对划拨土地使用权价格评估探讨

[摘要]随着我国经济的发展,土地供需矛盾加大,从城市内部挖掘存量土地资源挖掘潜力来满足用地需要,这是解决土地矛盾的一种切实方法。本文只要对城市中划拨土地使用权的价格评估内涵和方法等进行了分析。

[关键词]划拨土地 价格 评估

一、划拨土地使用权及其价格内涵认识的发展过程

1.过去对划拨土地使用权的认识

在国务院55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中,对划拨土地使用权的定义是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。该条例中第四十七条规定:“无偿取得划拨土地使用权的土地使用者,因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的,市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权,并可依照本条例的规定予以出让。

2.过去对划拨土地使用权的评估及引发的问题

基于以上对划拨土地使用权的认识、理解,在土地评估中,对划拨上地使用权的价格内涵就有了如下界定。划拨土地使用权价格评估在土地评估行业的发展进程中大概经历了两个阶段:第一阶段是从单纯的土地评估兴起,将土地作为一项固定资产而不是无形资产对其评估。开始,至1996年以前。划拨土地使用权的评估与出让等有偿方式取得土地使用权的评估在方法上相同,价格内涵也一致,其土地使用权价格包括土地取得费、土地开发费和土地增值收益三部分,且划拨土地使用年期未进行界定;第二阶段是1996年以后至今。划拨土地使用权的评估方法未变,但价格内涵与前一阶段相比,对土地使用年期进行了设定,依据有关法律规定根据评估对象的土地用途,分别作不同使用年期的设定。而上述评估方法及界定的价格内涵所得出的评估结果就可能导致出让等有偿方式取得土地使用权价格低于或等于划拨土地使用权价格,而众所周知,以出让、租赁等有偿使用方式取得的土地,除了要支付土地补偿费、安置补助费及相关税费外,还要向当地政府交纳土地出让金、租金,或交纳红利;而划拨方式取得的土地则只支付土地补偿费、安置补助费及相关税费。这就造成这样的事实:在取得土地时,以出让、租赁等有偿方式取得土地的费用高于以划拨方式取得土地的费用,而在评估土地价格时,出让、租赁等有偿使用土地价格又等于或低于划拨土地价格。

二、划拨土地使用权价格评估内涵

1.根据国土资源部国土资的[2001〕44号文中“……可依据划拨土地的平均取得和开发成本,评定划拨土地使用权价格,……”表明,划拨土地使用权价格有两个基本的组成部分,即土地平均取得成本和开发成本,除此之外没有更明确的规定。而在实际当中,企业的资金利息和投资利润是与资金投入相伴生的,在划拨土地使用权价格的评估中也同样要考虑土地使用者对土地投入所产生的利息和利润。2.划拨土地使用年期的确定。众所周知,在宗地价格评估中,都要对所评估的地价进行价格定义,也就是说,要把你所评估的地价内涵界定清楚。对同一宗土地来说,不同的地价定义,会得到不同的估价结果,而在地价内涵中有一项就是对土地使用年期的界定。因此划拨土地使用权价格的评估作为一种类型的宗地评估,也要对评估宗地使用年期进行界定。目前,对划拨土地使用权价格评估中的使用年期的界定有两种看法:一是根据评估宗地的设定用途设定其使用年期为该设定用途的法定最高出让年期;二是根据国家有关法律规定“……以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制……”,亦即划拨土地使用年期应设定为无限年期。根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律规定,我国土地一级市场的土地由政府统一供应,进入二级市场的土地必须是以有偿方式取得才能转让。因此,划拨土地一旦要用于经营,进入二级土地市场都必须要转为有偿使用(如出让、租赁、国家授权经营、国家作价出资入股等几种方式),而无论采用哪一种有偿使用方式均有使用年期的限制。因此,为了能与有偿使用土地一定年期的价格相比较,划拨土地使用权价格评估中也应设定有限使用年期,一般地,其年限的设定与国家法定同类用途的最高出让年期一致。

三、划拨土地使用权的评估方法

1.成本法。在用成本法计算出让土地价格时,土地价格为土地成本价格与土地增值收益之和。其中,土地增值收益源于“增值地租”,应归国家所有,相当于出让金部分。土地成本价格为土地使用者在取得土地使用权时支付的平均成本。因此,划拨土地使用权价格应为土地成本价格,包括土地取得费、土地开发费、有关税费、利息和利润。

2.收益还原法。收益还原法是在估算土地未来每年预期收益的基础上,以一定的还原利率,折算为评估期日收益总和的一种方法。目前《城镇土地估价规程》对如何计算土地纯收益的计算方法尚无明确规定。因此,可以通过调查与待估宗地属于同一区域的国有企业租赁和租金水平来间接计算。国有土地租赁水平由土地出让金水平来规定,是国家权益在土地收益上的体现,所以用土地纯收益减去国有土地租赁的租金,可以得到划拨土地的纯收益。再经过区域因素、个别因素的比较修正,求得待估划拨土地的纯收益。最终划拨土地使用权价格等于划拨土地的纯收益除以土地还原利率。

3.市场比较法。可以预见,随着企业对划拨土地权益的日益增强,划拨土地使用权抵押、转让等行为的日益增多,划拨土地交易案例也会逐年增加。我们可以通过划拨土地交易案例进行交易情况、日期、区域及个别因素修正得出待估划拨土地使用权价格。

4.用出让土地使用权扣减出让金间接计算。目前,很多地方通常以评估地价的一定比例收取土地出让金,出让金比较固定。由公式出让土地使用权价格=划拨土地使用权价格+土地使用权出让金,可以得出:划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格×(1-出让金比例)。

5.综合法。也就是从多个方面综合考虑划拨土地使用权价格的影响因素,如当地的土地取得成本、本地收益情况、土地市场的健全和完善程度、政府确定土地出让金的收取比例等。通过采取上述的四种评估方法进行测算,综合分析后,剔除不适宜的测算方式,对合理测算结果进行算术平均或加权平均,求得划拨土地使用权价格。

参考文献:

[1]蒙吉军.土地评价与管理[M].北京:科学出版社,2005.

[2]杨东朗,李淑卓.划拨土地使用权市场化的有效性分析[J].预测,2004,(03).