业主自治中物业服务的完善

摘要：《物权法》颁布以来，建筑物区分所有权得到了广泛的关注，然而其中关于业主自治制度方面的规定仍不尽完善。而与此同时，物业服务公司和业主的纠纷不断升级，建立一个完善的物业服务制度迫在眉睫。本文通过对现有相关法律条文的分析，讨论当下业主自治过程中所出现的问题。通过分析我国物业管理服务行业的现状，具体评析部分小区业主委员会的自制效果。最后结合物业服务企业与业主间的纠纷，在通过汲取外国先进立法实践经验的基础上，从业主和物业服务公司双方的角度对于小区的自主管理提出相关建议。

关键词：业主自治；业主委员会；物业管理

一、问题的提起

随着住房商品化政策的进行，我国小区数量呈几何数量增长。2007年制定的《物权法》以及之后出台的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称解释）对于业主自治和小区内业主与物业公司的纠纷作出了一定的规定，但是我们可以看到小区内发生的纠纷事件反而呈现出增长的态势。

出现这样的态势一方面是由于小区居民法律意识的提升，而同时物业公司的作为恰恰在一定程度上侵害了业主的权利。另一方面上，是由于居民对物业公司的要求不断提高，而物业公司很大程度上无法对小区进行科学有效的管理，导致了二者间的矛盾不断激化和升级。

而与此同时，根据《财经》①的数据显示，仅有不到百分之十的小区建立了业主委员会，其原因大抵是业委会的事务繁杂，且没有相应的报酬，导致了业主热情普遍不高。而从物业管理服务公司角度来看，业主所缴纳物业费用不能够完全满足其要求。但双方之间却并未通过业委会这一对话的机构进行协商，更多的是业主与物业公司间硬碰硬的直接对话。但这样一来效率低下，二来不利于解决二者间的问题。

为了实现保障安全的居住环境和舒适的小区生活，主要有两种途径。一是建立健全小区的业主自治制度，二是通过业主自治规范物业公司的服务管理，协调二者间的关系。毫无疑问，面对保障小区和和谐的迫切需要，这是最为行之有效的举措。

二、业主自治的开展及问题

所谓业主自治，是指在物业管理区域内的全体业主，基于建筑物区分所有权，依据法律、法规的规定，根据民主的原则建立的自治组织、确立自制规范，自我管理本区域物业的一种基层治理模式。②在建筑物区分所有权基础上，业主不仅享有专有部分的产权，也享有共用部分的产权。因此，业主自治的核心在于全体业主通过合作共同行使共有部分的产权。

（一）业主自治的本质

物权法出台以来，业主自治得到了很大的关注。业主自治作为《物权法》关于建筑物区分所有权制度中两大主要内容之一，贯穿于《物权法》第六章。业主大会和业主委员会的组成、运转，以及小区管理规约的制定等，均可以找寻到业主自治制度的身影。

业主自治的本质在于每名业主的共同付出。如果部分业主们的治理使得小区拥有了一个整洁、舒适的环境，那么没有付出相应努力的业主也当然的会坐享其成。而如此一来，付出了努力的业主们会意识到即使他们不付出相应的努力也可以享受到治理的结果——舒适的社区环境。自此以往，大家便鲜有人会关心共有财产的治理和利用。所以小区的共有财产管理的好坏与否，不仅仅是部分人的责任，而是全体业主的义务。因而从某种意义上说，“业主自治的本质在于全体业主通过集体参与来实现社区公共事务的治理。”③

（二）业主自治中亟需解决的问题

业主自治目前存在两个方面存在困境。一方面，由于法律法规的不健全以及开发商和物业公司的阻碍、业主热情不足等原因业主大会、业主委员会等组织难以成立；另一方面，由于自治组织的决策、监督等机制并不健全，从而导致业主与物业公司间的谈判处于不利地位，亦或是二者间的冲突不断升级。

一方面，业主自治组织难以成立。

仅以北京市的数据为例，截止2012年1月，北京5300个小区中，成立业主大会和业主委员会的只有1120个，仅占其总数的21.1%。法律法规的缺失导致其难以成立，法律法规中对业主大会的召开和业主委员会的成立条件都没有做出具体的规定，使得业主在开展自治活动时处于一种无法可依的状态。其次，开发商和物业公司出于对自身利益的考虑势必会阻碍其成立。业主大会召开代表着业主力量的凝聚，而这正是他们不想看到的。

另一方面，业主自治组织运行中存在困难。

首先，业主自治组织的法律地位不明确。梁慧星老师等主流观点认为其应当属于其他组织，但是在实践中以业主委员会作为原告被告的案例少之又少。其次，自治组织结构不健全。经费、人员、工作时间等问题均需解决。而其中最重要的是业主委员会的职员几乎都是无偿工作的，在这种缺乏激励机制的条件下很难维持工作热情，最终导致自治目的不能实现。再次，其日常运行较困难。由于业主大会的召开十分困难，业主委员会的责任便加大了，而因为业主委员会又存在与业主沟通不畅等问题，这更加大了自治组织运行中的困难程度。

三、业主自治与物业服务管理

（一）我国物业服务管理的基本现状

在实现业主自治的过程中，最重要的问题即是自治机构如何协调好与物业服务管理公司之间的关系。当前物业公司凭借自身的经济优势和业主对于自治权行使的惰待，在与业主的谈判中占据了极大的优势地位。

而所谓物业服务管理，是指为了使物业发挥最大的使用价值和经济消息，保障安全的居住环境和舒适的小区生活，需要对物业进行系统而有序的管理与维护。④当前我国的物业服务管理模式大多为委托式管理。委托式管理对于物业公司的要求较高，但是现如今我国的物业服务管理企业良莠不齐，大部分物业公司难以做到自我监督，甚至在缺少业主自治机构的情况下出现损害业主利益的举动。所以我们需要将业主自治制度同物业的服务管理相连结，这样方可实现业主利益的最大化。

路透中文网的一项调查结果显示，我国小区业主对于物业服务管理公司的满意度不足两成，大部分业主表示物业公司的服务很难令人满意，而与此同时他们只能自己与物业公司直接对话，。很大部分业主认为他们所缴纳的物业费并未完全的花费在小区环境的改造上。

而与此相对，物业服务管理公司认为业主所缴纳的物业费用根本无法满足他们对于维持和改善小区环境的要求，物业公司中很大一部分因为自身管理结构的混乱导致了盈利的空间很小，与此同时还存在部分业主不缴纳物业费等不合作的行为。

（二）我国物业管理服务中的不足及建议

当前我国并未形成一个完整的物业服务产业。我国的物业服务公司很大程度上是以一种管理者的身份而并非以一种服务者的身份出现。这样一来业主的权益就受到了很大损害，甚至于部分物业公司凌驾于业主之上情形的出现，其不足有以下几个方面。

第一，开发商与物业公司实质一体化的机制。小区的前期物业服务往往是由开发商设立的物业公司负责的。物业公司实质上很容易受到开发商的影响，即使收费很高或者服务质量差，业主也没有办法。⑤第二，物业公司服务观念的落后。业主与物业公司的关系属于消费者与服务者之间的关系，而绝大部分物业公司却认为自己是小区的管理者，并非服务者。第三，物业服务公司的管理服务模式落后。我国的物业服务公司普片存在管理人员管理水平低、专业程度差、没有相关培训等一系列问题。

针对我国物业管理服务中的不足，本文提出如下三点建议：

第一，让业主能够自主选择物业服务公司。

业主自治如果想真切的落实开来，不仅需要自治机构的建立，更需要业主能够自主的选择物业服务公司。因为这影响着小区业主的生活质量、建筑维修、秩序维护等一系列的问题。

在现实中代替业主们“行使”这项权利的却是开发商。

首先，应当尽早建立业主的自治机构。业主大会、业主委员会越早建立，开发商和物业公司就越不敢侵犯业主的利益。其次，对于开发商先期选定的物业服务公司，业主应通过对其评估决定是否继续与其续签合同，亦或是物业公司严重损害了业主利益时要求开发商与其解除合同。

第二，自治机构应将大型维修基金掌握在自己手中。

大型维修资金是业主购房时根据房屋不同类型、按购房款总额一定比例缴纳的供所在小区公共或共有部位进行大兴维修时的资金。⑥每一个小区其大兴维修资金往往从数千万到数亿，这样一笔巨款如果掌握在了开发商或者物业服务公司手中，那对于业主的利益无疑是一种威胁。一旦物业公司出现了挪用、私吞这笔款项的行为，将对业主利益造成无法挽回的损害。

首先，该笔资金由开发商代为收取后，在业主自治机构成立时，应当将这笔巨款转移到该机构名下的账户上，而不是直接交由物业公司，从根本上杜绝物业公司对该款项的滥用。其次，当小区需要进行大型维修时，由物业公司像业主自治机构提出申请并拟制方案，当维修方案获得自治机构的通过后，款项由业主自治机构划拨给物业公司。再次，应当在业主自治机构内部建立相应的监督机制，监督该笔资金的变动和流向，以免任职人员滥用该笔款项。

第三，建立物业管理服务的业主监督制度。

在现如今的条件下业主的监督往往难以落到实处。原因就在于物业公司的心态是一种管理者的心态而并非服务者的心态。而业主应当要求物业公司对其指出的费用、服务内容、执行情况等其定期向业主进行汇报。

首先，建立健全物业服务支出查询机制，保障业主知情权。通过该项制度，让业主能够随时随地的查询到物业公司所支出的各项费用。其次，完善物业服务公司的审计制度。业主所缴纳的物业费每一分都支出在了哪些地方，这需要一个明确的答复，应当聘请会计师对于小区物业财务状况进行评估。再次，建立健全公示制度。物业费的支出最直观就反应在公示上，物业公司的主动公示，可以消除业主疑虑，同时也让业主有一个直观的感受。

四 结语

业主自治的实行对于小区的建设有着积极的意义，这有利于小区居住环境的改善，有利于物业服务公司自身服务水平和服务意识的提高，而最重要的，有利于维护业主们自身的切实利益。物业公司服务的改良将会伴随着小区业主自治的进程而逐步得到改善，最终达到一个会令人满意的程度，这样一来就达成了业主与有物业服务公司之间的一种双赢。而从长远意义上来讲，这不仅有利于一个和谐社区的建立，更重要的是提升业主参与小区事务的程度，增长他们的主人翁意识。而每一个业主，都是我们国家的一名公民，提升了他们的主人翁意识，无疑会对于他们参与公共事务、从而促进国家的民主进程起到一个积极的作用，对于一个公民社会的建立健全至关重要。（作者单位：吉林大学法学院）

参考文献

[1]《建筑物区分所有权：学者草案的立场与的规定》，《中国不动产法研究》第六卷，2011年版

[2]杨玉圣：《论业主自治与小区治善》，2010

[3]王利明：《业利与业主自治》，光明日报2007年7月9日009版

[4]戚学森：《城市社区建设思路与方法》，中国社会出版社，2009年版

[5]王静：《我国城市社区业主自治问题研究》，山东大学行政管理专业硕士，2012

[6]夏善胜主编：《物业管理法》，法律出版社2003年版

[7]王伟：《住宅小区业主区分所有权问题研究》，吉林大学民商法学博士，2012

[8]陈华彬：《业主的建筑物区分所有权》，中外法学，2006

[9]陈幽泓：《社区治理的多元视角：理论与实践》，北京大学出版社2009年版

注解：

①《财经》杂志2009年第8期

②戚学森：《城市社区建设思路与方法》，中国社会出版社，2009年版，第21页

③王静：《我国城市社区业主自治问题研究》，山东大学行政管理专业硕士，2012

④王伟：《住宅小区业主区分所有权问题研究》，吉林大学民商法学博士，2012

⑤王利明：《业利与业主自治》，光明日报2007年7月9日009版

⑥杨玉圣：《论业主自治与小区治善》，2010