显涂改且未经合同双方当事人重新确认的,其应承担举证不能的法律后果,一审法院将此举证责任转嫁给甲公司明显违反了举证责任的分配原则。

参考文献:

[1]李祖军.民事诉讼法学论点要览.法律出版社,2001.

[2]叶自强.民事证据研究.法律出版社,1999.